从于亮对房地产行业三大红利的总结中，我们可以发现，从杜邦分析解构的ROE水平三大要素，即净利率、资产周转率、杠杆系数，存在一一对应关系。
所谓“土地红利”，就是低价拿地。过去很长一段时间，即使楼市波动了几轮，房价还是继续单边上涨，利润空非常灵活。定价低的个人“薄利多销”，高周转、高杠杆就能赚大钱。从那以后，开发者给外界留下了“简单粗暴”的坏印象，潜台词就是不需要任何技术含量。
2017年前后是楼市的分水岭。2014年国庆前，全国掀起了“去库存”运动。多轮降息刺激债务从政府和企业部门转移到住宅部门。房企，尤其是民营企业，不惜拼命加杠杆。楼市从冻结到升温，再到沸腾，最后过热。
2017年，全国楼市开始严厉调控。即便如此，在当年和2018年，“地王”频频出现，数量空前，渴望千亿规模的黑马房企杠杆率进入危险临界点。不幸的是，太和、傅生、岳泰、伊尹、洪钟说跌就跌。
截至目前，高周转一直是品牌房企规模扩张的主要策略。前不久有研究机构披露，2019年房企股票ROE排名显示，中梁控股以44%的ROE排名第一，领先秘诀是保持低净利率，依靠高杠杆和高周转。
注意！与2018年74.9%的净资产收益率相比，中梁控股去年的净资产收益率同比下降了31个百分点，非常惊人。就连碧桂园在头部，去年ROE仅为26%，同比下降2.5个百分点；去年万科ROE为20.67%，同比微降1个百分点。
目前低价位越来越少，高价位越来越多，这意味着进入市场的项目预售价格将明显“高高在上”。在“房住不炒”的基调下，房价只能适度上涨，高净负债率的房企不降价促销未必那么容易加速高周转。
好在房地产融资环境相对宽松，否则，绝大多数房企的日子会比去年更不好过。根据Cree监测，在监测的36家房地产企业中，近一半企业的目标完成率不到40%。销售退货率必然会大大降低。
基于此，我们认为房地产行业所谓的“管理红利”应该分为两个层面，一是业务管理，二是公司治理和团队管理。
就业务而言，管理红利绝不仅限于“运营”，提高资产周转率，而是一套从征地到融资再到资产运营，甚至考验前端协同的优化方案。如果拿错地，等于几年。如果融资成本高，等于和金融机构合作，吃了很多利润。如果团队不给力，销售跟不上，或者产品有缺陷或者重大缺陷，反馈不及时，客户流失。
对于持有商业、写字楼等房产，我们还在呼吁投资运营和物业管理服务，为商户做一些活动策划和设计。但是国外真正做的已经上升到“资产管理”的水平，利润率当然可观。
回头看，在于亮眼里，万科应该向格力电器学习什么？事实上，董明珠作为格力电器的掌舵人，也是话题焦点。争议在于他亲自为格力代言，以董明珠为首的强势管理层牢牢控制着格力，与万科颇为相似。
然而，问题也来了。以董明珠为首的强势管理层能否与高陵资本和谐相处还不确定，高陵资本只是第一大股东，积极谋求话语权。特别是新一届董事会的人选和组成，以及管理层的“组阁”能否达成共识，也是一个问题。
当时姚振华为万科做广告，成为最大股东，迫使王石、于亮等管理层直接入宫。曾经，现在的第一大股东深铁集团，明明想继续支持万科，但姚振华在大幅度减持后却硬生生离开了。以于亮为首的万科管理层，显然有意向深铁示好，挖掘TOD合作的机会“还礼”。
聚焦万科管理层，我们知道万科从10年前开始对集团管理团队和业务骨干实施“经济利润红利计划”，初衷是“落实股东导向，促进经营决策与股东利益的一致性，鼓励持续创造优于社会平均水平的业绩”。应该说这是一次领先的管理考核。
每年提取的经济利润奖金为“封闭期”，提取后三年内为限定奖金。奖励对象委托第三方管理限制性奖金的投资并获得投资收益，同时也相应承担投资损失。延期期限届满后，不再对万科承担任何义务。
万科的计划是以集团当年实现的经济利润为基础，按照10%的固定比例确定经济利润分红金额。2019年计提的经济利润奖金总额近20亿元，2018年为17.39亿元，其中于亮获得分配税奖金后约1931万元。
因此，我们认为万科能够向格力学习的，应该是格力近年来引以为豪的“一体化、统一化、精细化管理”体系。根据参考专业文献，格力正在使用ERP、MES、PDM、HR、SCM、质量跟踪系统、供应商管理系统、门禁系统等。
从基础集成到集成集成再到集成集成，涉及流程集成、页面集成、报表集成，通过“三步走”的集成和集成策略，创建统一的OA工作台，所有与工作相关的信息和审批待办事项都呈现在一个平台上。
用一位研究格力的管理专家的话来说，“制造信息化管理，这是你看不到的竞争力”。
注意！周而复始，格力管理的关键还是产品质量控制。消费者花钱的时候，要耐用好用，用起来放心。同时，客户的反馈可以立即得到回应。换句话说，格力对于质量管理是“用最笨的方法做出最好的空色调”。
目前，房地产似乎无法做到这一点。都很聪明，精装房、物业等各种维权活动频繁。但在反馈环节，就连万科、碧桂园、中海等一线品牌也经常被诟病。以碧桂园为例，虽然施工环节号称首创了“SSGF新建筑技术全施工法”和全过程信息化管理，但仍暴露出不少问题建筑。什么在起作用？
事实上，很多品牌地产企业也在使用德国ERP、美国微软、中国金蝶软件等业务流程管控系统。然而，我们不知道大多数系统是否可以集成。
与传统制造业乃至高端制造业相比，房地产开发的特殊性在征地、审批等诸多环节都不具有自主可控性，地域性也很强。个性化需求越来越明显，对产品差异化和地域特色的要求也越来越高。区域团队越来越难以使用相同的标准进行定量评估。对于商业地产运营来说，不同城市的项目很难使用相同的标准。即使在同一个城市，不同的地区也有不同的消费习惯。
