2019年9月6日，央行宣布将存款准备金率下调0.5个百分点。消息一出，大家纷纷议论，“如果RRR降息来了，降息还会远吗？我的住房贷款已经开始偿还贷款了。如果降息，房贷会不会减少？”

想要知道房贷是否会减少，需要了解商业银行贷款利率的两个关键因素:一是基准利率；二是浮动比例。基准利率由央行设定，各商业银行可根据自身经营情况，在基准利率的基础上自行决定浮动比例，作为本银行的存款利率和贷款利率。

因此，在住房贷款已经放款并开始偿还贷款后，如果银行贷款利率下降，房贷是否会减少，将取决于基准利率下降还是浮动比例下降。

1.如果基准利率下降，你的贷款利息也会相应下降。

我们在商业银行签订的抵押贷款合同利率规定是:贷款年利率是基准利率上升/下降的百分比。所以如果基准利率变了，你的贷款利率也会变。央行每次降息，借款人的月供应量都会相应减少；相反，会有相应的增加。

例如，如果基准利率为4.9%，利率上升15%，那么你的实际利率为4.9%*=5.635%。第二年银行基准利率下调至4.8%，你的房贷也会相应调整，即基准为4.8%，上调15%，上调部分不做调整。你的实际利率是4.8%*=5.52%。

第二，如果浮动比例下降，不会对你的贷款利息造成任何影响。

我们办理房贷时，利率是以合同签订当天的基准利率为准，银行会在这个基础上上浮或下浮。合同一旦签订，浮动比例就固定了。只要央行基准利率不调整，无论银行房贷利率如何调整，买房人的房贷利率都不会改变。贷款合同中的浮动比例也是每个商业银行自己决定的，所以不同地区、不同银行、不同贷款人的浮动比例会略有不同。

比如你的房贷利率是5.88%，那么你的房贷利率就是商业银行在基准利率4.9%的基础上上浮20%的利率。20%的浮动利率将永远不变，不会随着商业银行利率调整而调整，也不会随着央行基准利率的调整而调整。假设央行今年降息，5年期以上贷款基准利率将降至4.8%。明年你的贷款利率为4.8%*=5.76%，即20%的浮动利率不会随着央行基准利率的变化而变化。因此，房贷要特别注意浮动比例，而不是具体的贷款利率。

如果你的浮动利率比别人高20%，那么无论什么时候，你都会比别人多付20%的利息。比如2012年A的房贷利率是6.8%，那么现在他只需要支付4.9%的贷款利率，因为5年期以上贷款的基准利率是6.8%。而如果你现在的贷款利率是5.88%，那就涨20%，看起来比当年A的6.8%低，但实际上高了20%。因为当基准利率回升到6.8%的时候，A抵押贷款利率会是6.8%，而你的贷款利率是6.8%*=8.16%。

那么，银行利率调整后，房贷利率的调整次数是多少？

一、银行利率调整后，新调整的利率将于次年年初执行。例如，如果央行基准利率在2019年10月10日调整，那么你的房贷将在2020年1月1日调整。

二.全年调整，即还款后每年调整执行新利率。比如你的房贷是2017年7月10日签订的抵押合同，央行在2019年9月调整利率，银行会在2020年7月调整你的最新利率。

三.双方同意，新的利率水平一般将在银行利率调整后的下一个月实施。例如，如果央行基准利率在2019年10月10日调整，那么你的房贷将在2019年11月10日调整。

房贷利率的调整因银行而异，需要咨询贷款银行或查看合同确认。其中，公积金贷款利率调整时间为每年1月1日。但央行基准利率如何调整，只会改变未支付部分的结息，不会影响已支付部分。

本金返还部分的剩余本息如何计算？

其实银行计算利息很简单。无论是平均资本还是等额本息，都是按月计息，不存在复利或重复计算本金的情况。

假设贷款100万元，利率5%，月本金1万元，那么第一个月还款金额= 1万+100万* 5%/12 = 14166.66元，第二个月还款金额= 1万+99万* 5%/12 = 14125元，以此类推。

本金和利息相等也是如此。它的计算只是比较复杂，但每月还款额还是:还款额=还款本金+剩余本金*5%/12。所以不存在重复付息或先付息后提前还本的说法。如果基准利率发生变化，贷款利率也会随之变化，公式中只有5%会被新的贷款利率替代。

综上所述，如果银行降低房贷利率，贷款的利息也会降低，这取决于是降低基准利率还是降低浮动比例。如果降低基准利率，你的利息会降低，而浮动比例会降低，你的利息保持不变。