北京张歌，从事房地产行业20年，对这个行业很熟悉。我不是所谓的“专家”。我只用20年的实践经验帮你回答问题。
问题1:
张哥，请问南四环太和院可以考虑吗？？去年，它还没有完成。据说今年被几大地产公司接手，又卖了。小区环境和户型看起来不错，但不知道以后物业管理的类别和程序的隐患。？你怎么想呢?？此外，草桥和夏星空未来的上层也有比较大的户型，居住环境也不错。。以我1100万元的预算，以上三项哪个更合适？？请给我你的建议。
答案1:
1.太和金夫院。这个我不敢说。我不了解背景。据说复工也是拖拖拉拉，复工真的有可能收钱。尽量避免，谁知道背后的债主是谁，连账号都分不清楚。关于物业管理的一切都是小事，所以首先要考虑如何保证本金不流失。
这种项目，一旦出现差错，可就很难挽回了。当开发商被债权人着急时，一切都是由任何损失造成的，买方根本无法应对。毕竟人家天天上法庭，有一堆专业律师。赢了官司没用，但是没钱怎么办？
而且，在我经历过的任何一个转售项目中，只要交付不一定完全完成，后面肯定会有麻烦。随便藏着什么手续，甚至一些图纸，都会让验收手续无法进行，这是一个持久的麻烦。尽量避免。
还有一点，我觉得这个位置不太好。虽然是四环的边缘，但毕竟是两区的边界。离边界太近，交点不清楚。关于以后的配套建设，我不能说太多，只能说希望好。反正如果是我，我是不会买的。没有风险。
2.脚踏实地购买未来的上星或夏星空，根据个人喜好选择。两个社区都挺好的，我也推荐过很多次，就不多说了。反正从板块到社区，活下去保值都没问题，他们都稍微赢了市场。仅供参考。
问题2:
张哥去年在东城买了一套小房子，也是现在唯一一套姓的房子，合计贷款160多万。现在手头不到150万，明年年底应该会达到200万。现在这笔钱有点尴尬，拿在手里，没有好的理财方法；再买一套房，因为不是第一套房，选择余地太小。我现在拿不定主意是提前还贷，还是等到明年手里有更多的钱，再买一套贷款。看来纯投资只能在300万的总预算之内。想请教张师兄。如果建议再买一套，新北苑、望京、常颖三区有没有300万以内的推荐小区？
回答2:
1.如果低于300万，那就在新北苑和望京算了。如果低于500/600万元，很难买到这两个板块的投资房。或者这么说吧，300万的预算，在北京很难买到投资房，至少也买不到确定性高的。富人太多，有几千人；而且他们都懂得投资，不会把总价低适合投资的房子留给别人。他们不是那么善良。
2.如果你用这个预算买房子，你基本上只需要一套房子。大众产品的保值并不难，但是期望高回报是非常困难的。
正规的营地可以在稻草房买到，基本都是经济适用房。理论上来说，不适合纯投资，但是比较特殊，交通便利，规模大，学区小，设施齐全。再加上北京像素的背景，保值挺好的，不弱于商品房，至少十年八年也不会有什么削弱。这些社区都差不多，所以根据价格来选择。全额支付更合适，避税更方便。仅供参考。
3.是否买房，什么时候买房，都得由我自己决定。我不能提出任何建议。如果有其他更安全的金融渠道，那就更好了。我不认为北京房价会大幅上涨，但充其量只是一个对抗通胀的工具。所以这要看你自己的判断，没有标准的方案。
4.提前还贷，好好想想。一般来说，在不卖房换房子的情况下，提前还贷的人都看好楼市的货币升值。然而，那些认为现金和货币可能膨胀的人几乎从不提前偿还贷款。
我们打个比方。换位思考。如果有人问你借这200万，答应给你4.9%的高利率，25年还清，每月给你1万，你愿意吗？如果你愿意贷款，又觉得自己占了便宜，那就提前还贷。否则，再想想。仅供参考。
问题3:
张哥，孩子上小学23年了，估计房间要从回龙观换到海淀了。估计600+子弹，两套，想要海淀学籍，三套住宅。有什么地方推荐吗？我可以在Xi二七的明科苑和智学苑上车吗？宝胜西里和怡清园怎么样？谢谢！还有时间买房。今年下半年买合适吗？明年海淀会降吗？
