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新冠肺炎疫情导致经济形势发生了巨大变化，曾经引人注目的房地产税似乎遥遥无期。财税专家普遍认为，今年的房地产税法不会提交NPC常委会审议。
党的十八届三中全会提出“加快房地产税立法，适时推进改革”，至今已有七年。为什么房地产税法难以出台？
“目前，今年向全国人大常委会提交初审意见的时间还不成熟，需要慎重考虑后再推进。”北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文在接受时代周刊专访时坦言，法律颁布的时机非常重要。房地产税立法难度大，涉及面广，对政治、经济乃至社会都有很大影响。
随着社会经济形势的变化，立法过程也会发生变化。“当房地产税法倒下的时候，就不是最重要的事情了。重要的是如何推进房地产税的善治。”刘剑文认为，颁布一项法律将促进社会进步，这是最需要追求的目标。“如果短期负面影响太大，需要慎重颁布”。
要适当考虑社会各方的关系
时代周刊:你曾经认为房地产税真的会在2020年左右落地，但现在看来可能性不大了？
刘剑文:2015年，全国人大常委会法制工作委员会起草的《关于贯彻税收法定原则的实施意见》提出，力争到2020年完成贯彻税收法定原则的改革任务。在2016年十二届全国人大四次会议批准的“十三五”规划纲要中，也有推进房地产税收立法的要求。2020年是“十三五”规划的收官之年。因此，认为房地产税立法将于今年完成是合乎逻辑的。
然而，2020年并不是完成房地产税立法的最后期限。我们之前说了“努力”、“前进”，但不是说一定要完成。此外，还有许多因素影响房地产税法的出台。
在政治层面，涉及社会稳定。房地产税涉及中央与地方的关系以及税收如何分配；
经济层面，疫情对全球经济社会运行造成较大影响，中国经济下行压力加大。包括中国在内的许多国家一季度都出现了负增长，二、三、四季度甚至全年都可能出现正增长。但与往年较大的GDP正增长相比，仍有较大差距。房地产税会增加企业和个人成本，对短期经济有一定影响；
社会层面，涉及收入分配。自1978年改革开放以来，中国最大的进步是社会财富总量的增加，这反过来又带来了成千上万家庭财富的增加。从这个意义上说，房地产税与每个家庭和个人的利益息息相关，备受关注。此外，房地产税的立法还涉及社会包容和社会宣传。
时代周报:2018年政府工作报告提到“稳步推进房地产税立法”，2019年政府工作报告提到“稳步推进房地产税立法”。今年两会没有提到房地产税。5月18日，中央提出“稳步推进房地产税立法”。从“稳步推进”到“稳步推进”，再回到“稳步推进”是什么意思？
刘剑文:稳步前进意味着继续前进。稳，包括稳的意思，但另一方面，要综合考虑，适当考虑社会各方面的关系，这也是房地产税的难点。比如，中央政府与地方政府的关系、国家与纳税人的关系、立法机关与行政机关的关系、税收改革与经济发展的关系等。
很明显，房地产税不会很快出台，需要结合经济社会发展的变化进行评估。
对地方财政有利
时代周报:征收会在短时间内对地方财政产生影响吗？这是开征房地产税的难点之一吗？
刘剑文:首先，我国与房地产相关的税种很多，比如房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、个人所得税等。目前，在未来的房地产税中，房产税和土地使用税一起征收是没有问题的。当然不是简单的合并，实际上是一个新税种，但是否包括土地增值税可能会在下一步考虑。
第二，总体来说，税负需要考虑社会的承受能力。房地产税法出台后，现有的收费制度不会保持不变，接下来还要征收房地产税。应该是综合考虑。包括土地出让金在内的一些相关税费会一揽子适当调整，肯定会合并相关税费，取消部分税费，最终统一到房地产税。
第三，关于房地产税的功能。房地产税法的出台，首先是完善整个税制，完善地方税体系，逐步提高直接税比重，房地产税是直接税；其次，房地产税的主要功能是组织财政收入，解决地方财政收入不足的问题，为当地居民的公共产品和公共服务提供财政保障。
要知道，过去营业税是地方主体税，但2017年营改增完成后，营业税退出历史舞台，地方税收支柱消失，使得地方主体税重构成为必然。未来地方财政收入来源于开征房地产税，所以房地产税不会对地方财政产生影响，反而会让地方财政多一些收入。这个好，不好空。
时代周报:有人认为，如果房地产税出台力度很大，肯定会引发市场的剧烈反应，从而给房地产及相关上下游产业带来巨大冲击。但如果力度太小，就无法弥补地方财政收入，打击炒房。你觉得这个怎么样？
