近十年来,依靠土地和人口红利,房地产市场发展迅速。然而,随着新型城镇化理念的提出,以营销为导向的传统发展模式逐渐转向以运营为导向的新兴模式。同时,主城获得土地和贸易的难度更大。
房企如何利用更多土地资源?如何移动和丰富产品线?7月,万科梅州文化村约6300亩浮出水面。芮丽君认为,在新型城镇化背景下,下一阶段土地扩张标准有两点可以从万科梳理出来:
1.也要注意城镇
2.不仅要拿地,还要为地区服务
飞行员在哪里?
眉山+产业是万科的关键词
01
1999年进入成都后,万科“始终与城市共成长”:2007年,万科金隅西岭推出U8装修体系,将成都带入精装房时代;2014年,万科推出万科汇APP,将成都带入“智慧地产”时代;2018年,万科率先提出“城乡建设生活服务商”的概念。
在万科看来,“整体住房短缺的时代已经过去,现在房地产的主要矛盾是不平衡和不足”,“万科不仅要关心城市,更要关心农村,关心农村与城市的互动”。
2251亩,万科一路南下到眉山
通过对万科征地数据的分析,在纸面上呈现出一条异常简单的轨迹:在2018年至2019年上半年的招投标、拍卖、挂市中,万科在眉山的土地收储达到2251亩,其中清水镇1185亩,东坡区937亩,仁寿大道旁65.5亩,林文镇63.5亩,远超成都63亩,整体征地趋势明显“南移”。
《成都市城市总体规划》提出,要按照“东进、南扩、西控、北改、中优”的交叉方针,高水平发展南部地区。眉山位于“南拓”辐射范围内,部分区域划入天府新区,备受开发企业关注。
行业干预使得土地收购更加灵活
万科收购的细分土地仍以住宅用地为主。不可忽视的一点是,背后或多或少都有产业介入的身影:中国梅州文化村、天府万科城、万科梦想城...万科拿地更灵活。
眉形整合
区位+资源是万科的土地扩张标准
02
为什么万科在眉山重?2017年,在第八届东坡文化节上,王石曾说:“眉山是大作家苏东坡的故乡,因其地理位置优越,紧邻成都,青山绿水丰沛,发展潜力巨大”。
通过拆解这句话,可以梳理出房企下沉后土地扩张的两个标准:区位+资源。
区位:加快融入成都经济圈
受距离、交通等因素影响,成都的城市化城市主要包括眉山、德阳、资阳。其中,眉山自2010年起与成都同城发展,城市价值不断升级。
位置:眉山位于成都南延,部分已纳入成都规划。主城区距离成都市中心直线距离只有68公里左右。
交通:成都地铁S5号线、成都地铁16号线、天府新区经眉山至乐山高速融入成都一小时经济圈。
行业:石高工业园、彭山工业园等。实现了成都产业功能的承接。
2016年,国务院发布《成渝城市群发展规划》。成都定位为国家中心城市,眉山也纳入规划范围。2018年6月29日至30日,四川省十一届三中全会召开,作出“一项工作多部门五区协同”的新部署,支持眉山建设成都经济圈周边开放发展示范城市,推动枚乘城镇化突破。
经济增长方面,2019年上半年,眉山地区生产总值588.73亿元,增长7.8%。其中,第三产业增加值245.66亿元,增长9.5%,增速居全省第四位。全市居民消费价格上涨2.3%,高于全国平均水平0.1个百分点,高于全省平均水平0.2个百分点。房地产市场受到大力支持。
资源:计划在崇礼新城交易约6300亩
目前,万科在眉山持有土储。数据显示,清水镇最多,但考虑到规划面积,位于东坡区崇礼新城的梅州文化村可能达到6300亩左右,其体量不容忽视。
东坡区是眉山的政治、经济、文化中心,崇礼新城东临冉逸山,西临岷江、东坡岛。受“三苏文化”影响,资源丰富。万科介入崇礼新城远超纯地产项目的影响力:崇礼新城4平方公里土地拟由万科整体投资开发,这也可以解释万科对崇礼的重视。
2000年,良渚文化村在杭州西北端扎根。2019年,万科把第二个文化村放在眉山。万科过去19年是怎么想的?新型城镇化背景下,特色小镇如何扬长避短?了解梅州文化村聚落,良渚文化村1.0版不可或缺。
文化村2.0版
服务+整合是万科的自我升级
03
良渚文化村面积约1.2万亩,其中山区约5200亩,旅游用地约1200亩,公共建设用地约680亩,房地产用地约3400亩。预计2020年人口将超过8万。
良渚文化村定位为:人文景观居住社区、国际育儿教育社区、绿色体育复合社区、文化复兴标杆社区、产业人居共生社区,服务人居,以城市为交易中心。
因此,万科在良渚文化村赠送代玉基、白鹭公园、矿山探险公园;赠送村民食堂、村民自习室、村民客厅;赠送良渚文化艺术中心、良渚博物馆;呈现合伙人计划和养老产品“跟园”。它独特的文化村概念也在这里形成:
沉浸在不可复制的自然资源中,利用村民大会独立运作,以传承中华文明为己任,以其效益实现现代乡村人居模式。万科文化村属于城市服务用房空,适合居住、工作、旅游、养育。
回到前面的问题,万科第二个文化村为什么要在眉山崇礼新城落地?不难看出,万科文化村的构成要素是:依附于新一线城市,享受其带来的千万人口和产业的利益,5000多亩土地,共振的文化基础,不可复制的自然资源。
了解了选址的独特性之后,随之而来的问题就是万科将如何打造2.0版本的文化村。服务与融合是其不变的方向:2014年浙江首次提出特色小镇概念,随后在全国范围内,以文化旅游、农业旅游、科技为代表的特色小镇崛起:
选址、落地、招商、运营与高周转完全不同。房企需要长期持有实物资产,对其财务能力、承压能力、产业能力进行检验。因此,目前进入特色小镇领域的仍以实力雄厚的大型房企为主。
新型城镇化背景下,特色小镇迎风而上,但如何扬长避短?通过良渚文化村,万科展示了强大的资源整合能力在商业、教育、文化体育、养老等领域的重要性。未来房地产的竞争是综合实力的较量,“偏”的房企可能会输在起跑线上。作为万科文化村的2.0版本,梅州文化村将如何改善城市和区域的居住条件?芮丽君会继续关注。
注1:本文信息由作者从公共来源收集。“梅州文化村占地约6300亩”是万科拟投资开发的崇礼新城建设项目总面积。据悉,该商业国有建设用地为拟收购土地,最终是否收购尚不确定。
编辑| Mola
免责声明|瑞丽原创作品,请联系后台