文字|魏樟英魏

董玉清编辑

在房企“年审”来临之前，头顶飘着“三条红线”的中小房企已经举步维艰。毕竟，与大企业发债融资、吸引投资者入股的方式相比，财力薄弱的中小房企可供选择的渠道很少。

为了跨越“三条红线”，国有企业法华股份不得不为之奋斗。

近日，关于三条红线的优化目标，法华股份在机构调研中表示，“关于三条红线，最好在三年内按照监管部门的要求完成降级。”它接着说，“不管我们接受与否，它都将在三年内完成。从去年底到今年这几个月，公司已经列出了工作计划，并将继续优化。

作为一家销售额1000亿元的房地产企业，法华股份债务负担沉重。0.9的现金负债率和181.6%的净负债率等债务问题阻碍了法华股票的增长。

珠海领先的房地产企业法华，背靠珠海SASAC。然而，法华作为珠海SASAC的“亲儿子”，不仅在珠海有野心，而且立足珠海，放眼全国。

曾经有着珠海地产“一哥”美誉的法华，不到4年就挤进了千亿房企俱乐部。从2018年到2020年这三年，规模扩张最快，法华的销售额翻了一番。2018年，法华销售额突破500亿元，2019年定下1100亿元的销售目标，最终实现2019年销售额922.7亿元。

2020年年报显示，其签约销售额达到1205亿元，同比增长30.59%；销售面积504万平方米，同比增长27.28%，销售额位居行业第29位。

出于对规模增长的渴望，法华的征地配额开始急剧上升。根据中国参考研究院的数据，2018年至2020年，法华获得的土地金额分别为160亿元、253亿元和703亿元。其中，仅2020年，法华获得的土地金额就高达703亿元，远远领先于两年获得的土地总量。

高强度的土地收购推高了法华股份的规模，增加了公司的债务水平。根据韩毅智库的数据，2020年，法华股份的资产负债率为76.5%，净负债率为181.6%，现金负债率为0.9，三条红线都将被踩。

值得注意的是，法华股票从2018年开始借入永续债券。据Choice金融终端显示，2018年至2020年，法华股份永续债券规模分别为30.98亿元、63.74亿元和61.79亿元。截至今年一季度，公司永续债仍为61.79亿元。

从财务审计方面来看，永续债不计入负债，而是计入权益，因此可以在一定程度上提高净负债率。如果剔除永续债务，到2020年底，法华的净负债率将超过200%。

形势很快发生了新的变化。自2020年11月以来，法华掀起了一系列资产转移行动。例如，2020年11月，法华将其持有的法华京龙50%股权和建泰建设40%股权出售给叶巍股份；2021年5月末，法华将其四家合伙企业的合伙份额及一份契约型基金份额协议转让给华实资产管理，转让总价20.09亿元；2021年6月，法华华谊的子公司华谊生态科技再次以2.35亿元的转让价格转让给飞轮海控股。

从以上转让的资产类别来看，法华出售的业务大多是法华过去的多元化业务。其余业务的大规模转让和出售给法华带来了一些资金，也使其能够集中资源发展房地产主业。

被三道红线困住的法华，不得不在今年上半年放慢征地速度。据不完全统计，2021年上半年，法华有限公司仅在佛山、南京、徐州三地收购了一块土地，总金额约73亿元。

然而，在减债的要求下，一种新的焦虑重新浮出水面。法华股票的可出售土地储备很紧张。数据显示，截至2020年底，法华股份土地收储806万平方米，仅覆盖1.5年的销量，远低于大型房企平均3年的土地收储可售量。此前，法华股份土地储备已连续三年下降，2017年土地储备总额为877.11万平方米，为近三年最高值，2018年降至750.04万平方米，2019年进一步降至697.48万平方米。

刚刚进入1000亿元规模，法华还需要一些时间来修复业务。如何在“规模、债务和土地储备”之间保持平衡，是留给法华股权的一个“三角”问题。