在过去的两个月里，金科房地产集团有限公司接连报告了好消息:
港交所听取了分拆子公司金科服务的意见；今年前十个月，金科股份实现销售额1729亿元。
在寒风凛冽的深秋，两个好消息无疑给金科股份带来了温暖。
但欣喜之余，“三条红线”碰了两条，金科股份需要加倍努力。
收入稳定
它也未能阻止金科股价暴跌
金科股份的故事已经讲了22年，从深耕一隅的区域性房企，到进军多地的全国性房企。
2018年12月28日，金科正式进入千亿级房地产企业行列，成为重庆首个业绩规模突破千亿的民营房地产企业。
通过打破1000亿元的势头，董事长蒋在2019年初立即高喊口号:
“太稳就是保守，会被市场淘汰。小而美是不够的，但一定要大而强。因此，我们提出了跨越式发展的目标。金科2019年的目标是销售超过1500亿元，2020年超过2000亿元。”
2020年，没想到一场疫情打乱了大家的计划，领导集体放慢了脚步，原本稳定的房企更加谨慎。
结果，金科股份的销售目标不减反增，设定的2000亿元提高到2200亿元。这足以表明金科的股份野心是“过分的”。
10月29日，金科股份有限公司公布第三季度报告。公告显示，报告期内，公司实现营业收入477.26亿元，同比增长10.47%；归属于上市公司股东的净利润44.37亿元，同比增长11.46%。
营收、归属于母公司双升的净利润、看似如此稳定的金科股票，出人意料地大幅下挫。
10月30日，财报发布后的第一个交易日，金科股价收跌10%，最终报价为7.75元/股。
11月2日，金科公布最新销售情况:2020年1-10月，金科及其所投资公司实现销售额约1729亿元，房地产销售面积约1680万平方米。
根据公布的数据，如果按照其全年2200亿元的销售目标计算，金科股份前十个月的销售金额已经达到了78.59%。
又来了一个好消息。然而，金科股票的股价实际上没有太大反应，收盘只微涨了0.77%！
与下半年11.27元的峰值相比，截至今日收盘价，金科股价在两个多月的时间里下跌了31%。
所以，在股吧里，关于金科股票的讨论就是下面的“风景”，连投资者的灵魂都在问“谁来救我”！
加快速度
“三条红线”踩两条
但不管是什么奇怪的事，一定有原因。
细看其财务报告不难发现，金科第三季度归属于上市公司股东的净利润为8.21亿元，同比下降40.93%。
股票暴跌，归母净利润暴跌，或者与激进的征地和盲目追求规模有关。
土地储备方面，今年前三季度，金科有限公司新增土地123宗，建成区面积1995万平方米，合同投资额740亿元，股权合同额433亿元。
这背后隐藏的事实是，金科以高昂的代价获得了土地。
今年上半年，金克奈87宗案件的总成本为546亿元，远超营收规模。按征地资金和建筑面积计算，每平方米折合成本为3985.40元，去年同期为2764.71元/平方米。2019年前三季度，金科股份的土地收购成本为2510元/平方米，2020年前三季度，这一数字上升至3709元/平方米，同比增长47.77%。
快速扩张肯定会影响公司的负债和库存。2020年前三季度，金科总负债为3206.73亿元，同比增长19%。2017年至2019年，金科股份的存货分别为1072.2亿元、1608.3亿元和2142.4亿元。然而，仅2020年上半年，金科股份的存货就达到2339亿元，不仅超过了去年全年，还占其总资产的63.69%。
相比之前监管部门划出的“三条红线”，金科股份踩了两条。
根据杜南大数据研究院的调查数据，截至2020年6月，金科股份资产负债率为74.08%，净负债率为128%，现金负债率为1.04倍。
截至三季度末，金科股份有息负债规模虽有所下降，但净负债率仍达到112.3%，仍需下降12个百分点；同时，剔除预付款后，资产负债率仍达到72.7%，超过监管要求的70%。
由于高负债和高库存，金科没有放缓对外担保。半年报显示，截至6月底，金科股份实际担保金额为933.92亿元，占公司净资产的315.54%，担保金额惊人！
业内人士指出，无论担保对象是谁，资质如何，上市公司对外担保总额占其净资产的比例都不应超过50%。大额对外担保不仅会增加上市公司的财务风险，还会降低其融资能力。
对未来发展的担忧不小
表演是有风险的
除了上面提到的明显问题，金科股份还有一个不太明显但实际上更致命的弱点——重大新项目利润普遍较弱，未来业绩可能不容乐观。
在金科股份有限公司2019年年报中，有一张“重大房地产项目开发情况”表，其中包含了金科93个重大房地产项目。
这93个项目中，46个项目的“当年竣工面积”和“累计竣工面积”均为0。与其他项目相比，这46个项目是比较新的项目，暂时称为“新项目”。
因为这些项目还没有完成任何一个地区，他们所有的结算日期必须在未来几年。根据房地产行业的特点，这些项目大多应该在2020年至2022年之间落户。由于是金科上市的“主项目”，其盈利能力可以代表金科所有新项目的盈利能力。换句话说，随着旧项目的不断减少，这些“新项目”将影响金科未来三年的盈利能力。
据财经产业研究中心研究员刘建中分析，在46个“新项目”中，毛利率大于40%的项目只有2个，30%-40%的项目有2个，20%-30%的项目有9个，20%以下的项目有33个。其中，毛利率在10%-20%之间的项目有10个，毛利率在0%-10%之间的项目有13个，毛利率为负的项目有10个。
金科有限公司主要房地产项目中“新项目”的利润预估来自微信官方账号中的“金融十一条”
来源:公司年报、贝壳网、房天下网
注:1。可销售面积是100平方米.
2.序号为金科2019年年报“重大房地产项目开发”表中的序号。
2019年，金科股份整体毛利率为28.84%；2020年上半年，金科股份毛利率为25.94%。另一方面，上述46个新项目中，毛利率低于10%的项目有23个，仅占一半；毛利率大于25%的项目只有10个。
显然，当这些“新项目”陆续落户后，金科股份的毛利率和净利率将大幅下降，这将是公司未来发展的一大隐忧。
除了业绩风险外，金科股份近年来也因多次发生业主维权事件而遭遇口碑危机。比如今年7月中旬，重庆市南岸区金科联发东岳府项目业主发现，待交付的别墅项目多处墙体出现明显裂缝，有的裂缝从上到下贯穿整栋楼，裂缝宽度甚至可以容纳一根手指。金科的赔偿方案是大多数业主所不能接受的。
不仅如此，金科在湖南浏阳、四川成都、河南郑州的项目也被媒体报道存在质量问题。
有人说“房地产黄金十年，房地产玩家基本都在玩杠杆游戏”。诚然，高息负债+资金流管理+项目高周转支撑了一大批重量级房企。然而，随着“三条红线”的出现，金科想要稳定重庆兄弟的地位。除了一路狂奔之外，还要积极出手降低杠杆，切记拿起“业绩”和“销量”丢名声。来源:深蓝财经
