研究感受
■主城拿地争运气，郊县争勇气；
■卖房靠地王，上半年热，下半年稳；
■主城寄宿门槛200万，北方三县房价追涨；
■结婚一定要买房，婆婆也帮忙交首付；
■建筑出身拒绝被忽悠，精装没有市场；
■车位倒挂捆绑，滞销车位捆绑配送。
◎作者/杨克伟、白品辉
01
土地市场
主城拿地争运气，郊县争勇气
北方三县地价全面突破一万
主城的土地拍卖限制了房价和地价。当投标价格达到限价上限时，将通过现场抽签的方式确定投标人。但是按照有限的房价和地价，开发项目还是有一定的利润的。所以主城的宅地大部分都进了彩票，拿地完全靠运气。
郊区县土地拍卖出最高价的人会拿到土地，拿不拿地主要看他们的胆量。那些土地储备很少甚至破档的企业，出于“生存”本能的考虑，拿地热情最强。就算算不出账，也要咬紧牙关，高价拿地。
2020年以来，主城优质宅地数量普遍震荡，如祥生，成功震荡至崇川区R20001地块，成为17家房企中的“幸运儿”。通州区创下了单价新纪录。例如，大发以总价12.1亿元、楼面价14095元/平方米的价格拿下了静沙地块R2021-004。北方三县地价全面突破万元。比如上海建发高盛总价16.7亿元，拿下镇上R2020128土地，楼面价11917元/平方米，打造如皋新单价王。
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观点
市场预期基本实现
主城区的房价将会稳定下来
北方三县的土地王仍然没有压力
展望未来，南通的市场预期基本实现，主城房价超2万元/平方米，中创、滨江房价达到3.3万元/平方米，北三县房价上涨至1.5万元/平方米，与苏州、南京等二线城市相差不大，预示着未来南通房价还会进一步上涨空。
区域市场可能出现分化，主城区整体市场供不应求。在中创区、滨江区等核心区域取消交易仍不成问题。但受限价房、限地价政策影响，主城区房价将巩固在较高水平。北方三县市场相对封闭，人口基数和市场购买力与主城区仍有较大差距。在主城区房价严控下，北方三县房价短期内难以突破2万元/平方米，预计地王盘将面临更大的去化压力。
典型项目1:如皋、中南、上金华园
▲华南中部金华园案例图
地点:如皋市城北街道
物业类型:高层、别墅
主要户型:115-130平米三房，140平米四房
首次开放时间:2020年5月
价格:高层9500元/平方米，平房10100元/平方米
项目点评:该项目于2018年被中南收购，占地面积32万平方米，其中住宅29万平方米，共2342套，以别墅产品为主。2020年5月首次开盘，价格为8200元/平方米，之后价格稳步上涨。目前高层9500元/平方米，平房10100元/平方米，捆绑车位，价格8万元。该项目位于城北街道，是唯一一个毗邻主城的新址，极其稀缺，性价比极高。购房者主要来自主城及周边城镇的外溢客户。当地居民结婚时必须买房。男女家庭都分担首付，不愿意贷款。一半的购房者可以占首付的60%，总客户占10%左右。企业的自营分为内部和外部两个领域。外场客户下沉到乡镇，日均访问量30-50组，月均成交额200套以上，开业当天基本可以淘汰90%。
典型项目2:海安金科兴兰大都会
▲金科星域都市案例图
位置:海安市七星湖板块
物业类型:高层、别墅
主要户型:108平米，128平米三室
开放时间:2020年8月
价格:12500元/平方米
项目点评:海安人口基数80万，房地产市场相对封闭，供应充足。2018年之前，本土开发商占主导地位，R&F、金科成为首批入驻的品牌房企。该项目分两期开发，包括8栋高层建筑和11栋平房，共1227套房。2020年8月首次开盘，精装价格12500元/平方米，10月底被推高。与壳牌合作，分销营业额约占30%。金科于2020年2月取得该地块，楼面价4800元/平方米。2020年9月，隆鑫收购了1公里附近的两个地块。楼面价7700元/平方米，预计售价15000元/平方米以上。本项目卖点在于景观资源突出，但主城客户购房半径以黄河路为界，七星湖板块较为偏远，引导客户情况不理想。日均参观量15组，转化率8: 1，月均营业额30-40套，参观周期3-7天，清明节销售16套。
典型项目3:如东中梁资本1号
