本文由“一”组成

投资性房地产的税收问题可谓涉及面广、根深蒂固。一般来说，应该考虑租金收入和资产增值。最后一期，我们通过一些生动的例子介绍了租金收入、利息扣除和维护等政策。本期我们将详细讲解自建房的税收问题。

自住真的免税吗？

原则概述:

自住房只有当你开始住在里面的时候才能算作自住房。空盖新房有4年的期限。

同时，每个家庭只能拥有一套自住住房，可免征资产增值税，换房时只可免征6个月的重叠期

自住住房连续出租满6年且无其他自住住房的，可免征资产增值税

第一次租房需要市场评估

如果你在家里做生意，就不能完全免除资产增值税

房屋出售时，业主必须是税收居民或临时居民，才能免征资产增值税

只有连续居住6个月，才能获得土地税的减免

从你家购买时，可能会有印花税折扣

第一次享受政府补贴后，必须住一年才能租

例9

朱先生花了30万元在墨尔本新开的小区买了一块500平米空的土地，然后花了30万元找了一家建筑公司给他盖了一套四室两厅的自住房。一年半后，房子盖好了，但朱先生被派往海外工作了两年。就在建筑商想要在这个开发区获得更多生意的时候，朱先生把自己建的新房租给了建筑商2年，这样他就可以有稳定的收入，也可以有人打理房子，得到一套全新的家具。在过去的两年里，朱先生还进行了纳税申报和租金收入纳税。

两年后，朱先生被公司提拔为海外分公司老板，不得不长期在海外工作。公司还为他在海外租了一栋舒适的别墅居住。建筑商的合同已经结束，朱先生的父母刚刚移民澳大利亚，所以朱先生让父母免费住在房子里。一年后，因为父母不习惯住在新开的小区，朱先生以70万元的价格卖掉了房子，用这笔钱在繁华的中国区给父母买了一套公寓。

问:这是否意味着朱先生可以借用‘连续租房6年以下’的政策，免除房产的资产增值税？

答案是:‘没有！’。虽然这套房子是朱先生唯一的财产，他买地的目的是为了自己生活做准备，但他一直没有机会入住，所以这套房子不能算是自己的房子，连续租房不满6年的政策对他不适用。

问:如果朱先生在卖房前回来住几个月，这套房子可以免征资本利得税吗？

答案是:‘只有一小部分可以豁免’。自住住房从你搬进来的时候就开始了。朱先生终于搬进来了。他卖房产的时候，要按照他居住时间的比例来计算资产增值税。比如他拥有房产2000天，最后200天是自住，那么90%的资产增值需要交税。

问:如果朱先生在房子建成后入住三个月，然后被派往海外工作，其他故事都一样，他卖房子的时候可以免资本利得税吗？

答案是:“不一定！”。虽然朱先生房子一建就搬进来了，但是这个房子符合空的要求不到4年，所以这个房子当然是他自己的房子。但如果朱先生因为长期在海外工作而成为非税收入居民，即使该套房符合连续租赁不满6年的条件，他也会为其缴纳资产增值税。当然，如果朱先生仍然是税收居民，他可以免除财产的资本利得税，但他的海外收入也需要缴纳澳大利亚税。他是税收居民还是非税收居民是另一个复杂的话题。

其他问题

朱先生空的土地价值超过25万澳币，所以盖房子必须交土地税。

齐先生的房子建好之后，就可以搬进来继续住了。如果达到6个月，他可以在盖房子时向维多利亚州地方税务局申请退还土地税

由于齐先生已经连续六个月没有居住，维多利亚州地方税务局认为这不是他自己的房子，即使他的父母免费居住，他们也要缴纳土地税

齐先生一定要主动联系地税局申报土地税，而不是被动等待地税局给他发账单

如果朱先生申请了该房产的首次购买折扣，他必须将折扣返还给政府，因为他已经连续12个月没有居住了

例10

魏小姐是一名个体设计师。她买了一栋三居室的联排别墅。一间卧室是她自己住的，一间卧室是她的设计室，另一间卧室转租给了她的好朋友。

问:魏老师应该如何缴税抵税？

答案是:需要分两部分分析

每年报税时，

魏小姐转租给朋友的租金是收入，同时所有费用的1/3可以按照使用面积扣除，比如水、电、煤、贷款利息、市政费等等

魏小姐的办公部分也可以按照上述比例扣除她的设计业务收入

将来魏小姐卖了房产，

租赁部分的三分之一需要缴纳资产增值税，但由于超过一年，可以打五折

1/3的写字楼部分也需要缴纳资本利得税，但除了正常的5折优惠外，如果魏小姐符合小企业的条件，她还可以获得进一步的优惠，比如额外的5折优惠。小企业出售其业务资产主动资产时的折扣是另一个复杂的话题

例11

姜先生于2015年2月1日签订了自己的购房合同，并于2015年5月1日交付。他立即搬进来，占据了自己。2018年，蒋先生和沈小姐结婚。他们觉得房子太小，于是在2019年6月1日签订了购买新房的合同，8月1日交房后搬进了新房。搬出去后，他们没有把老房子租出去，而是找了一些装修工人来装修老房子，然后卖掉了。老房子于2019年12月1日签约，2020年2月1日正式交付。但在交货时，买方律师突然发函要求一个月后交货，因为买方因疫情被困海外，无法安排交货资金。

问:这是否意味着蒋先生的老房子要缴纳资本利得税？

答案是:‘是的！’。如果蒋先生两套自住房屋的重叠期不超过6个月，即8月1日至次年2月1日，则两套均可免征资产增值税。如果迟交一个月，蒋先生有两个选择:

旧房资产增值税免征，但未来新房出售时，重叠的一个月按其拥有的总天数按比例征税

老房子总日期1766天，重叠29天。那么29/1766的资产增值需要交税，然后可以给50%的折扣，这样新房以后就可以免交资产增值税了

故事还在继续:

3月1日，买方律师就写信要求延期，因为买方无法返回澳大利亚。然后，在要求三次延期之后，6月15日，买方律师写信要求取消合同，因为买方签证到期，他肯定回不了澳大利亚。他们宁愿放弃10%的定金。蒋先生很无奈。疫情期间，他租不到房子，挂在市场上也没人买。他不得不把它握在手里。幸运的是，8万的罚款可以用来偿还贷款。2020年底，房市突然好转，有人出价90万买下这套房子，终于在2021年1月15日顺利交房。

问:这8万蒋先生要交税吗？

答案是:‘这不简单。你想要吗？如果蒋先生同意这套房子是他自己的房子卖的，那么这8万元就不用交资本利得税了。但如果蒋先生想免除新房的资产增值税，那么最后卖出的90万元要加上这8万元，再减去各种资本成本，算出资产增值税。当然，重叠的时间段应该重新调整。

例12

韩小姐的父母刚移民澳洲，银行拒绝贷款。为了帮助父母，韩小姐在房产证上写下了自己的名字和父母的名字。我父母一直住在这所房子里。10年后，父母准备把房子卖给养老院，这几年房子增值了60万。

问:这套房子可以免征资本利得税吗？

答案是:‘父母可以，但韩小姐必须交税！’。由于这套房子是父母所有，而不是韩小姐所有，韩小姐将按%即1/3缴纳资本利得税。当然，拥有一套房产的成本可以降低，她可以获得五折优惠。

至于哪些成本可以用来抵扣资本利得税，我们会在下期继续给大家举例。

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