1.对2020年销售增长10%的评价；

2.二、三线投资90%的效果；

3.首份年度上市报告清晰显示了债务结构。

贴标签用了3年，撕掉标签用了2年。

如果中梁地产在2015年正式实施阿米巴商业模式，将被视为快速下沉、三四线快速扩张、城市快速布局的开始。中梁地产三年来一直被贴上“小碧桂园”的标签。

同时，高增速、高周转、高杠杆、一路狂奔等小标签更多。

但在中梁管理层看来，这些只是不同周期的不同选择。

在2019年度业绩发布会上，中梁地产业务联席总裁李鹤立表示，“2015年，我们通过三四线棚改红利快速发展，2018年投资布局做了一些调整。到2019年，超过了90%。投资金额在二、三线，58%在四、五线。”

“2015-2017年选择三四线城市的机会被贴上了‘小碧桂园’的标签，2018年后又回到了二线。你以后会叫我们‘小万科’吗？”忠良老人黄春雷曾经笑过。

对于2020年的投资，中梁将按照销售额的50%-60%确定金额。

这样，未来几年，“中梁计划增速10%到15%”，稳中向保守，这就是全面销售目标。

李鹤立直言，中梁会根据不同的周期定制不同的策略。在市场上走在前面，在市场下跌时寻找结构性机会，控制风险，关注现金流。

撕裂“高杠杆”:

净负债率65.6%现金265亿

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撕掉“高杠杆”的标签，中梁通过上市后第一份完整的年报数据给出了明确的答案。

2019年，中梁总负债约2030亿。丰彩勋注意到，负债增幅最大的是高级票据，是利率较低、期限较长的公司债券，取代了上市前公司债务结构中的许多非标债务。

目前中梁流动负债中占比最大的是合同负债，一般计入预收款项；非流动负债占比最大的是银行贷款，结构相对更合理。期间，公司流动负债与非流动负债的比率也从11.5倍下降至9.4倍。

从负债和现金结构来看，截至2019年末，中梁的现金总额约为265亿元，同比增长约14.8%；期间，必须在一年内或按要求偿还的各类债务约215亿，同比增长77%，现金可以覆盖极短的债务。

这个时间差应该足够中梁地产进行新旧债和长短债的转换。毕竟因为上市打开了融资渠道，中梁后续新增债务的质量发生了明显变化。

据了解，今年2月，中梁发行了首笔利率为个位数的2.5亿美元债务，3月还宣布首次获得银行定期贷款。去年9月，它成功推出了总额为4亿美元的票据。中梁全年平均融资成本为9.4%，同比下降。

值得一提的是，2019年中梁净负债率为65.6%，同比下降近80%。

中梁IR总经理杨德业告诉风彩讯，公司2019年的回报率在90%左右。

可以看到，2019年中梁净负债率大幅下降，原因是回款率、上市配售的提升，以及资本市场融资渠道的打通。

杨德业表示，公司希望将净负债率保持在70%至80%之间。

“我们将继续寻找改善资本结构、降低资本成本的机会，保持相对健康的杠杆水平。”

丰彩勋注意到，在降低杠杆的同时，中梁2019年归属于股东的核心净利润为39亿，同比增长108%。

当年，公司以约占股东核心净利润40%的比例派发股息，中期股息每股15.3港仙，末期股息每股32.8港仙，均以现金派发。

没有股份分红，分红比例也不低，有股东回报感。

总的来说，从三四线到二线布局，从高杠杆到控制负债保守增长，中梁的“撕掉标签”其实是在练内功，目的杨健已经用400字说了——“把握未来行业的反弹窗口”。

结束