“开发商已经两个季度没给我交房租了！”5月初，昆明市民黄先生向都市时报大象屋评估所记者反映，他于2014年在华之城购买了一套酒店式公寓，并与开发商昆明南雅风情酒店管理有限公司签订合同，委托开发商管理15年。但是，从今年年初开始，他就没有收到过退租的租金。

公告称:“2020年9月中旬，瑞丽边境疫情爆发后，云南旅游市场一落千丈...在严峻的抗疫形式下，公司经营再次面临巨大困难。目前酒店入住率下降，经营难度极大。”因此，公告称:“基于当前不可抗力因素...公司与业主签订的委托运营管理合同将于2021年1月20日起暂停履行，公司将恢复正常运营，直至疫情解除。不可抗力因素消失后，合同继续履行，委托期限自动顺延。”

截至5月7日记者发稿，微信官方账号尚未公布何时恢复支付车主固定返还款。

“天眼查”显示，昆明伊美天翔置业有限公司注册资本5000万元，经营范围众多，包括景区管理、房屋租赁管理、经典管理等业务，目前经营正常。与业主签订信托合同的昆明南亚风情酒店管理有限公司是其子公司。

杜娜律师:如果租回来有困难，要提前和业主协商

酒店以“不可抗力”为由停止支付业主租金是否合法？“售后回租”产品有哪些法律风险？

上海叶辉律师事务所律师杜娜表示，如果开发商已经将商铺或公寓出租，且没有空租金，且正常经营是盈利的，则不能以“不可抗力”为由停止租金。“即使有不可抗力因素，开发商也要提前告知业主并与业主协商。事后不应通知业主不能退还租金。”

杜娜表示，“售后租回”是商业地产开发商常见的商业模式，也是一种新的地产投资方式。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，目前以“售后退租”方式购买的房屋，可以限于已建成的商品房或已有房屋；对于未完工的商品房和预售房，国家明令禁止以“售后退租”方式销售。

对于开发商来说，“售后租回”模式主要是为了弥补自有资金的不足。然而，开发商的素质各不相同，一些开发商或其商业公司带着钱逃跑的情况并不少见。这不仅会让开发商面临“非法集资”的刑事指控，还会让业主失去投资。因此，消费者在签订“售后租回”合同时，不要相信“高收入”等片面宣传，更不要盲目跟风投资。他们要充分了解房地产开发商或承租人租赁房屋的实际用途、经营方向、市场和经营优势，从而判断是否存在投资风险。

另外，在买家交房之前，最好去当地房产管理局查询相关情况；签订购房合同后，要督促开发商在网上备案或及时到登记机关进行合同登记。如开发商违约，协商不成，保留相关证据，通过法律途径维护权益。

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售后租回看似回报高，其实风险更高

“高回报”的背后，往往隐藏着高风险。

“售后租回”是一种利用有吸引力的固定投资回报吸引买家的营销模式。现实生活中，“售后退租”的市场问题频发。据不完全统计，昆明已有近20个项目推出了回租产品，但只有少数项目回租正常。大多数回租项目要么停止支付租金，要么停止工作。

比如位于西山区环城西路旁的文化空项目，2013年推出了一家回租店，面积30-200平米，均价25000元/平米，声称“保管20年，年回报率9.5%”。现在项目停工多年，商铺消防检查失败，买家既拿不到商铺，也拿不到退租费。

位于呈贡区的智信银河广场推出12年店龄产品，并承诺“每年的返利可以抵购价”，吸引了2000多名业主前来购物。目前该店十店九空，业主一直拿不到退租的租金。

当记者以“退房租”“还钱”为关键词在人民网地方领导留言板上搜索时，相关投诉不下30条，其中与昆明项目相关的有五六条，包括七彩云南花城、永新哈佛中心、大都摩天大厦等。

一般来说，“售后回租”的运营周期较长，一般在5-15年不等；它还涉及到很多学科和很多不确定因素。在回租过程中，无论是开发商管理不善、资金链断裂、第三方托管公司问题，还是市场不景气，都会对买家的回租收益产生影响。

据一位业内人士透露，随着昆明房地产行业的持续整顿，售后回租产品已经陆续退出。“回租市场是2013-2015年最热的时候。后来，随着回租问题的不断出现，买家的消费更加理性，开发商自持业务的比例逐渐增加，回租商铺和公寓开始慢慢消失。然而，在租赁市场，回租模式依然存在。房地产公司把房子租给业主，答应定期租回来，然后装修房子再租。房地产公司是第二个房东。”