图片来源:谈界面搭建

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右边是南光城市花园。来源:界面建设

浅谈界面建筑中的绘画

店在海德二道旁图片来源:谈界面打造

学区方面，湘南小学、南山小学虽然都在周边，比如红瑞花园、南光城市花园，但是只有湘南小学、学府中学的学位。

湘南小学图片来源:界面建筑

01/南山中心区房地产

郑东名苑，前身是南光村旧改，位于南山中心区繁华地段。项目规划为2栋超高层住宅、1栋办公楼，规划为空中园。

郑东名苑项目占地面积1.85万㎡，总建筑面积约15.94万㎡，其中住宅6.1万㎡，办公楼3.77万㎡，商业1万㎡。住宅总户数约628户，其中90㎡以下494户，占总户数的78.7%。郑东名苑周边有大型购物中心，如海雅趣广场、茅野百货、海岸城购物中心、来福士城等。商业环境相对成熟，相对生活便利性较高。中心区吸引了恒大、大足、华联等知名开发商，未来周边居住、商业环境将升级。预计该地区有很大的发展潜力。

该盘政东明苑大厦为办公楼，2A、2B楼为高层住宅，2C楼为4F商业楼。3栋楼是垃圾站和公厕。

“南光村旧村改造项目实施主体公示”

项目概述

南光村旧村改造项目位于南山街道，南山大道以东，南光路以西，海德二道以南，创业路以北。本项目专项规划已经市规划部门批准。拆迁用地面积21073.3平方米，开发建设用地面积18485.4平方米。

该项目包含一块土地，土地使用权人为深圳市南港实业有限公司，该公司与深圳市阳光华谊置业有限公司就上述土地及其建筑物的权益签订了《南港村旧村改造项目合作开发合同》及其补充合同。

根据相关单位提供的佐证资料，该项目拆迁用地范围内目前测绘建筑面积共计59，969.82平方米，权利人已由阳光华谊公司、南钢股份分五批在《深圳商报》公示，公示期内未收到异议。

现全体业主已与阳光华谊公司、南钢股份公司签订拆迁补偿协议，将其房地产相关权利转让给阳光华谊公司、南钢股份公司形成单一主体。

根据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》等相关规定，拟确认南光村旧村改造项目实施方为阳光华谊公司、南钢股份公司，现予以公示。

搬回家的小贴士

什么是拆迁房？

改革开放30年后，深圳的土地供应日益紧张，这迫使深圳通过城市更新的方式获得大量土地。这种旧的改革方式造成了许多拆迁户。这是深圳在特殊时期、特殊条件下的产物。

也就是开发商征用土地时，补偿被拆迁户的房屋。其实深圳的拆迁房很早就开始在市场上流通，现在已经发展成为一种非常成熟的市场行为，里面有一套完善的运营模式和交易模式。但早年的拆迁房规模相对较小，资源一旦释放，村民内部的亲戚朋友足以消化，流入市场的基本东西就是内部消化。随着近年来深圳存量土地发展超过新增土地供应，城市更新作为存量土地供应的重要来源，逐渐形成规模，在市场上的流通量越来越大。2013年后，拆迁房在深圳土著圈家喻户晓。而且我们也介绍了很多关于拆迁房的情况，很多会员朋友也自己做了很多调查。今天，我们将统一回答各位议员提出的问题。

搬迁房屋有哪些类型？

首先要搞清楚什么样的拆迁房，既能保证不需要地方，又能很安全。

甲类，业主已持有房产证

这类拆迁房可以在交易所正常转让和更名，并得到相关部门的认可和监督。对于买家来说，它就像普通的二手房交易一样安全。缺点是需要住房指数和高房价。

在B类中，业主只有开发商的拆迁补偿协议，他买卖的是拆迁权，不是房屋的真正转让。

b类交易有两种类型:

一是直接与拆迁户签订协议，先向业主支付部分房款，并同意房产证出来后过户，再付清剩余房款。这种交易不能出借，需要额度，预付款比例很高，一般是总房价的70%到80%，有一定的风险。而且业主不能保证什么时候能真正过户，后续纠纷的可能性很大。虽然有律师见证，但我不建议考虑。

