我注意到，网上有不同群体的网友谈到黄埔旧改项目时，提到最多的是霍村旧改项目。说到中心城市，很多人怕第一印象就是一个“大”字。
中心城真的是黄埔最大的市场吗？带着这个问题，今天黄埔观察根据黄埔区旧改三年行动计划进行了梳理。结果有些意外。在黄浦区三年行动计划66个旧村改造项目中，规模排名10！
其中超过200万平方米的旧改项目有11个，其中400万平方米以上的有2个，分别是知识城片区何塘旧改、黄浦东沙埠旧改；此外，南港旧改高达300万平方米。而中心城区只有195.5万。
从目前市场上在售的旧改项目来看，茅岗路以西的旧改、横沙的旧改、暹罗岗的旧改都比中心城区大。下一步，即将入市的塘村将由老校升级为龙穴上城，罗峰村升级为星河湾，均在200万平方米以上。
根据上面巨无霸旧改项目的数据，擅长数学的可以算出自己的公共设施供给水平。大型旧改项目公建配套，特别是大家关心的教育配套学位供给水平，总体来说是充足的，但也有例外。
01
旧改航母:何堂霞
汤和旧改项目总用地面积117.50公顷，计算建筑面积466.37万㎡，被誉为黄埔“旧改航母”。
其中，规划复建安置区总用地面积68.39公顷，计算容积率274.36万㎡。
规划融资区总用地面积60.00公顷，计算容积率192万㎡。
重建安置区和融资区划分图
目前，河塘下村旧改一期工程已开工，其中改造房屋用地面积约8.04万㎡，计算建筑面积约39.76万㎡，总投资32亿元。共修建了14栋安置房，提供了3，260栋搬迁房屋。
何唐旧改搬迁房一期规划效果图
河塘下村位于知识城知识服务和总部经济区建设范围内。南临知识起步区，北接知识孵化北区，地理位置优越。
该项目计划在九龙大道产业带、环湖经济带重点打造科技创新单位，规划建设高端生活服务、高标准学校、顶级医院配套核心商务区和两个国际精英社区，实现直接连接知识城的高起点定位和高能级服务需求。
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沙卜JIU盖
沙埠旧村改造面积约158.27公顷，涉及8个规划管理单位，总建筑面积403.76万㎡，规划人口8.3万人，毛容积率2.55。公共服务和市政公用设施规划总建筑面积30.84万㎡，占住宅建筑面积的11.8%，规划数量174个。
除沙埠小学外，计划新增1所高中、2所九年一贯制中学、1所小学、6所幼儿园。
03
双沙JIU盖
双沙旧村改造项目位于洪山街道，南临珠江，西临文冲社区，东临庙头社区，北靠广深铁路，毗邻夏媛新村，位于广州市中心城区东部。该村面积634.79公顷，由双港、沙浦、华坑三个区组成，总登记人口5016人。
项目改造后，新建区域内总建筑面积250万平方米，其中住宅建筑面积165万平方米，商业建筑面积65万平方米，公共服务建筑面积19万平方米，文化遗产建筑面积1万平方米，规划人口5万人。
计划设置14个教育设施，包括1所36班高中、1所48班初中、2所48班小学、5所幼儿园、5所托儿所，教育用地总面积13.05公顷。
双沙旧村改造项目将以现代航运业为主要驱动力，围绕“产城融合”的发展目标，打造集总部办公、R&D孵化、商务服务、娱乐休闲、高端住宅、SOHO公寓六大功能于一体的海斯国际创新城。
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罗盖
罗峰旧改效果图
罗峰村旧村改造工程是以黄浦区“三旧”改造为重点的样板工程、样板工程。项目新建面积约80公顷，总建筑面积237万平方米。拆迁范围内登记住户2913户，居民9193人。
其中，复建安置区总用地面积46.64公顷，总建筑面积143.2万平方米，平均净容积率约3.55。融资面积总用地面积32.80公顷，总建筑面积93.33万平方米，平均净容积率约3.44。
融资区内有住宅73.06万平方米，商业办公8.24万平方米，公共设施8.04万平方米，政府工业建筑3.97万平方米，文物历史建筑0.200平方米。
项目设有幼儿园、小学、初中、高中。包括一所12年制示范学校、一所72班的九年一贯制学校和一所
在教育资源配置上，罗峰影业资源丰富，有幼儿园、小学、初中、高中。除了现有的罗峰小学，还将规划一所新的72班九年制公立学校；一所12年120个班的示范性公办学校:其中高中54个班，初中24个班，小学42个班；24班也有一所幼儿园。
05
萝岗塘头-三级用地
塘头三级地块旧改效果图/黄埔观测
萝岗塘头及三级用地总用地面积65.45公顷，拆迁前建筑面积113.96万平方米。改造后建成区面积约218万平方米，其中住宅总建筑面积约191万平方米。
3月18日，萝岗社区塘头电影旧改正式启动拆迁，正式进入实质性阶段。
塘头片下辖西社、均一、均一、南一、南二、北社、下中7个经济社区，总用地面积约38公顷，涉及村民3500人，房屋1800多间，总拆除建筑面积约60万平方米。
06
霍村JIU盖
和盛中心城全景效果图
根据霍村旧村改造规划，项目范围包括霍村岗头园、尚领、华亭片区，总用地面积61.51公顷，总建筑面积195.5万平方米，其中融资区总建筑面积108.71万平方米。
