#40年产权#揭秘真相！不要听信谣言，不要散布谣言！

可能是因为楼市调控的大政策动作，也可能是因为续租政策没有明确界定，买家着急了，各种土地续租消息又回来了。上述消息广为流传，确实让很多人对土地更新政策产生误解，让很多人觉得土地可以无限期更新，土地年限对购买者没有影响。为了防止今后广大购房者被此类消息误导，同时我们也告诫所有中介不要再谈此类谣言。所谓的“1:3商品房三倍补偿”“15.6元/㎡续期费”“费用不会超过五位数”等等都没有法律来源和政策规定，都是假消息！不要轻信！

下面，我们将尽可能详细地还原土地更新的相关政策。本文将以真实的法律条文和真实的案例揭示70年住宅和40年商品住宅的真实赔偿情况。根据利弊，我们可以做出更理性、更合适的选择。

《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二百一十二条规定，土地使用权出让的最长期限按照下列用途确定:住宅用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；仓储用地50年；综合或其他用地50年。

《民法典》第三百五十九条规定:“住宅建设用地使用期限届满的，自动续期。”

《城市房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当在期满前一年申请续期，但根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准。批准续期的，应当重新签订合同，交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未按照前款规定申请续期或者未经批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。期限届满后非住宅建设用地使用权续期的，应当依法办理。土地上的房屋等不动产权属有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。因公共利益需要收回土地的，应当对土地上的房屋和不动产给予补偿。”

《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二百四十二条规定:“土地使用权期限届满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当按照本条例第二章的规定重新签订合同，缴纳土地使用权出让金并进行登记。”

1.自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式实施。房屋产权由两部分组成:房屋所有权是永久性的，没有时间限制；土地使用权有期限，分别为40年、50年、70年。

2.无论是产权40年还是产权50年，和70年没什么区别。40年产权是40年的跟进期，70年产权是70年的跟进期。因此，衡量标准是买家是否愿意再次续租。

3.从开发商的角度来看:住宅用地的土地期限已经到期，将自动续期；非住宅用地的用地期限快到了，可以提前一年续期，政府要批准。重新签订合同后，可以缴纳土地使用权出让金，大开发商会提前续约；国家为了公共利益需要收回土地的，会给予补偿，补偿的金额不作规定。下面的例子可以说明这种情况。

4.有拆迁补偿的商住楼，按照市场价格确定拆迁人。一种说法是商住楼的赔偿会是住宅楼的三倍，但没有法律证据。在现有的补偿例子中，还没有达到三倍，但补偿制度基本上与住宅楼相似，有些地区甚至略高于住宅楼。

5.非住宅与住宅相同，具体更新方案需要通过以下法律进行完善。国家只规定了，但是续缴是一定的。令人欣慰的是，根据拆迁补偿案例，更新概率高的住宅和非住宅将实行同样的更新制度。

6.最近中央反复强调租售并举，另一个重要提法是宜居宜商。所以，那些非常适合宜居、适合商业的物业，才是未来的重点。至于那些适合居住和工作的房产，最近看什么样的房产在涨，什么样的房价在跌，就很清楚了。

目前我国商品房用地尚未到期，但2016年温州一批特殊住房用地将在20年后到期，交易难度较大。这件事备受关注，最后官方的解决方案是不用申请就续签。最终不收费。

2019年，广州市南沙区政府网发布《广州市南沙区人民政府关于修改广州市南沙区国有出让土地上住宅、商品房征收补偿指导意见的通知》。文件中对纯住宅、纯商业、商住混合三类房屋的补偿方案有明确规定！

政策解释

一.适用范围

它分为三类:纯住宅建筑、纯商业建筑和商住混合建筑。

二、国有土地上纯住宅房屋征收补偿

被征收人可以选择产权置换或货币补偿。

三、国有土地上出售的纯商品房征收补偿

四、国有土地上的商住混合房屋征收补偿

1.住宅部分:按照国有土地上的住宅房屋进行补偿安置。

2.商业部分可选择货币补偿或产权置换。货币补偿按纯商品房货币补偿。

动词 其他人

1、被征收房屋在同一区位新建商品房的市场评估价格和安置房的市场评估价格，由区征收办每年确定一次，评估基准日为每年1月1日。本指引所称被征收房屋市场评估价、新建商品房市场评估价、安置房市场评估价均包含土地使用权价格。

2.搬迁期限奖励分三个阶段发放:被征收人签订合同，按期搬迁，被征收人全部交房拆除并交出土地。

3.在国有土地上征收住宅、商业建筑的，房屋涉及的青苗、地上附着物同时征收，由第三方评估机构确定。

南山区白石洲旧改初步补偿方案

福田岗厦河花园旧改:最大1:1比例补偿住宅

拆迁建设规模:岗厦拆迁478户590栋，面积22万平方米，金地投资90亿元建设金地百汇，面积22万平方米，68万平方米。

项目报酬:

2017年3月20日，龙岗区布吉木棉湾旧城进行了改造

根据上述法律规定和实际案例分析:

1.在一二线城市或者快速发展的城市，不要太担心买商品房、住宅还是商品房。城市更新快的时候，一般达不到产权期限，就会被征收和变更。一般不会涉及到期续费的问题。商品房和住宅的拆迁补偿差别不大，基本都是按照类似的补偿规则进行补偿。

2.在三四五线城市，在城市发展速度有限的地区，还是建议购买70年产权的房子。毕竟国家还没有出台相关的续租规则和详细条款，房子的交易会更被市场认可。

下面我们就简单介绍一下商品房的优缺点，供大家参考:

劣势

大多数商品房居住面积小，缺乏舒适度；

各类公司人员的安全和隐私容易受到影响；

物业费、水电费用属于商业水电，一般是住宅楼的两倍；

产权期限一般只有40年/50年，没有法律规定续期需缴纳的土地出让金数额或比例；与产权70年的住宅房屋自动续期相比，风险相当大；

目前大部分地区都不允许商品房落户，也就是说，买房人很有可能无法将户籍迁移到他们买房的地方；

因为交易相关税高于50%+以上，成交率低于住宅楼。

优势

大部分地区都有不限购不限贷的政策，可以满足投资和住房的需求；

购房总价低，单价也低，周边配套相对完善；

一般建在地段好的繁华地段，周边的公共服务和基础设施会相对完善，租金收入也会更高。很多租金可以按月支付，甚至高于月供应量；

商品房可以在这里注册公司和工作，在疯狂的电商时代非常实用，在以家庭或个人为小公司的趋势下有相当大的优势。