刘剑文:如前所述，房地产税法的主要功能是组织地方财政收入，但在特定时间或地点可以起到抑制房价的作用。但这不是主要的、正常的，而是次要的、不正常的。从这个意义上说，毫无疑问，房地产税法出台后，短期内肯定会对房价产生影响。
时代周刊:对应中国国情，如何把握房产税的征收？
刘剑文:房产税的力度主要涉及四个方面:一是征免范围，是只在城市还是包括农村；二是税率定多少，是高是低；第三，是否涉及房屋面积的扣除，如果涉及，应该扣除多少；第四，根据面积或套数。
我国开征房地产税，需要综合考虑很多因素，其中之一就是社会的容忍度。要交税，如果税率太高，征收力度太大，老百姓负担不起，那么也行不通。
房地产税需要良好的法律和善治。如何实现善治？我的基本观点是，法律的出台需要逐步完善。因此，前期出台房地产税法时，税负不宜过高，必须在纳税人能够承受的范围内。经过逐步发展，在人们对房地产税的认识和房地产税法的功能不断提高后，可以进一步完善，逐步适当提高税率。
根据市场评估值
时代周刊:理论上，如果在中国开征房地产税，应该以新加坡为参照，即以房屋租金为基础，避免土地公有制下开征房地产税的法律障碍。但财政部在2017年表示“对工商不动产和个人住房按评估价值征收房地产税”，这显然更接近土地私有制国家的做法？
刘剑文:不管是新加坡模式还是美国模式，每个国家和地区都有自己的特殊性。我国现行的房产税是按照租金和房产残值征收的。在未来的房地产税法中，应该更多地考虑按照市场的评估价格来征收。
其实很多人都知道房子是没有涨价的，但是真正涨价的是在房地产，所以房地产一定是联系在一起的。此时根据市场价的波动情况进行市场评估是合理的，可以根据时间限制进行评估，比如一年一次，也可以根据具体区域进行评估。目前，资产评估法已经颁布，房地产评估的制度性障碍已经消除。不动产登记制度也正在建立，完全建立后不会有任何障碍。
时代周报:税收减免制度、纠纷解决等配套制度进展如何？之前你说房地产税法出台的基本条件需要很多配套制度。
刘剑文:其实中国是有争议解决机制的，第一部《税收征收管理法》第八十八条已经解释过了——虽然还是有一些缺陷限制了纳税人的快速传递。我们也有救济制度，但目前的救济制度可能达不到纳税人的期望。未来将涉及房地产税法与税收征收管理法、行政处罚法、行政强制法等其他相关法律的衔接与协调。希望今后在修订相关法律的过程中，能够逐步完善相关配套制度。
时代周报:《民法典》第三百五十九条第一款规定，住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。这是否为开征房地产税预留了空间？
刘剑文:其实他们都是为了未来开征房地产税，排除一些制度性障碍。这里的法律法规可能涉及土地管理法、房地产税法等相关法律法规，甚至民法典等。
过去很多人都有一个顾虑，那就是土地所有权属于国家或者集体，使用权只存在30年、50年或者70年。现在，这个问题不存在了。中央已经明确，住宅建设用地使用权期满自动续期。至于是有偿还是无偿？如果支付了，我应该支付多少？这是下一步要逐步解决的问题。
预计该立法将于2023年完成
时代周刊:房地产税收立法推进到了什么阶段？
刘剑文:法律在提交全国人民代表大会常务委员会审议之前，处于起草阶段。在中华人民共和国财政部和国家税务总局的积极参与下，全国人民代表大会常务委员会预算工作委员会正在起草房地产税立法。房地产税法草案起草了一段时间，征求了一些社会意见。
时代周刊:法学会或北大有没有提交意见稿？你参与了吗？
刘剑文:房地产税法很敏感。决策部门披露具体立法到什么程度比较合适。
在起草房地产税法草案的过程中，征求了学术界的意见，但都是在小范围内。同时，内部征求了相关部门和地方人大的意见，尚未在全国范围内公开征求。
如果要提交审议，可以在审议前听取社会的意见。也有可能在一审后，全国人大常委会公开征求公众意见。听取意见的方式很多，专家学者参与立法的方式也很多。
时代周报:根据目前的情况，你预计房地产税什么时候立法？
刘剑文:房地产税立法大约三年后将提交全国人大审议，更有可能在2023年前完成。
早在2018年，房地产税就被列入了当前NPC立法计划的第一类。从理论上讲，房地产税将由目前的NPC提交审议，以完成立法工作。也就是说，直到2023年本届NPC任期结束，房地产税立法可能会启动。我们希望在目前的NPC任期届满时解决这一问题，但未来何时提交取决于整体发展。
