2019年，国内房地产行业整体持续降温，除了一季度的小春。在“房住不炒”的主基调下，销售面积、销售金额等关键指标同比增速持续下滑。

智通财经APP获悉，2019年全国商品房销售面积约17亿平方米，同比下降0.1%，销售金额约16万亿元，同比增长6.5%，销售均价9310元/平方米，同比增长6.6%。可以看出，促成2019年房地产行业销售金额增长的因素已经从过去的面积和销售价格的双增长转变为单销售价格的增长。

对于房地产企业来说，行业的降温是一个冲掉沙子的大浪，“风险”和“机遇”并存。尤其是对于总公司企业来说，如果把“危机”变成“机遇”，生活就会“滋润”起来。数据显示，2019年房地产企业全规模销售集中度进一步提升，TOP10和TOP20市场份额分别为28%和41%，较2018年分别提升1.5和3.1个百分点。

2020年3月中下旬以来，房企陆续公布了2019年业绩。一向自带网红效应的融创中国，刚刚发布榜单，立刻吸引了大量投资者的关注。融创2019年业绩答卷辉煌，甚至吸引了部分投资者将其视为“地产中的茅台”。

业绩持续高速增长，被视为“地产茅台”

智通财经APP观察到，3月27日，融创中国发布业绩公告。截至2019年12月31日，融创实现合同销售金额约5562.1亿元，较去年增长约20.7%；公司实现营业收入约1693.2亿元，较去年增长约35.7%；毛利约414.1亿元，较去年增长约33.0%；归属于公司所有者的利润约260.3亿元，较去年增长约57.1%。

2016年以来，融创中国签约销售额达到1000亿元，短短4年时间就跃升至5000亿俱乐部，复合年增长率为54.6%，远高于行业增速，行业排名从第七上升至第四。即使2019年行业增速明显放缓，融创的销售额依然获得了20.7%的增速。与之形成鲜明对比的是，在行业加速分化的2019年，TOP10房企中，增速不足10%。

规模超过5000亿元，融创还能保持这样的增速，这不仅在房地产行业，在整个资本市场都是惊人的。除了保持业绩增速外，融创此次还对分红给予了投资者实实在在的反馈——预计最终分红为每股1.232元，较2018年增长49%。

销量的快速增长离不开融创在同行业的强大竞争力。2019年，融创凭借充足优质的可销售资源和领先的优质产品能力，坚持城市深耕的一贯策略，在多个城市拥有领先的市场地位。全年有43个城市销售金额位居当地市场前十，较2018年增加6个，其中3个城市销售金额超过300亿元，17个城市销售金额超过100亿元。

销售收入方面，融创中国以物业销售收入为主要来源，占比94.2%，与2018年基本持平。与行业情况不同，融创销售收入的增长仍然依赖于销售面积和平均销售价格的双重因素。年内交付总建筑面积1200万平方米，同比增长26.1%，平均售价由2018年的12370元/平方米上升至13288元/平方米，同比增长约7.4%。这两项数据及其增速明显优于行业水平。

除了收入，融创的盈利能力也有明显提升。智通财经APP观察到，融创2019年销售毛利率为24.46%，略低于2018年，但在以物业销售为主的同行比较中仍处于较高水平。值得一提的是，融创全年营销和行政费用总支出为144.5亿元，同比增长23.3%，远低于营收增速，使费用占比从2018年的9.4%降至2019年的8.53%。

融创费用率的下降是随着销售面积的增加和员工成本的上升而实现的，这显示了其卓越的费用控制能力。同时，营业利润率和净利润率分别同比增长1.78个百分点和2.65个百分点，因此归属于公司所有者的利润有57.1%的高增长率。

利润水平的提高带来了高收益。智通财经APP观察到，融创中国净资产收益率逐年上升，2019年同比增长4.3个百分点，达到37.21%。根据最新统计，智通金融APP以融创中国这一ROE水平位列行业第一，难怪被投资者戏称为“地产茅台”。

得益于盈利水平的提升，融创资产结构持续改善，资产负债率连续三次下降，留存盈余增加，导致年内净资产达1141亿元，年末现金余额增至1257.3亿元，流动性充足。

土地储备和可售供应量充足，2020年业绩可期

对于房地产企业来说，如果现金流是军饷，那么土地储备就是粮草。随着楼市降温，融创坚持高质量征地标准，严格控制投资节奏，不断优化土地储备结构，坚决加快去化。

随着房地产企业销售端的降温，2019年土地交易量也整体呈现下降趋势。智通财经APP观察到，2019年全国征地面积2.6亿平方米，同比下降11.4%，成交价格1.5万亿元，同比下降8.7%。此外，300个城市出让土地22亿平方米，同比下降7.3%，100个城市出让土地13亿平方米，同比上升2.1%。

数据显示，虽然土地总成交量较低，但高能级城市韧性较强，融创中国的土地购置和土地储备中，有很大比例位于一二线城市和强三线城市。智通财经APP观察到，2019年，融创持续发挥良好的抓周期作用，在M&A市场获得良好口碑，与众多优质合作伙伴深度合作，进一步巩固了土地储备的竞争优势。

截至目前，融创确认的土地储备价值约为3.07万亿元，其中82%以上位于一二线城市，平均土地成本为4306元/平方米，低于一二线布局中同规模企业的平均征地成本，土地成本与销售成本之比趋于稳定且处于较低水平，为集团去工业化提供了基础。充足优质的土地储备保证了融创未来的销售业绩和长期稳定发展。

2020年一季度，突发公共卫生事件影响了各行各业。对于房地产企业来说，影响首先体现在推盘节奏和完成计划上。但就目前趋势来看，国内疫情已基本得到控制，融创中国有望依托高能级城市充足的土地储备和资源优势，将事件影响降至最低。根据业绩公告预测，2020年集团可销售资源将达到8200亿元，可稳定供给需求侧。

从土地收购的角度来看，融创因为土壤储备丰富，更有主动权。在一贯稳健的征地策略下，结合今年行业分化加剧的背景，智通财经APP认为，2020年融创更有可能获得优质低价的土地资源。

并购是融创的独特武器。其60%以上的土地储备来自并购，在市场上积累了独特的并购口碑，也被融创老板孙宏斌视为公司至关重要的竞争力。

一向口无遮拦、说话麻利的老孙子在业绩简报会上简单直接地说:现在是更好地配置资产的时候了。“今年的M&A机会肯定比往年大很多，我们内部把它定义为洗盘年，远远超过任何一轮机会”。简洁，却让市场充满遐想。

从业绩来看，智通财经APP认为，由于房地产行业收入错配的特点以及前两年合同销售的快速增长，融创中国2020年的业绩增长是有保障的。同时，也给了企业一定的监管窗口。虽然短期内销售面受到影响，但长期来看，市场的刚需性质不会改变。对于供给端，有竞争力的头部企业显然会受益更多。

对于二级市场的投资者来说，由于近期金融市场的强势调整，房地产板块的整体估值已经降至较低水平。目前融创中国的PE为6，处于历史低位，在港股地产板块也处于中等水平。结合其2020年稳健的业绩预测，值得投资者长期关注。