如何解决工业园区的发展问题？

随着我国房地产市场的发展和成熟，土地市场的竞争越来越激烈，进入住宅用地市场的门槛越来越高。根据中指数据的统计结果，2019年全国300个城市共出让住宅用地9281块，成交总价4.3万亿元，平均每块土地4.6亿元，超出了小开发商的支付能力，而出让工业用地12391块，成交总价2246亿元，平均单块土地从盈利能力来看，一个成功的住宅项目一般利润率只有10%到20%，甚至而一个成功运营的工业地产项目，利润甚至可以超过50%。

资金需求小，利润率高，为什么很少有开发商做园区开发？

一个字是“难”。

首先，难点在于定位和产品设计。万事开头难。对于园区的发展来说，一开始的定位和设计是非常重要的。与住宅楼不同，普通购房者的需求其实是相似的。只要把高、中、低端需求分开，再考虑个性化需求，大量研究集中在住宅领域，研究透彻。开发商已经“熟练”了，而园区的发展则不同。作为2B产品，可以说不同的产业需要不同的园区建筑来生产不同的产品。你有标准化的产品吗？有，但不多。在公园开发商中，李安东的公园标准化相对较强，但即使有30多年的丰富经验，也走过了许多弯路。可以说，标准化产品表面上看起来比较容易，但没有丰富的经验是无法在实践中发挥的。

李安东:北京兰北科技园

其次，难以吸引投资。目前，我国各种类型的公园有1.5万个，每个公园都有不同的竞争关系。吸引企业不仅需要好的政策和各种优惠政策，还需要良好的产业环境。企业入驻园区，往往先选择城市，再选择园区内的聚集产业。一个互联网企业一般情况下是不会入驻医疗产业园的。

三是操作难度大。园区开发后，投资超过80%。似乎一切都好吗？一点也不。事实上，问题可能才刚刚开始。开业的兴奋往往掩盖不了后期的问题。中国大量园区处于衰退状态，企业来来去去。当初企业看中的是园区的优惠政策或产业环境，但很快就有了政策更优惠、产业环境更好的园区，于是原本入园的企业再次迁出园区，这样的案例数不胜数。

如何解决工业地产的发展问题？

三个字可以用来总结，认清形势，选择好路径，做好工作。

认清形势，就是要认清国家和地区的政策、法规和发展规划。比如目前国家提倡新基建，所以园区的定位可以完全聚焦新基建，但不能贸然进入某个新基建领域。一方面要研究整体情况，即国家新基建的总投资计划是多少，即这个市场的总量是多少；另一方面，需要研究目前有多少园区在做新的基础设施，分析这块蛋糕有多大，有多少人要分。其实还有一个重要的方面，就是新基建可以划分多少个区域，哪些区域还是空白色或者蓝色的海洋？你自己的公园能进入这片蓝色的海洋吗？

选择一条好的道路，去学习先进的经验，就可以学习国内外的先进经验。国外可以借鉴硅谷、伦敦金丝雀码头、魏一科技城，国内可以借鉴浦东新区、苏中新产业园等企业。他们也可以向李安东、华夏幸福、宏泰、亿达等园区开发企业学习。当然，他们不应该盲目相信海外的先进经验。因为中国发展到现在，很多行业都发展到了世界前列。即使有些行业比其他国家稍慢，也要考虑工业园建成后的整体情况。总的来说，选择的路径要适合自己当这项技术快速迭代时，校园产品要有一定的灵活性。

最后，把事情做好是复杂而重要的。细节中有魔鬼，但细节太多，无法一一提及。在运营上，物业管理、打造园区人气、打造产业形态都很重要。一些不经意的事情，比如税务账目，也是很重要的问题。现在在开发园区的时候，经常会和当地政府签订详细的税务合同。如果园区在开发完成后几年内不能向当地政府缴纳一定的税收，当地政府可以收回园区。因此，公园开发商必须计算这个账户，税收问题有时非常复杂。比如某企业从A市的B工业园搬迁到C工业园，但税收没有转移。C工业园所在的政府可能不会像C工业园那样贡献税收，因为企业的税收无法进入其小区域。c工业园没有详细计算，导致税收不达标，最后土地使用权几乎收回。所有这些都必须仔细协调和计算。

要解决工业地产发展的问题，以上三个字就够了，但简单的三个字却包含了非常丰富的内容。开发商在改造开发园区的时候，一定要有详细的调查研究，千万不能因为园区内的产品表面上比较简单就轻视它。

工业园区逐渐形成了四种发展模式

改革开放30多年来，工业园区作为我国经济创新发展的重要载体，其核心特征和商业模式也随着经济社会的发展而发生了变化和演变。随着工业园区的发展，我国形成了四种发展模式。

模式一:产业新城开发运营模式

产业园区发展模式是政府主导，根据城市规划发展需要，基于社会经济发展等因素，通过招商引资、土地出让等方式，引进符合相关条件的产业发展项目，以房地产为载体，以产业项目为基础，实现城市功能建设的发展模式。