二是交易时开发商直接更名确权，一次性将全部房款支付给原业主，房产证直接为买受人名下。

购买者也成为了原搬迁村民的一员，这种所有权的变更会得到开发商和政府的认可，向国土部门备案，国家信用背书，相当于买了一套拍卖行。

这种交易非常安全，但周期仍然是关键问题。周期和价格合适的项目很少。我目前为大家寻找的投资项目就属于这一类。首先，它非常安全。当然，笔者会把以下几个问题查清楚:

1.通过在开发商发布的拆迁政策中说明被拆迁房屋的性质，或者到住房和城乡建设委员会查询，确定被拆迁房屋的性质；

2.要求出卖人提供搬迁协议及其身份证明，并核实被搬迁房屋的真实性；

3.明确房屋属于危房搬迁还是商品房搬迁，不投资危房改造；

4.明确被拆迁房屋占用的土地是划拨土地还是出让土地。如果是划拨土地，买受人在办理被拆迁房屋产权过户手续时必须缴纳土地出让金；

以上情况很清楚，会解决问题吗？当然还没有，因为一个刚开始拆迁又有人愿意卖的搬迁项目，销售面积小，所以要抓紧沟通和购买。一旦有更多的人购买，价格就会上涨，如果我们找到新的地方，就很难找到这样一个潜力大、无额度、安全、周期短的优质投资项目。所以好的产品并不总是有的，要先抓住时间抓住机会。

最近，业内推出了一批动迁房。市场反应热烈，购买热情高涨。但是，由于房价低，利润高，一些投资者充满了疑虑，他们都在问？

赚了这么多钱为什么还要卖？

答:原因是政府主导城市更新，开发商必须配合村民拆迁。有少数拆迁房，不像新房那样成批出售。只是有些村民拥有大量的所有权，在急需用钱的时候拿出少量的所有权。因此，在了解了更多关于拆迁房的情况后，投资者知道如何抓住机会。这种便捷的拆迁方式逐渐形成了成熟的市场，得到了政府、开发商和村委会的认可。在这方面，其他城市比不上深圳。深圳的灵活性和政府效率确实是全国第一，不用太担心进度或者旧的改不了的问题。

搬迁后的房子价格会很高吗？

答:商品房的市场价是50%-95%，有些甚至比商品房还贵。这取决于村里拆迁房的投资热度、市场关注度和投资周期。

投资周期有多长？

答:周期约3-5年，根据拆迁进度而有所不同。

有配额限制吗？有限制吗？

答:购买和配额没有限制。

投资成本是多少？

a:150万起，看购买面积和单价。不同的地区有不同的价格！

利润有多大？

答:利润不确定。如果收入高，就需要精心挑选。有些地方，动迁房只是购房额度的问题，但有些地方，动迁房的利润可以翻倍，单价2万多，而周边商品房4万多。

为什么拆迁房价格低？

回答:

1.不能马上实现。

2.人们的认知偏差，因为大多数人不相信，导致市场缺乏绝对的好预期。

3.公开市场不可能买卖，绝对质量的机会稍纵即逝，固定市场发展缓慢的基础缺乏。

有补偿吗？

a:每月每平方米有30-100元的租金补偿，还有装修补偿、搬迁费、主动签约奖等等。

你确定是房子吗？

这绝对是一所房子。这些在开发商提供的合同中有明确规定，完全没有争议。

你确定能转到我的名下吗？

答:确保你可以转到私人散户的名下，不管你有没有额度，不管你目前持有多少房产，都可以购买，不要占用你现有的购买指数。具体移交流程是村委会向开发商汇报。开发商与散户签订拆迁补偿协议后，开发商将根据协议中的姓名、身份证号等信息向房管局备案。房屋交付后，房管局会根据开发商提供的资料进行房产证办理，确认是红皮书住宅商品房。

你为搬迁后的房子买了什么

表面上看你买了一个要拆迁的农民的房子，一个破瓦房里有收据的违章建筑，或者是城里的一个村子，卖的样子确实不好看，但本质上你买了一套签了回来的期权市场商品房。拆迁补偿协议是我们和开发商拿房子的核心和根本文件，这是期房合同。