▲中梁资本1号案例图
地点:如东县北部新城
物业类型:高层、别墅
主要户型:98平米、108平米、120平米
开放时间:2020年4月
价格:高层1.3万元/平方米，平房1.4万元/平方米
项目点评:比如如东市场相对封闭，波动剧烈。2013年房价5000-6000元/平方米。2014年和2015年，由于市场困难，房价从6000-7000元/平方米下降到4000-5000元/平方米。2018年和2019年，房价上涨到8000-9000元/平方米。当时市场上限是1万元。从区域来看，城南属于主城，新房几乎断绝，西部是工业区，东部是安置房区，城市发展重点向北拓展。该项目是如东首个万元板块，于2020年4月首开。市场阻力大，去污性能一般。2020年下半年以来，北方三县价格上涨，企业保持小步供货、快跑的步伐，每月推1-2次，总价上涨2-3万元。日均访问量20组，转化率7: 1，月均成交额60-80套，高峰成交额100套以上，乡镇客户成交额占85%左右。
典型项目4:招商滨江路
▲投资滨江路案例图
地点:滨江区
物业类型:高层、小高层
主要户型:99，117，127平方米三房，142，158平方米四房
开放时间:2020年12月
价格:32600元/平方米
项目点评:滨江区是上海外滩的标杆，属于南通市政府规划的城市客厅。该项目是滨江区唯一在售产品，由三个宗地组成。目前一期在售，4栋26层高层，13栋17层小高层，布置成严阵风格，俯瞰一线江景。产品实力过硬，是南通市场的标杆产品。立面采用铝板，美观，使用寿命长；酒店式的入口，彰显业主的荣誉感；成立空楼层俱乐部，方便邻里交流；智能系统涉及三大领域:智能接入、智能健康和智能安全。2020年12月首次开盘404套房，价格3.26万元/平方米，当日降价85%。2月新增4栋200套房，当天减少80%。专注圈子营销，在售楼处举办各种奢侈品鉴赏、插花等营销活动。每天走访30组，高峰时100-200组，转化率为7: 1-10: 1，走访期多为2-3天。购房者主要来自崇川区，占成交的50%-60%，其他客户来自南通周边区县及周边城市。3-50%的首付客户居多，占50%，全款客户占30%左右。
典型项目5:融创时代中心
▲融创时代中心案例图
地点:崇川区
物业类型:高层、小高层、公寓
主要户型:92，109，116平方米三室，127，143平方米四室，60平方米公寓
开放时间:2020年11月
价格:24500元/平方米
项目点评:项目南侧为商业综合体，拟引入希尔顿酒店。北侧为住宅楼，由4栋26层高层建筑和11栋17层小高层建筑组成。2020年11月，首开644套房，价格24500元/平方米，开盘当天降价85%，一个月售罄。计划2021年6月增加。目前酒店式公寓在售，主体单元面积60平方米，价格1万元/平方米。由于项目位于主城北部，可以拦截北部三县溢出的客户，约占交易的40%，崇川区客户占50%-60%。营销实行销售与延伸、网络媒体广告相结合，新旧交易占5%左右。平日日均访问量20组，周末50-60组，转化率10: 1。
典型项目6:绿城湖镜与鲁
▲绿城湖镜及案例图
地点:通州区
物业类型:平房和别墅
主要户型:三房100平米，四房120平米，147平米
开放时间:2020年12月
价格:平房22000元/平方米，叠拼别墅27000元/平方米
项目点评:本项目为低密度社区，容积率1.3，以别墅及别墅产品为主。2020年底首次开盘8套，共计215套，开盘当天降价80%，前期客户存放4个月。购房者主要来自地理位置改善的群体，约占交易量的70%，来自周边地区和乡镇的客户也占据一定的交易比例。年前推了4套新房，当天降价70%。春节置业好于预期，7天假期共卖出40-50套房子。截至4月中旬，房源产品已基本去化，计划5月初新增迪舒产品，总价400-700万元。合作银行无锡农商银行、交通银行贷款周期为一个月，首套房贷利率为5.2%，第二套房贷利率为5.4%。工作日参观15组，周末参观20组，转化率约为15: 1。
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