这种发展模式在一定程度上实现了企业和地方政府的双赢。从企业角度来看，可以低成本锁定大量土地，解决土地整理和基础设施建设阶段的资金问题。同时，园区发展带来的产业经济发展和高端产业人口的消费和住房需求，可以为房地产项目提供相对充足的目标客户群。随着基础设施建设的完善和入驻园区企业数量的不断增加，区域整体价值将得到有效提升，从而形成对房地产销售的有力支撑。就政府而言，前期零成本、零投资，可以顺利实现园区的正常开放运营。同时，随着园区的逐步成熟，入园企业的数量和投资将持续增加，政府将实现财政收入和地区生产总值的双提升，解决当地人口的就业问题，完美契合了地方政府的政治诉求。

因此，这种模式是目前中国最常见的工业地产开发模式。鉴于政府根据产业运行特点进行规划发展，并在此基础上为园区提供政策支持和税收优惠，这种模式的产业园区具有集中化、权威性高、计划性强、形成周期短的优势。

模式二:主要企业引导模式

主体企业主导模式是指特定产业领域实力较强的企业在获得大量土地自用后，打造相对独立的产业园区，并借助其在行业内的强大号召力，通过出售、租赁等方式吸引同类企业聚集，最终实现全产业链完善的发展模式。

这是一种政府支持、企业带动的发展模式，既满足了主体企业战略发展的需要，又容易带动同行业的集聚。但这种模式只适合功能定位单一的小规模开发，无法满足跨行政区划综合开发的要求，难以成为工业地产开发的主要模式。

模式三:工业地产模式

工业地产开发商模式是地产开发商在工业园区或其他地方获取土地，建设基础设施、工厂、仓库、R&D建筑等的开发模式。，然后通过租赁、转让或合资经营管理项目，最终获得开发利润。

从本质上来说，工业地产开发商模式与传统住宅开发模式没有太大区别。这种产业地产模式不需要开发商后期运营管理产业，难以形成产业集聚和产业辐射。

模式4:集成运行模式

综合运营模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产开发商模式的发展模式。在这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立行政委员会负责行政事务。房地产开发商投资开发建设并提供相应的园区服务。龙头企业入驻，发挥产业号召力，合力推动产业园区发展运营。

这种模式既能充分发挥政府的引导作用，又能充分发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资者实施综合性、大型开发项目。然而，这种模式对政府和企业之间的协调要求非常高。如果处理不好关系，很容易造成工业园区发展停滞。一些运营商正在使用综合运营模式。

在以上四种发展模式下，形成了四种价值实现模式。首先是土地增值，即配套建设完善土地基础设施和营销推广带来的土地增值。二是财产租赁和出售，即通过部分或全部租赁/出售工业财产来实现工业房地产的收入。第三是产业运营，即产业物业及其配套设施建成后，通过有针对性的投资和运营管理服务带来收益。第四是资产增值。资产融资是实现工业地产价值的另一种方式，可分为债务融资和股权融资，而投资增值是另一种可能的收入来源。

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“十四五”即将到来，内循环开始发力，新一轮基础设施和公共服务投资指日可待。但在《政府投资条例》、城市投资公司转型、资本管理新规等一系列政策的变化下，基础设施投融资的逻辑、评价、风险、运营、收益等都发生了根本性的变化。

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一、培训内容

模块1:“十四五”期间基础设施部门的投资和融资

审时度势，了解宏观情况

1.基础设施投融资市场现状

2.基础设施版本的“市场化改革”即将到来

3.基础设施投资需求有多大？

4.基础设施投资和融资的缺点和弱点

5.“十四五”基础设施投融资重点工作

6.基础设施投资和融资的主要工具

7.基础设施投融资领域的“负面清单”

8.新时代基础设施投融资的基本逻辑

回归本源，深入研究项目

1.基础设施的主要投资领域

2.运输和物流领域的投资重点

3.新基建项目重点分析

4.新型城镇化项目的研究与判断

5.县城的核心“补短板、扬长避短”

6.农业农村项目研究

7.公园项目的发展逻辑

8.如何看待环保项目？

9.如何评价项目现金流？

10.资本建设市场化模式下的核心点

关注主题，深刻理解城市投资

1.新形势下城市投资的定位

2.如何评价一家城投公司？

3.城市投资公司的运行机制

4.城市投资的主营业务分析

5.重视城市投资的土地开发业务

6.城市投资存量资产再融资

7.高负债率平台债务化解

时代变迁，新的投资和融资形式

1.基础设施项目评估框架

2.基础设施项目的股权融资

3.基础设施项目的债务融资

4.基础设施领域的供应链融资

5.基础设施方向的政策融资

6.再论基本建设投资的“资本”

