我是光叔，买房的导师，光叔属于实战派，只给大家讲最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广书谭芳”微信官方账号。

提问:你好，广叔！我想问你两个问题，谢谢！1.广州珠江新城星汇国际公馆45平米左右的大单间值得投资吗？2.如果一个人住，广州荔湾区金隅华府好不好？或者住在荔湾长寿路附近去哪里买新房？

回答:你好。1.珠江新城西星汇国际，2003年的房子，靠近地铁，自住加投资都可以考虑，纯投资不是最好的选择。2.金龙金隅华府，靠近地铁长寿路站，靠近康王中路，可能有点吵。可以考虑自住。荔湾应该更早开发，整体新房更少。你也可以看看玉灵轩。

提问:你好，广叔！目前，程楠有一套住房！我有两个儿子，年龄在13-15岁之间。我想给我儿子买。目前在南沙、黄埔区、新塘、东莞找房子，首付100万左右。不知道哪里投资合适

回答:你好。建议考虑黄埔:自住:金碧世纪花园、黄埔花园、万科城门口；投资:敏捷富春山居、保利林宇山庄、柯城三庄金泽花园。

提问:你好，广叔，谢谢你昨天的回复。这里有两个问题。1.我考虑过在南沙换房，把一些贷款抵押给琶洲或者万盛威两年。一方面离我工作的地方近，另一方面感觉琶洲附近未来的增长会更大空。你怎么想呢?2.我买房子的时候，父母总是要求房子朝南，要透明。另外，它不应该有太阳在西边，顶层和底层，也不应该太贵。这样的区域只有一两套可以满足要求。在成熟地区找房子往往找不到。你如何平衡这些条件？

回答:你好。1.南沙需要中长期持有。当然，琶洲空附近增长较大，短期内琶洲、萝岗大于南沙空。2.在房源稀缺的成熟地区和地段，很难满足条件。优先考虑通风、照明、户型深度，其次是楼层和朝向。如果老人住在那里，尽量满足他们的需求。投资是另一回事。比如顶层或者一楼有大优惠，也可以考虑。

问:投资性质可能是三年、五年后在外地自住。常春藤聚捡光年。万科的幸福名声。投资前景哪边更好？广叔给出综合排名。此外，时间标记可以是阶段性的。我只能为整个压力付出更少。如果是时标和新塘品秀星图，哪一个更值得麻烦帮忙排个顺序？

回答:你好，个人观点:保利摘光年>幸福名声>田长藤>时间印记。时代的印记在知识城，已经分析过了。它的潜力没有科学城大，也没有新塘好。

提问:广叔你好，我有两套投资房自己用不上。天河北天成广场28.66平方单间，广州大道花生北1+1低楼层2房。我觉得还是卖掉，融入三居室的未来可能更好。你认为有必要吗？目前我能负担150万左右的贷款，可以长期持有。保利天汇88方获认可，未买入。2017年到现在花生不涨反跌，估计卖不出好价钱。天河北涨了60%。你觉得天河北还有空房吗？现在市民共用同一张彩票，感觉有家长对转学生的需求。热度和价格再次上涨。我也想过，如果天河北套还有空的涨幅，那就先把时代花生套卖掉，做一笔流动贷款，多投一套三房，然后过几年再卖掉天河北套提前还款，缓解压力。征求对总体想法的意见

回答:你好，根据目前的市场情况来看，天河、黄埔的核心区域，海珠的核心区域，还是上涨的。目前你卖天成比较容易，比较好卖。如果跌了还能盈利，我建议你也可以卖掉。你的主要问题是小学房面积太小，另外两个房间不值得看。卖房子一定要好卖，好卖。如果不容易卖，你就很难折腾。因此，当我们购买它时，我们决定我们是否能卖得好。如果我们卖不好，你只能吃那个增幅，这个增幅是不行的。然后等待它有一个增长。

提问:你好，广叔。最近中科院某高级实验学校的房价突然上涨。这所学校只参加了第一年的入学考试。虽然成绩不错，但未来的升学率还不明朗。这里的房产有投资价值吗？

回答:你好，神云村的经济适用房。考虑神韵村的原因是价格不贵，地铁口的商业设施是个问题。主要是大环境，中间隔着高速和山脉。总结:位于南山，但不是热门区域和社区。便宜易得，市场价格谨慎。格局，房间不大，不实用。位置上，被北环路、松坪、大山环绕，相对孤立。价格方面，也不便宜。与桃园村相比，优势不大。

提问:广叔你好，我今年36岁，湖北人，注册在深圳，老婆四川人，老婆有跑LH。他们都是研究生。他们在深圳南山2套房，一个科技园45平的小房间，市值600，贷款200。另一套刚从布吉换到前海新盘，贷款1200万，贷款750元左右。手头没有存款，房贷总额约4万。可以在短时间内维持在100到150之间。我想抵押被止赎的小房子，套现200万，用完贷款票，开始二线城市房产。之前考虑过东莞、成都、武汉、重庆、郑州、长沙。我实地参观过成都和东莞，但成都限制了购买，而东莞的核心区域松山湖和程楠都上涨了。现在不知道是不是如果加上杠杆，哪里合适？有哪两种情况:不搬迁和搬迁？谢谢指点

