在每个行业，他都会从市场培育期走向成熟期，就像家电、手机、电脑等行业一样。农业地产也是如此。未来5-10年，中国将出现许多以租赁农村土地或建立有机农业生产基地为主营业务的新兴产业。在“土地流转”、“城镇化建设”、“农民进城”等一系列宏观政策和鼓励措施下，这一产业将迅速形成。
土地审批
“农业地产”快速形成的主要原因有几个:
一是2018年底农村土地权利确权结束，土地确权证书的发放使农民更灵活地使用土地，“土地流转”趋势加快。通过“土地流转”，农村土地可以多种方式利用，产生更大的效益。
第二，除了投资和出口，国民经济增长最重要的是增加“内需”市场。拉动内需的“主要支柱”产业是房地产和汽车制造业，单靠“私家车”无法长期拉动GDP增长。
三是城镇化步伐不断推进，地价不断上涨，政府很难通过房地产实现可持续发展。但农村土地是唯一可以长期重复利用的稳定土地，也是最大的资金保障来源。
第四，国内一大批知名公司，比如联想、阿里巴巴、网易，都把业务拓展到农村，当然不是简单的种水稻。
中国是农业大国，趋势明显。他会像房地产行业一样暴利吗？他的兴趣在哪里？
一是在地方政府的干预和规划下，将大量土地有偿出租给相关企事业单位，通过大规模的地租维持地方财政收入的长期稳定。
二是农民通过土地流转获得相应的现金补偿。同时，也会有很多职业农民因为企业的入住。
第三，租赁土地的企事业单位可以通过规模化、集约化、现代化和专业化从农业生产中获利。
第四，通过土地租赁提供中介服务的相关企业也可以获得相应的人工成本。
第五，投资者和年轻人忽略了农业。随着国家加大对农业的投入，加大对农民的补贴力度，以及政府的各种扶持政策，农业将成为下一个致富的机会。
农业发展类似于房地产，也在从“分散”向“集中”发展。未来将会出现大量的农业企业和众多的农户/大农户。
所谓“农业地产”，是指中国未来5-10年内有可能租赁农村土地或建立有机农业生产基地的新兴产业。在“土地流转”、“城镇化建设”、“农民进城”等一系列宏观政策和鼓励措施下，这一产业将迅速形成。
一是在地方政府的干预和规划下，将大量农村土地有偿出租给相关财团和机构，通过收取大规模流转的土地租金，获得长期稳定的地方财政收入。
二是租赁土地的财团和机构经营高附加值经济作物，在租赁土地上从事农产品供应链控制或现代农业规模化生产，以获取利润。
第三，“土地买办”从事土地租赁中介业务获得相应的人工成本。
第四，大部分农民会通过出让土地使用权获得数额可观的一次性现金补偿，然后通过出卖剩余劳动力成为“职业农民”。
专家认为，“农业地产”行业形成的原因如下:
第一，不管你愿不愿意，中美贸易战都会对外贸出口产生很大影响，外贸出口是拉动中国经济增长的“三驾马车”之一。我国提出的“转变发展方向，转变发展思路”的思路，已经清晰地解释了以加工外贸为重点的宏观发展方向的危机和风险。在推动中国经济增长的另外两节车厢中，唯一坚挺的一节是“内需”市场。拉动内需的“重要支柱”产业是“房地产”和“汽车制造”。显然，依靠单一的“私家车”无法长期刺激GDP增长。
第二，“城市化”的步伐将无法用城市扩张的“限地”长期供给政府财政需求。相反，农村土地是地方政府唯一稳定、最大的财政保障来源。
三是2008年底中央提出的“土地流转”，以及农村城镇化建设的加速推进，其根本目的在于集中利用农村“剩余”劳动力和“闲置”土地。集中使用农村土地的最佳方式只有一个:租赁。
第四，国内知名公司已经悄悄把资金转移到农村，他们的目的当然不能单纯是“种水稻”。农业从来没有像今天这样吸引这么多外来者的关注。
农业存在刚性需求，经济发展水平提高后，人们对“粮食”的消费需求升级。作为传统产业中唯一没有完全整合的产业，农业似乎存在着超越自身的机会和吸引力，这使得各行各业的伟人纷纷踏足，以求在农业产业的整合改革中获得先机，赢得超额收益。
农业，超越房地产？
过去中国最赚钱的行业是房地产、金融、电子信息等行业，农业被投资者和年轻人冷落。在国家加大对农业的投入，加大对农民的补贴，以及政府出台的各项扶持政策的引导下，农业产业的大融合已经开始。那么，这种巨大的转型会像罗杰斯所说的那样，在未来带来超越房地产行业的致富机会吗？
农业似乎也在经历着房地产行业从“分散”到“集中”的转变过程。在这里，我主要和种植行业谈谈这个问题。毕竟种植业和我们的农业子行业息息相关。
中国的种植业似乎正在走一条道路:自给自足和小规模供应的大农户合作社开始出现
由此可见，农业由“分散”向“集中”转变后，改变之前落后的商业模式肯定会产生高利润的机会。
目前，农业产业的大融合正在进行，就像房地产行业的“前十年”一样。产业大融合后，“最后十年”会是农村土地吗？
柳州群农生态农业发展工作室
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