被拆迁房屋的产权是否与同期商品房的产权相同

一样。你可以融资、抵押、租赁、出售和申请学位。也就是所有的功能、权利、质量都是一样的。拆迁房本质上是新建商品房。唯一获得的来源就是新入市的商品房被旧楼盘所取代。

搬迁后的房子是带装修移交的吗

开发商在签回的安置补偿协议中注明了装修费用的补偿，但房子是由毛坯交出的。

搬回房子拿房子需要交哪些税费

新市场商品房契税只有一种，但免缴回迁房。当然，还有印花税加上不超过200元的生产总成本。在深圳经济特区最新的城市更新条例第四十五条中，被拆迁人选择置换产权的，置换后的产权按照区城市更新部门备案的拆迁补偿协议，以被拆迁人的名义登记，并依法免征契税。

搬迁房屋的土地使用年限是多久，什么时候可以开始

根据《深圳经济特区城市更新条例》第四十四条规定，不动产权属登记注销后，实施方应先按规划要求将公共用地无偿移交给政府，再以协议方式申请更新单位规划确定的开发建设用地使用权，并签订国有建设用地使用权出让合同。项目拆迁范围内原土地使用权自动终止，转让后土地使用权期限重新计算。住宅商品房的使用年限为70年，从取得开发建设使用权协议之日起计算。

如何保证交易的安全可靠，是否存在一房多卖的可能

通过与拆迁主体即开发商和实施方签订拆迁安置补偿协议，通过开发商的审核和信用背书控制上述风险。拆迁安置补偿协议将移交街道办事处、村股份公司、城市更新办公室、住建局、不动产登记中心等机构备案。所以，有了拆迁补偿协议，我们还担心什么？拆迁补偿协议是连接拆迁户和开发商的核心法律文件。被拆迁户通过本协议取得相应的被拆迁房，详细的法律规定均在本协议中。《深圳经济特区城市更新条例》多次提到拆迁补偿协议与开发商的关系，以及补偿标准、政府监管、法律约束等。

我买的是农民房，失去的是农民房或者市场上的商品房

城市更新，旧城改造，就是把不能纳税、土地利用效率低下的老房子、农村房屋、历史违章建筑，改造成可管理、可收税、可高效利用的国有土地地块。具体情况请参考华润的旧改，上面第一条已经讲过了。请再解释一遍。所以，你拿到的新房是市场上的商品房。

我担心开发商拖延时间不盖房子怎么办

政府主导:政府对旧改高度重视，监管有力，是确保旧改规范运行和公信力的关键。内容详见2020年11月30日发布的《深圳经济特区城市更新改造条例》。资金监管:深圳经济特区的城市更新条例明确规定，项目开发必须与政府有详细的项目监管协议，包括足够的资金监管，并确保更新改造资金到位，以确保项目完全完工。

买拆迁房有什么补贴

一般项目都有过渡性租金补贴，在选房之前每个月都有。金额一般在25元到150元一平米。具体补贴金额视所在位置而定，有的租金每三年涨一次。未按约定期限建成的，过渡费增加50%至100%。

拆迁补偿后卖房子有限制吗？

这就要说到深圳拆迁房的一大优势，可以不受限制的买卖。拿到红皮书就可以自由买卖了。《市政府办公厅关于转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定，被拆迁人权利人首次转让被拆迁房屋的，不适用《通知》关于自取得房地产权证书之日起3年内禁止转让的有关规定。

搬迁指数的投资收益是多少

搬迁指标的价格一般为项目周边商品房价格的50%-60%左右。与实施单位签订《拆迁补偿协议》后，将有几千元的拆迁过渡补偿，甚至还有装修和前期签约费。拿到拆迁商品房的红本后，可以立即以周边二手商品房的市场价出售，投资收益回报高。

配额和销售有限制吗，可以贷款吗？

不限购，不限售，不交税。在房产证下来之前，配额是不会被占用的。由于是与拆迁户的私下交易，不可能贷款。

交易安全吗？

拆迁房在深圳是一个非常成熟的市场，里面有非常成熟明确的运作模式，是开发商加快拆迁的润滑剂，也是一种公开的市场行为。第一，当然要和村民签合同，第二，要和村委会签合同，第三，要和开发商签合同，第四，要在拆迁办备案，第五，要在国土局备案。合理合法合规，安全性高。

搬迁房屋确定为住宅和商业用房

确认是红皮书住宅商品房并不少见，早些时候已经在深圳推广，如岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等。