回答:你好，月均收入11W+。这几年收入稳定时可以考虑继续增加杠杆，但要控制在70%以内，优化租金收入。成都、武汉、郑州这些你考虑的城市都没有根本性的问题。但都属于侧身或阴跌状态，需要冲刷竹笋。东莞价格高，现在开始不合适。长沙的ZC太严了，新市场慢慢涨，二手市场慢慢跌。最近1-2年没有上涨的可能。虽然价格确实是全国萧条，但现在还不是进入的最佳时机。搬迁是最简单的解决办法。买了之后，搬到深圳。

提问:广叔你好，大亚湾华润步道湾56号平价低于50万的特价房值得入手吗？自己的现金比较少，只能考虑便宜的地方。在一线城市不太现实。如果你从贵阳斗门和珠海华润步道湾的小伙子中选一个，哪个地方值得一搏？

回答:你好，珠海，贵阳，大亚湾，我没有系统学习，不能提供一些准确的建议。我尽量选择交易活跃的城市和地区以及二手买家。

提问:广叔你好，我存款250w，有贷款记录，首付50%。以投资为主，学区最好有三室，学区考虑五年后可能会自住。如果是新房，宝安西乡天府华府，你觉得有可能开工吗？或者你有什么推荐的电影，谢谢。

回答:你好，50%的人有资格首付250w，买二手房总价可以在450w左右，如果买新房可以在500w左右，考虑到学区的三房，这个范围要窄很多。基本上南山和宝安都买不到。天府华府有地铁12号线的优势，但夹在两条大道中间，缺乏腹地，周边环境能否改善，还是个未知数。你在哪里工作？如果你想住在一个学区，你应该在东部学区买两个房间或三个房间。

问题:你好广叔！我准备在黄贝岭买房，可以首付150万。本人在福田工作稳定，没有还贷压力。能不能以这个价格在福田买一套合适的房子，或者选择偏远地区的新房，另一个人更喜欢住在福田龙华？或者选择等明年再买。现在刺激因素多，明年首付增加2030万？还在找方向，谢谢！

回答:你好，不管什么原因，决定买房是对的，因为你手里只有钱，没有还贷的压力。你将来会感谢自己的。再说买哪里，我的想法要分开，投资不是生活的全部，不同意为了可能的额外增值而牺牲多年的通勤时间和生活便利。首付150元，总价500元。不需要学位。福田和龙华可以买到舒适的两居室甚至小三居室。选一个好的，找不到合适的就来找我。

问:广叔好。我是河北人。我目前在深圳工作。打算在深圳买房，安心搬砖。昨天去北方三县大厂看房。首付60万，1.5万平米，月供6000。30年后，房子将在两年内移交。四年后经过北京地铁就会升值。因为房子已经交了定金，我们现在面临两个选择:1。月供压力小，但1-2年在深圳上不了火车的希望；2.年底淘笋首付120元左右，所以名下没有第一套房子，预计月供1.6-1.8万。由于财务工作，现金流不稳定。好的时候10W+，不好的时候2w+。如何选择？

回答:你好，买大厂和买深圳是两种完全不同的投资思路。买大厂是为了暴击，但在持续的高压政策下，等待期可能会延长到8-10年。买深圳是为了家族大资产的安全落地，也是为了一定的收入预期。我建议你把第一套第一笔贷款和大额资金留给深圳，不影响生活的闲钱会用于暴击。

提问:广叔你好，我今年计划在深圳湾买一套总预算2000万元的房子，主要是为了方便深圳湾学校的孩子上学。不过住了10年左右应该考虑换房，因为我不是很喜欢老房子。考虑到社区环境和圈子，你推荐哪个社区？另外，我目前的需求适合买两证房吗？谢谢你。

回答:你好，深圳限购越来越严了，买房的资格很珍惜，所以双套公寓会很难卖。如果再有一套双套公寓不高端，没有学区支持，很容易被视为烂摊子，因为大部分双套公寓都是大户型公寓，没钱的人买不起，有钱人也看不上。

问题:你好，广叔，我想问你。夫妻俩在福田工作，一个孩子快两岁了。如果考虑投资自住，现阶段这三个区域适合上车吗，分别是碧海幸福湾附近、奚仲向斌山、西乡、坂田云峰？或者在800w的预算内考虑投资和自住。期待你的回答。

回答:你好，大足的冯云在坂田。坂田虽然属于龙岗区，但地理位置靠近福田中心城。你可以买自己的房子，但从投资的角度来看，你会在短期内站岗。宝安重点有以下楼盘:万象新天地花园，地铁附近，高礼金，新建筑时代，还有小三房。缺点是单价高，每天早上地铁线500-2000米；富通V将有高礼金、低单价、新楼龄、近地铁、大三房。缺点是花园小；福通城一期大花园及其户型都有不错的缺点:地铁远离幸福，卢湾的楼新，地铁近，大花园有礼物少的缺点，梯户比圣内维尔楼年轻，地铁近，大花园有没有礼物的缺点，单价高，西城雅筑新，礼物高，地铁近，宝藏近，单价高，花园小。2.房租不错。

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