答案3:
1、600+，两套资质，也就是800万的房间。三套房子，我们问问中介，只有他们有房子。
2.明科苑和智学苑，老旧经济适用房，可以上车，都是普通自住社区。前几年略弱于市场，但近几年变老，价差率长期稳定。性质类似回龙观，社区氛围也很好，相对安全。
宝胜西里与怡清园相似。西丽的商品房很多，很多是团购的公房，但是有点旧。怡清园也差不多，只是商品房规模有点小。之后土地手续没有谈妥，所以这一期开发了三栋楼。
这是一个普通的社区，居住体验取决于自己的喜好，保值最基本的就是跟着市场走，没什么特别的，占了便宜也不会吃亏。
3.下半年，我不能说。下半年是几月？7月到12月是下半年。可能应该早点开始。
这个市场至少已经持续了半年，如果从去年5月份算起，就是一年。北京以前的市场一般只有一年半，估计到明年春天也差不多了。如果我们回电，年底可能是舞台的高点。
4.海淀明年很可能会跌，随时可能跌。但这取决于价格下跌了多少。北京的买家从20多年前就盼着降价，从3000多降到6万多，但每年都有下跌的时候，而且一直在跌。这个我说不好，也不会谈市场。不要炒房，需要就买，不需要就等，掉了就买。仅供参考。
问题4:
张哥，目前一年内要用两套资质，手里有200多+可贷100多，大概400左右。目的1。将来孩子独立后可以有首付；目的2，租售比几乎可以偿还每月的贷款；目标3。如果孩子将来收入不是很高，可以暂时住个三五年，所以希望离三环近一点，交通也方便一点。最近一直关注你的文章，没看到你推荐白环家园。有这个条件可以在这个小区买一居室吗？
回答4:
1.不推荐白环家园。只适合自住，不适合投资。
2.这是一类经济适用房。北京较早的比南方潘家园的百花园晚。这也是当年最贵的保障房，也是最受欢迎的一套。发生了很多故事。
北京飞机制造厂的土地上有很多经济适用房，是市政府为了抑制房价而确定的。2003年，我在这里买了4530，比R&F市便宜30%。真的很实惠。当年，我是来凑热闹的，不是来买房的，而是来反转数字的。那时候我还年轻，什么钱都敢赚，不想错过任何机会。
然而，它没有成功。具体原因我忘了。似乎管理很严格，关系不到位。冬天太冷了，气得只能给开发商的历史起个外号，但是没有一个好听的。
别这么说。反正是一团糟。交房后，也是相当混乱。什么质量问题、物业问题、群租问题都乱七八糟，严重影响保值增值。到现在整改后已经好多了，但是因为地基不是很好，而且是塔的建筑形式，总体上还是欣赏的。
不计算折扣率的经济适用住房，按实际销售价格与市场进行对比。当时北京的均价是4300元，今天是66000元。这个100环的家还没跟上，没必要称。也许以后会更好，但毕竟基础不是很好，最好的结果就是跟上市场。
3.所以自住的话，白环家园比较合适，位置好，质量好，价格低。收租没问题，回报率也不会低。就这样。其他的事情可能就不合适了。
如果不看看东四环周边，比如那些老公的房子，价格差不太多，就是大几岁。但如果选择小板楼，价值会保存得很好，租金也会高，不会有风险。20多年来，它一直在稳步跟随平均趋势，不会占任何便宜，但绝对不会吃亏。这种空间是流动性的弱点。如果房龄较长，可能会影响贷款，尽量选择较新的。如果你想买商品房，你必须走得更远。和五环路差不多。看你自己的意愿。仅供参考。
问题5:
张哥，我现在是集体户口，有额度，年收入70万，在角门东附近的七克拉小区有一套商住两用房，16年开始。现在要交160万，加上手头的现金，可以补足300万的首付预算买房。我主要问张几个问题:
1.亏本卖商住货再买房合适吗？
2.考虑到孩子以后上学的问题，我还是希望孩子以后去海淀读书。如果是两室一厅的房子，目前海淀有合适的选择吗？
