以海港城、时代广场为商业蓝本，九龙仓先后在内地落地成都IFS、长沙IFS等项目。然而，在疫情和社会环境的影响下，一向以香港为荣的九龙仓也损失惨重。相比之下，内地物业表现出强大的生命力。
2018年底，九龙仓集团分拆上市九龙仓地产。此后，九龙仓地产主要在香港从事投资物业及少量开发物业及酒店；九龙仓集团主要在mainland China从事房地产开发和投资业务。
8月3日下午，九龙仓集团股份有限公司发布2020年上半年中期业绩公告。三天前，九龙仓地产半年报于7月30日发布。从这家老牌港资企业的表现，我们或许可以窥见两地的商业潜力和未来发展。
连续三年降低销售目标
内地零征地
目前，虽然疫情防控进入正常状态，内地经济开始复苏，但对企业的影响是不可逆转的。
2020年上半年，九龙仓集团录得收入55.51亿港元，同比下降31%；营业利润为25.17亿港元，同比减少32%。其中，投资物业收入为19.32亿港元，同比下降5%；房地产开发收入为11.76亿港元，同比下降62%。
若计入开发物业减值亏损及投资物业重估亏损，九仓集团股东应占亏损将达17.41亿港元。剔除投资物业重估亏损，相关净亏损为11.32亿港元
业务构成方面，九龙仓集团的收入主要由五大核心行业组成:投资物业、开发物业、酒店、物流及内地投资。
物业开发方面，截至6月底，九龙仓集团签约销售额增长24%至81亿元，涉及面积24.15万平方米；未确认销售额增至314亿元，面积100万平方米。
九龙仓集团表示，由于2019年新冠肺炎疫情的严重影响，2020年一季度大部分销售活动和施工都陷入停顿，因此推迟了项目的启动和备案时间。第二季度，积极势头逐渐显现，但仍落后于计划进度。
综合影响下，集团确认录得收入减少18%至42.75亿港元，经营溢利减少36%至11.72亿港元。已竣工并确认的总建筑面积为18.26万平方米。
在香港，九龙峰物业组合尼克尔森山的大部分平房和分层单元已经售出，部分打破了该地区的销售价格记录；11号种植路、77号高峰路改造工程进展顺利，未来将分别提供7套豪宅；此外，九龙塘及九龙东的一号种植路及住宅项目正在兴建中。
内地方面，九龙仓集团董事长兼董事总经理吴在业绩会上表示，内地住宅销售情况有所回升，上半年销售基本达标，对下半年“暂时有信心”。
然而，该公司的总销售额也包括非住宅部分，如办公楼的销售。由于促销难度大，市场供大于求的情况加剧，该业务的销售预期“暂时不太明朗”。
值得注意的是，九龙仓集团近年来一直在降低销售目标。2019年下调销售目标至180亿元，较2018年的220亿元下降18.2%；2020年下调目标至150亿元，继续下降16.6%。
在土地储备方面，九龙仓一直在放缓。
2018年，九龙仓集团还在苏杭、广州、佛山积极收购12宗地块。但在2019年，地块急转直下，杭州只收购了一个项目，与其他公司组成的财团拿下了位于原启德机场跑道上的滨海地块。2020年，九龙仓更加谨慎。
今年上半年，九龙仓集团未购置任何土地，截至6月底，土地储备维持在330万平方米。2019年底这个数字是350万平方米，2012年这个数字高达1230万平方米。
香港的投资物业全线下跌
内地商业复苏出现
对比香港和Mainland China九龙仓的投资物业，我们可以感受到完全不同的氛围。
在香港，九龙仓的标杆项目海港城整体营收下降了28%，营业利润也下降了30%。其中，商场营收下降30%，营业利润下降33%。2020年6月底记录的入住率只有90%，因为疫情减缓了商户的新投资。
同期，时代广场整体营收下降19%，营业利润下降21%。其中，商场营收下降23%，营业利润下降25%。由于未来不确定，租户对租房犹豫不决，2020年6月底入住率降至92%。此外，好莱坞广场营收下降13%，营业利润下降17%。仅中环集团营收增长6%，营业利润增长8%。
九龙仓地产表示，由于租金暴跌及需要向零售租户提供基本租金优惠，其在香港及新加坡的投资物业收入减少18%至60.89亿港元，经营溢利减少21%至52.11亿港元。
与内地相比，疫情下长沙郭进中心收入仍增长6%，营业利润增长51%；据悉，长沙IFS可容纳370多个品牌，6月底全部租出。5-6月，商场销售额增长到可观的两位数，主要是奢侈品板块带动。
同时，成都国际金融中心营收下降8%，营业利润增长4%。疫情期间，商场入住率高达98%，5-6月销售额也录得两位数增长，吸引30个新品牌入驻；三栋甲级写字楼入住率为83%，为成都最高水平。
九龙仓集团表示，自5月以来，内地商场已恢复至疫情前水平。但内地写字楼市场的租赁活动持续放缓，加剧了部分城市供过于求的局面。因此，来自内地投资物业的收入减少5%至18.51亿港元，而经营溢利增加2%至11.83亿港元。
吴在业绩会上也提到，造成香港与内地业务反差的原因是“消费回流”效应。在疫情和社会环境下，“内地消费者去不了欧洲、香港、韩国、日本，就留在内地销售。”
酒店方面，九龙仓集团在Mainland China、香港和菲律宾管理着17家酒店，共提供近6000间客房。2020年上半年，酒店入住率大幅下降，收入仅达1.23亿港元，较2019年同期的2.67亿港元下降54%。
在物流方面，全球供应链受到疫情的严重阻碍。此外，地缘政治紧张加剧，全球经济放缓。上半年，集团物流收入下降4%至12.02亿港元，营业利润下降13%至1.96亿港元。
净负债增加了25%
现金流减少90亿港元
目前，九龙仓集团所有的商业物业都是自持的，这无疑是对企业现金流的考验。
报告期内，本集团录得现金净流入20亿港元，贸易及其他账户应付存款及物业销售增加导致营运资金增加，导致业务经营产生现金净流入28亿港元，但该数字较2019年同期减少21亿港元。。
投资活动方面，集团现金净流出为48亿港元，主要涉及购买其他长期投资。
2020年上半年，商场直接成本及营运开支较去年同期减少38%至18.95亿港元，原因是营运开支减少及销售及市场推广活动减少。。
然而，其财务开支增加39%至5.94亿港元，包括根据现行会计准则计算的交叉货币及利率掉期合约按市价入账的未实现亏损7500万港元。
受疫情影响，九龙仓集团投资物业的公允价值减少9.46亿港元。于2020年上半年，本集团就香港一项发展物业的减值拨备29亿港元，并就投资物业的重估亏损拨备6.41亿港元。九龙仓集团基本净利润由盈转亏，股东应占亏损达17.41亿港元。
截至2020年6月30日，九龙仓集团的银行存款及现金为183亿港元，较去年同期的273亿港元减少90亿港元。
报告期内，九龙仓集团的净负债增加25%至239亿港元。这笔净债务包括183亿港元的银行存款和现金，以及422亿港元的债务。剔除无追索权负债，本集团的净负债为181亿港元。期间，其净负债率升至16.7%。
如今，回望2020年年中，往事已不能重来。在九龙仓地产中期业绩会上，吴曾表示，在当前经济环境下，未来企业的重点将是开源节流。目前，这一战略方向同样适用于九龙仓集团。
未经许可擅自复制将被视为抄袭
图片来自官方和网络。如有侵权，请联系删除
