在合肥的发展过程中，新区不断涌现。对于买家来说，老城区商业配套齐全，医疗和教育资源相对较好。但由于发展较早，新址很少，大多是有一定年代的老建筑，所以老城区的新址一直备受关注和欢迎。比如我们前几期介绍的合作经济广场，因为老城区新房稀缺，学区加持，卖了天价。今天就来说说肥西古镇的新房子百越湾。

白月湾房产位于肥西市弹冲路与青年路交叉口西北侧，距离肥西县政府1500米，属于肥西“老城区”。虽然路网在交通上比较成熟，但很难称之为好。一是路网不畅，道路狭窄，车辆通行效率不高。距离地铁3号线延长线较远，约1.5公里。

由于位于肥西的主要城市，万悦不缺乏置业的配套设施。新华街和水晶城很近，小区也有自己的商业街。它还有一个一万平方米的书店，是以合肥三小口的新华书店为基础，与新华书店联合打造的大型书店。教育方面，建设了社区幼儿园，中小学在上派学区中心有学区，在上派学校有初中。

百悦湾的环境一直是房产最大的卖点，但班长认为环境可以分为两部分。好环境是指公园。社区东边是丽景湖公园，南边是潭冲河湿地公园，在城市里出门是一件非常难得的惬意的事情，这是真的。然而，除了公园之外的环境很难被称为好环境。除了上面提到的道路狭窄、路网不畅，周边还有很多老房子，很多建筑长期失修，整体印象一般。

百悦湾房地产的另一个最大卖点就是产品，也就是开发商。房产的口碑值得信赖，这也是班长认可的。百越湾的容积率为1.8。有3栋高层，6栋小高层，12栋平房，但面积太大，主力在103、113、120、127左右。首付还是比较高的。另外，所有的毛坯都需要翻新，所以刚需要的压力还是比较大的。

综上所述，这个楼盘最大的卖点就是土地的品牌和环境，其中环境监测认为可以用宜居性来代替。地产整体外部环境不好，但旁边有公园，还配有商业街和书店，地产品牌和宜居性比较合适。但是面积大，总价高，会因为预算不足而遮挡住在肥西买房的需求。而且环境和交通条件一般，离地铁站有点远。

总的来说，这个楼盘更适合肥西当地的改善群体。肥西房价高的一个主要因素是它靠近高辛的湖滨，靠近政务和经济发展。不过，“成也败了小何”，虽然都是老城区，但肥西县老城区的规划和配套设施都远远落后于合肥，尤其是教育资源差距很大，没有学区的加持。当地很大一部分改善人口已经转移到市区，毕竟市区更有吸引力。因此，目前销售疲软，不得不开始分销来促进销售。对于受市区挤压买房的人来说，湖滨西板块、桃花工业园、北岩湖板块更受欢迎。

我是合肥的班长，专注于合肥房地产的研究。所有对建筑和板块的介绍和分析，都是班长在现场了解并拍照后原创的独家内容。欢迎转发关注！