7.现有资产的振兴和再融资

管理风险，跟随周期趋势

1.基础设施行业周期趋势

2.基础设施投资风险的研究与判断

3.政府投资风险的控制

4.城市投资业务的风险管理

5.如何建立风险预警机制

6.风险问题的暴露和处置

7.从风险传染看区域风险

期待实践，做好六个关键点

1.项目调整、梳理和规划

2.建立制度和实施环境

3.建立投资、融资和管理的闭环

4.人事权、财权和行政权的匹配

5.项目管理、绩效评估和评价

6.偿债压力测试和规划

模块二:新形势下产业新城综合区开发项目投融资模式

公园发展相关政策要点解读

1.解读《国务院办公厅关于推进开发区改革创新的若干意见》要点

2.解读《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新升级打造改革开放新高地的意见》要点

3.解读《关于促进有条件的开发区向城市综合功能区转变的指导意见》《关于深化新型工业化产业示范基地建设的指导意见》等相关政策要点

4.解读政府债务和隐性债务监管处置的相关政策

5.解读土地储备新政

区域发展的主要模式分析

1.工业地产的发展环境和市场机遇分析

2.房地产开发模式及典型案例

3.产业新城发展模式及典型案例

4.产业基金投资模式及典型案例

工业用地挂钩模式介绍及操作要点分析

1.工业用地的概念和特征

2.看工业用地的历史现状

3.当前工业征地的主流模式

工业新城征地模式

工业城镇勾地模式

商业综合体征地模式

文化旅游征地模式

工业地产征地模式

4.征地各阶段操作要点

5.城市能级与拿地难度分析

6.设立工业用地的条件和土地管制问题

7.工业用地的发展趋势

面向发展的PPP模式应用及案例分享

1.商业项目的深入分析

商业项目的性质和特点

商业项目融资分析

基于用户付费模式的区域开发PPP项目运营特征分析

2.政府支付PPP项目的要点

政府财政支付PPP项目的合规性要求

合规和不合规的特点和区别

不同政府和园区条件下政府付费项目落地难度分析

3.资源补偿模式下PPP项目的要点

如何处理土地招标拍卖问题

区域开发项目如何充分利用土地资源

资源补偿项目融资难的深度分析

4.财政补贴模式的要点

将实质性业务与公私伙伴关系模式联系起来

PPP项目中用户费用的比例

金融机构关注的问题分析

5.工业新城PPP项目的重点

“土地一、二级联动开发”

土地规划、土地指标和土地开发计划对产业新城PPP项目的影响分析

工业新城PPP项目的回报机制设计及其与土地利用的相关性

6.工业新城PPP项目实践案例

项目投融资结构设计及资金来源

项目回报机制设计要点

建设项目绩效考核体系在实际操作中的要点分析

项目风险分配

工业新城PPP项目难点分析及案例分享

“管委会+平台”模式在实施区域发展项目中的应用

1.“CMC+平台”运营模式简述

2.“管委会+平台”模式下管委会与平台公司核心权责界定

3.平台公司转型重组

4.平台公司如何介入园区一、二级开发，实现上市目标

5.相关案例分享

园区开发建设公司市场化投资区开发项目的应用

1.《政府投资条例》的配套安排

2.政府投资与企业投资在基础设施项目中的比较与应用

3.如何利用企业投资模式在市场上承接区域开发项目

4.资源补偿在平台公司市场化投资模式下的应用

5.相关案例分享

区域发展项目融资分析

1.区域发展项目融资的主要特点

2.项目资金的难点及解决方案

3.区域开发项目土地储备基金创新运作模式

4.区域发展中产业基金运作的案例分析

5.区域开发项目采用综合实施模式的案例分析

二、老师介绍

拟邀请国家发改委、财政部PPP项目相关领域专家授课；来自证券公司、咨询公司、律师事务所、会计师事务所的实务专家将以专题讲座、案例分析、方案咨询、研讨交流等形式进行授课。

三、时间和地点

2020年12月29日至31日

地点:郑州市

2021年1月26日至30日

地点:海口市

四.参与者

政府:发改、财政、住建、法制、交通、能源、水利、环保、农林、科技、医院、卫生、养老、教育、文化、仓储、物流、工业园区等部门人员；

企业:新基建、交通、能源、仓储物流、环保、信息网络、园区开发等领域；建材、城市供热、污水处理、固体废物和危险废物处理、仓储物流、收费公路、水、电、热等国有和私营企业；国有大中型企业、大型民营企业和各领域企事业单位管理人员的PPP项目SPV

金融:证券公司、基金公司、商业银行、信托公司、资产管理公司、金融租赁公司、工程咨询设计、财务顾问和法律行业。

动词 培训费用

1.培训费:3380元/人。证书为中国国家人才培训网颁发的“债券顾问”或“投融资经理”；需提供的材料:2寸电子照片，身份证复印件一份，学历证书复印件一份。