整个项目住宅面积163.8万平方米。其中，商品房总建筑面积约98.56万平方米
需要注意的是，中心城区总建筑面积为108万平方米，包括商品房、公共设施和商业区。除商品房外，融资区公共建筑设施总面积5.91万平方米，商业建筑总面积4.24万平方米。
中心城市硬核的卖点是配套学校。该项目计划建立5所托儿所、4所幼儿园和2所公立中小学，90年一贯制72个班，144个班，学位充足。学校品牌为中国湖南师范大学第十一附属中学，甚至领先于大家熟悉的中国师范大学附属中学。
中心城区有2.5万户家庭通过互联网上网。很多人担心供应量太大，销售周期太长，一手价格打压二手，学位供给会不足。
我们专门询问了项目方和霍村社区，对方的回复是:霍村只有1000多户，户籍人口4300人，中心城区实际商品房只有7000多套，动迁房8000多套，合计约1.6万套，没有网上发布的2.5万套那么夸张。
根据项目规划，商品房只有A、J、F、G、N五个区域，主体在J区。根据项目规划，四个融资地块商品房数量如下:A区4栋，J区18栋，F区10栋，G区9栋，N区7栋，共计48栋。
中心城市规划，点击放大
此外，值得注意的是，目前在中心城区发售的A/J区公寓面积，已经完全放弃了95平米以上，三至四房的极小三居室。主体面积98平米和125平米，13个四房，刚改的。
由于公寓布局规模较大，整个项目的总户数有所减少。
中心城区J区公寓布局区域分布图
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比村旧改
碧村项目改造范围61.25公顷，总建筑面积约177.37万平方米，其中改造建筑86.41万平方米，融资建筑90.96万平方米，综合容积率2.9。
其中住宅面积141.87万平方米，将分为11个开发阶段，改造后常住人口约5万人。
项目将建设四所幼儿园、一所小学、一所中学和一所九年制学校。这所有九年历史的学校占地约25000平方米。计划建成小学36个班，中学18个班。预计2021年8月完工。据说引进了国外教育办学。
08
南岗南片九盖
南岗街道南岗旧村改造项目位于黄浦区南岗街道，东临水南霞浦村，东临新塘镇，南临东江，西临沙埠社区，北靠黄浦东路。地铁13号线南岗站建在改造范围内，有轨电车2号线南岗站、东区路口站规划，交通便利。项目改造范围总用地面积约180.8公顷，规划建设用地约141.68公顷。
2020年12月18日，南岗南旧村改造项目举行动土仪式；2021年2月22日，项目一期正式开工；2021年3月18日，集中签约拆解启动仪式举行。
09
庙头JIU盖
绥东街庙头村旧村改造项目位于广州市黄埔区珠江沿岸，东临南湾社区、夏媛社区，北接龙头山森林公园，西接广州绕城高速，南接珠江双沙社区、大壕沙岛。上述项目拆迁安置总投资约90亿元，改造范围内总登记人口3730人。
上述项目计划拆迁面积约199万平方米，折合2985亩，村民住宅总建筑面积53.29万平方米，集体经济产权22.3万平方米。根据规划指标，规划新增面积77.25公顷，总建筑面积176.57万平方米，村庄改造安置建筑面积93.289万平方米。
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仙岗村九盖
暹罗港旧改项目总占地面积约43万平方米，建筑面积超过200万平方米。它分三个阶段发展。目前一期占地面积8.82万平方米，建筑面积52万平方米。
九年制72个班，幼儿园36个班，未来新增学位近5000个。
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文冲Xi片JIU盖
城市之光所在的文冲市华路以西旧改项目，总建筑面积151万平方米，计划建设56栋房屋。其中，当地户籍人口2000户约5000人，改造面积约77万平方米，融资面积约74.46万平方米。
项目共有4所学校，其中幼儿园2所，小学1所，初中1所。
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恒沙JIU盖
钟鼎和君所在的横沙旧改项目总建筑面积约211万平方米，其中改造面积53.7万平方米，融资面积157.3万平方米。当地登记人口为2237人。
二期住宅楼占地面积约3.2万平方米，总建筑面积约13.2万平方米，由8栋高层住宅楼组成，总户数1190户。计划在社区建设一所36班小学、一所48班完全中学和一所幼儿园。
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茅岗西部电影的老盖
富逸华庭所在的茅岗路西侧村庄改造项目，总建筑面积约227万平方米，当地户籍人口5126人。其中，搬迁房屋面积约107万平方米，融资地块建设量93.8万平方米。
商品房建筑面积80.1万平方米。按平均面积100平方米计算，融资面积可提供约8000套商品房。计划建设4所幼儿园、3所小学、1所中学。
