“三条红线”的子弹飞了一个星期后，监管部门召开北京重点房企座谈会的消息终于落地了“靴子”。
据人民银行消息，8月20日，住房和城乡建设部、人民银行在京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。
融资方面，本次会议仅提及重点房地产企业资本监管和融资管理规则的形成，未披露重点房地产企业的范围和资本监管和融资管理规则的具体内容。此前，业内关于监管部门为重点房地产企业设置三条“融资红线”的传言似乎落空了。目前没有书面规定证明存在与上述红线相关的制度。
但不得不说，“三条红线”提出的要求，是房企寻找安全边际的重要参考。
不动产
自2016年监管部门确立“房住不炒”、稳为主的政策取向和基调以来，密集的调控政策和充分的市场竞争，使房地产行业利润大幅下降空，同时对企业的战略引领能力提出了更高的要求。如何在这种“变而不变”的环境中生存甚至扩张，成为房企在行业“新周期”中的必修课。
“三道红线”下，房企发债拿地井喷
虽然市场传言中的“三条红线”是真是假还没有定论，但必须说，这“三条红线”仍然可以作为判断一个房地产企业财务健康与否的重要标准。所谓“三条红线”，是指剔除预付款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金债务比不到一倍。
众所周知，商品房预售制度往往严重扭曲了房地产企业的资产负债率，其资产负债表中的大量预收款推高了房地产企业的资产负债率。因此，净负债率指标没有将预收款计入分子，能够更真实地反映房地产企业的负债情况。
考虑到房地产行业的特殊性，平均净负债率在40%左右，资产负债率红线在80%左右。因此，传闻中的100%净负债率和剔除预收款后的70%资产负债率，远高于行业平均杠杆水平。但现金与短债之比小于1倍，意味着企业账面现金无法覆盖一年内到期的债务，存在债务偿付违约风险。
在房地产行业高速增长时期，高杠杆、高周转是房企扩大规模的必修课。上述红线可能只是行业发展的常态，但当整个房地产行业进入下行期，过度杠杆可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。
《紫金商业评论》梳理了主流房企的净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比，发现有7家上市房企三项指标均越过红线，分别是融创中国、中南建设、中国恒大、绿地控股、华夏幸福、凯撒集团、一开股份。
其中，净负债率最高的房地产企业为华夏幸福，高达183%；融创中国和中南建设剔除预收款后的资产负债率高达84%；中国恒大的现金负债率最低，为40%。
此外，五家房企的两项指标已经越过红线，阳光城和金科有限公司的两项负债率指标相对较高，而绿城中国、荣盛发展和敏捷集团的资产负债率和短债率指标则不尽如人意。
世茂集团、远洋集团、马頔股份、中国金茂、美的地产、碧桂园、新城控股、万科、旭辉控股集团都有一个指标越过红线。其中，中国金茂的现金负债率仅为35%，是样本房企中最低的。
同时，中央企业表现出比民营企业更强的财务稳定性。比如保利地产、招商蛇口、中海地产的指标都离红线很远。
值得注意的是，虽然“三条红线”的消息在业内如火如荼地传出，但房企融资和征地的热情并没有减弱，反而呈爆炸式增长。
Wind数据显示，仅8月以来，房地产行业发行的境内债券规模就达到269.06亿元，境外债券规模达到77.8亿元。房企发行的境内债券中，票面利率最高的是新湖宝发行的“20新湖01”，利息高达7.9%；其次，中国的“20倍和12倍”，利率为5.94%。债券发行率最低的苏州高辛只有2%左右。
海外债方面，惠晶控股利率最高，票面利率为12%，华南城和利高集团的票面利率均高于11%；此外，中南建设和幻想曲控股发行的海外债券利率均高于8%，也超过了8月份房地产企业发行海外债券的平均成本。
房地产企业在土地市场的积极性也在上升，高溢价土地收购频繁。港龙航空8月24日获得的盐城市亭湖区商住用地，经过107轮报价，以12.72亿元竞得土地，溢价率93.32%；志愿全信大厦经过76轮竞价，在浙江漳州拿下一块地块，溢价率高达101.88%；华润、保利、CCCC、中盛拿下的厦门项目地块楼面价均高于23000元/平方米...
有业内人士向《紫金商业评论》分析，房企发债、收地活跃。一方面，他们有自己的补充和扩张需求，另一方面，他们也在与政策“赛跑”。不管传闻中的“三条红线”是否会是最严格的监管，房企都应该抓住机会融资、收购土地。
降低杠杆与增加杠杆
在中央反复强调“不炒房”“不将房地产作为短期刺激经济手段”的政策导向下，市场预期政策将大幅宽松。同时，作为维护房地产行业“三稳”的重要手段，“依城施策”将在今年和未来发挥极其重要的作用。
年初，新冠肺炎疫情的爆发对中国经济造成了负面影响，各个城市的房地产企业售楼处几乎停止营业。许多城市都在“因城而异”的背景下出台了房企纾困政策。一些城市已经迈出了如此大的一步，甚至不得不“回炉”。
下半年房地产企业销售数据普遍回升，东部几个沿海城市甚至出现了明显的房价上涨趋势。以东莞、深圳为代表的新一轮房地产调控再次启动，房地产调控政策从“边际放松”回归到收紧。
这一事实证明，房地产政策已经走出了“剧变”周期，有了红线和弹性。
中国经济改革学会副会长樊纲也认为，目前的楼市调控政策是为了“平抑波动”。他在2020博鳌房地产论坛上指出，房地产行业实行“内循环”的关键在于如何保证楼市稳定发展，我们不希望看到房地产行业出现太多大起大落。如今，房地产行业的调控政策是“平抑波动”，通过防止大幅上涨和泡沫来防止未来的大幅下跌。
但是，当房价告别波动的时候，房地产会进入什么样的周期？
在金融研究院院长关庆友看来，房企将进入降杠杆的长期周期。他曾多次公开表示，房地产行业正处于降低杠杆率的长期过程中。香港房地产企业经历了一段房地产剧烈波动的时期。现在香港房企的杠杆率不到40%，而内地房企的平均杠杆率是70%。过去企业增加杠杆用了20年，未来降低杠杆用了20年。而且，目前的政策环境已经不允许企业继续高周转经营。
但是，在很多资深房地产开发商眼中，虽然房地产行业已经进入白银时代，但为了“滚”公司，仍然需要保持高周转、高杠杆。
阳光城集团执行副总裁兼全球合伙人吴建斌指出，我国房地产市场的高财务杠杆在相当一段时间内无法降低。第一，没有这样的条件；第二，健康没有这样的理由；三是能促进公司快速发展，心理上不需要。但这其中的核心是以经营现金流为重中之重。
其实，到底是降低杠杆还是维持和增加杠杆，考验的是一个房地产企业应对行业“变与不变”的能力。
自2016年监管部门确立“房住不炒”“稳为主”的政策取向和基调以来，密集的调控政策和充分的市场竞争，使行业利润大幅下降空，同时也对企业的战略引领能力提出了更高的要求。
随着“一城一策”“城策”效应的显现，房企在土地市场的投资逻辑和节奏需要通过更加精细化的动态管理策略来落实。2020年以来的新冠肺炎疫情等突发事件也在考验企业应对行业突发变化的能力，对房企的资源整合能力和可持续发展能力提出了更高要求。
把握节奏，制定更加灵活的经营策略，也将成为房企在“新周期”的新必修课。