3.距离问题。未婚妻目前在中关村软件园二期工作。我们能选择房子而不是清河吗？
4.刚看到门头沟龙溪山的房子。有650万元的130平米确实很刺激，但是解决不了学区的问题。再说我感觉那里的鉴赏能力太差，所以不考虑门头沟？
回答5:
1.赔钱卖商住楼代替普通房子不合适。这样建议不好，说出去会送命的。每次说要卖，人家都说这里位置好，交通方便，价格低，租金高，什么都好。我想说留着吧，就是太慢欣赏不值得。简而言之，很难有建议，因为两端都被堵住了。
2016年买的，但是错过了一次半的行情。第一批在这里买的时候，有2万多套，Loft3有3万多套。十年过去了，没有翻一倍，但是市场涨了三倍多。
这取决于你。想自己住或者租就留着，有升值的想法就换掉。
2.海淀，一个两室一厅的学区，预算600万，不容易买。带厅的房间多为商品房，户型大，学区10万，难找。让我们问问当地的代理人。我没有房子。
3.我必须自己决定距离。我什么也不能说。清河没毛病。他们大多没有学区溢价。他们的生活成本很高，升值也相当不错。很多都超过了学区的房子。这太笼统了。如果你真的想买房，具体点。
4.去龙的西山挺好的。我买七克拉的时候有这么刺激吗？不适宜考虑或审视自己，注重生活体验，注重保值。在资金不是很充足的时候，很难兼顾，就是选择还是失去，看你重视什么。
可以参考长安附近的美景，比7克拉稍晚。2011年均价2万多。今天当然比公寓好很多，但也只是2倍多一点，离市场的3倍还有差距。
5.总之，我们先理清思路，即明确自己的需求，是应该专注于自住还是价值保全。现在好像什么都想要，不可能实现自住和学区通勤。
买房可以在规划之初添加，任何需要都可以添加。但是说到制定切实可行的计划，最好做减法，只保留最重要的。剩下的就看情况了，不然你可能什么都买不到，也可能买错了。仅供参考。
问题6:
张哥，考虑到孩子2027年或28年上学，有两个学区正好需要，首付400W左右。女票在复兴门附近上班，最好选择靠近地铁站的位置，方便换乘，15年内倾向于有楼层。目前有两个地址需要考虑:1。靠近亚运村5、2号线。沿着望京14号线。目前，板楼的选择不多。目前看到的有中安叶盛、博雅国际等商业写字楼，但有70年历史的产权房，或者金泉等正常社区。现在我很困惑。你推荐哪些区和板块？谢谢张哥。
回答6:
1.400万首付，有什么资格买房，又要准备多少贷款，也就是有没有做资金计划？说首付买房不容易。你得说总价。
2、70年的商住，这款产品适合自住，或者买租赚租。也就是说，他们不在乎保值增值，也没有未来置换的想法。所以考虑得好，这类产品的升值常年表现不佳，北京也不例外。
像博雅国际，当年卖一万多的时候，旁边的上京只有7000家新航。现在新航线10万+，这里是5/6万。这款产品的优点是价格便宜，似乎性价比高；但缺点是便宜，以后会越来越便宜。
保证以后不改也没关系，可以上学。如果以后更换的话，肯定无法替代今天同样价格的普通房子。考虑一下，确定没必要保值再买。
3.保利金泉保值挺好的。虽然是塔盘塔，但质量还是挺不错的，到现在也没受太大影响。但是这里没有学区。中小学有很多学校。好像没有幼儿园。所以是个好小区，保值什么的都可以。
另外，毕竟是改造项目，建筑形式有些过时，户型也不容易选择。所以，房子老了还不如保值，房子老了就不好说了。
4.我不能推荐任何东西。我甚至看不到总价预算。一般来说是买600多万的房间，但是保利金泉里的总价估计是买一套一居室，大部分是朝北的，不合适。我们先做一个资金计划，明确要谈多少钱买房。最好选择一般的住宅，以后更换时不赔钱的概率很大。仅供参考。
随便买套房子就能发财的时代已经过去了。只有选对房子，避坑，才能享受资产增值的红利！