在这些村庄被拆除之前，当时许多村民把房子卖给了外人。现在，这些外地人当时买的农民拆迁房已经变成了红色商品房，价格翻了一番，每一套都赚了不少钱，充分享受到了深圳城市更新二次再开发的红利。

在拿到拆迁房屋的房产证之前可以退出吗？

在拿到动迁房房产证之前，是不能在公开市场退出的，只能私下转让更名，每个阶段的价格都不一样。

确定搬迁后的房子可以转让吗？

确保你可以转到私人零售买家名下，不管你有没有额度，不管你目前持有多少房产，都可以购买，不要占用你现有的购买目标。具体过户流程是实施主体与买受人签订《拆迁补偿协议》后，将根据协议中的姓名、身份证号码等信息向房管局备案。

房屋交付后，房管局会根据开发商提供的资料出示房产证，是红房子的房产证。

交货周期有多长？

搬迁房屋项目的搬迁时间取决于所有业主签订合同的时间。如果全体业主齐心协力签合同交房，工期36个月，3-5年左右就可以交房。此外，深圳城市更新的速度也在不断提高。

如何购买，整个过程是什么

首先，确定采购项目和区域

二、关于业主签订房屋转让协议

三、约定时间与开发商签订拆迁补偿协议合同

四、村委会-街道办事处-开发商-住房和城乡建设部-国土资源局等。

五、领取开发商拆迁补偿合同。

六、每月开发商转让费按月发放。

七.等待选房-交房。

八.请参考2018年7月31日红产权证办理政策。

注:部分项目流程不同。一般在与开发商签订合同时，需要先交押金才能锁房并付清全部房款。

拆迁房屋不占用定额。他们拿到房产证的时候有没有占用名额？

拿到红皮书后再拿名额，因为拿到的房子是70年的红皮书住宅商品房。但是，在颁发证书之前没有配额。在此期间，你仍然可以购买其他住宅商品房而不受影响。

尾巴烂了怎么办？

城市更新的拆迁房没有未竟的事业。

第一，品牌保证，自信的标志。目前还没有凯撒、华润、恒大、星河、万科等大品牌开发的未完工的房子。市场上充斥着一线品牌为中小品牌收购的烂尾楼，我们从来没有见过一线大品牌收购的烂尾楼。

第二，旧拆迁房的开发商在拆除旧拆迁房前需要向政府缴纳10%以上的保证金。万一开发商中间出现资金危机，政府会把前期监管开发商的保证金拿出来输血，确保拆迁户的房子先盖好，顺利交付。因此，在实力、品牌、保证金、政府监管等措施的叠加下，开发商的老房子是没有可能被改变和搬迁的。

如何选择搬迁的房子？

拆迁户以抽签方式优先选房，户型根据需要面积匹配。比如他们想买100平米左右的，就要在户型公开后选择。如果没有100平米的户型可供选择，他们会选择面积最接近100平米的，比如105或者95平米。根据合同规定，实行多退少补的原则。

搬迁房屋的建筑质量如何？

搬迁房屋的质量与同一住宅区的其他商品房完全相同，包括其他设施和公共部分。

搬回家有额外费用吗？

没有额外的费用。开发商在办理房产证时，应缴纳相关税费。

为什么有些物品买不到

有的人卖了才能买，形成了市场。有些项目房子少，是稀缺资源；没有人卖或者价格太高，没有市场。

为什么村民不卖给开发商

因为开发商的资金成本很高，货币补偿很低，开发商的建筑成本很低。开发商很乐意赔偿你三年后的红色商品房！

开发者为什么要合作

因为那些想卖指数的村民还没有签合同，如果卖了指数，新买家会马上去找开发商签合同，那么为什么不跟开发商的签约率上去呢？

有哪些已经移交的拆迁房项目？

华润城、万科星城、锦绣御花园、佳兆业城市广场等。；未来深圳的土地将基本由旧改供，后续大部分项目将配备拆迁房。

怎么选房子，是不是拆迁户的房子质量更差？

拆迁户一般开房前选房，一般采用抽签的方式选房。有的项目按照签订拆迁补偿协议的先后顺序选房，具体选房流程参考拆迁补偿协议。部分项目先被拆迁户选定后，剩余房源开盘销售，拆迁户房源与普通商品房完全混装。

现在拆迁房要求和开盘商品房一样的质量，拆迁补偿合同中有约定，不用担心房子的质量。

—结束—

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