首批公募REITs将于下周一发售。这个产品比较复杂，建议先介绍百度相关的基本概念。本文直接讨论了吉思鲁同学的理解和解读。

一个小医生

REITS个人观点表示，不建议散户购买，主要是因为这款产品适合喜欢固定收益的保险或银行机构。该产品主要是中国的基础设施基金。比如在个人中非常受欢迎的宁沪高速，可能会发这个产品，但是个人可以买宁沪高速，这是a股中波动性极低的股票。个人认为，未来REITS的波动率可能不会低于宁沪高速。

REITS不适合散户投资者的原因之一就是非常复杂。本产品说明书由CICC基金发行，是个人推荐的基金公司，用于强化CICC沪深500指数。这是一家优秀但非常低调的公司。REITS的招股书有1600多页，似乎创造了基金招股书的最大历史。个人没有时间看这么长的招股书，所以这个招股书是给机构投资者的，所以这个产品不适合散户和机构。

REITS的封闭期极长，从20年到99年不等，这意味着市场上的折价可能会非常严重，因为折价期太长了。如果上市后市场不认可，那么1%的年化折扣也是一个巨大的折扣。但是这个产品的股息率很高，股息率应该是比较高的。结果还是很适合保险和银行机构的。散户买入后，基本上99%会割肉，然后保险和银行接手。

REITS每半年只公布一次估值，对散户投资者极为不友好。机构会深入研究净值，但散户根本没有研究能力，所以99%的散户都会被机构割韭菜。

每一个REITs背后的资产是完全不同的，也就是说购买一个REITS，一般都需要研究REITS的底仓资产，但是散户根本没有能力深入研究REITS的底仓资产，机构可以通过深入研究购买优质的REITS，而散户基本上只能是劣质REITS的继承者。

ashunliu1

至于REITS，我的观点是比传统封闭式基金更接近股票。

很难说第一天会打折还是溢价，但如果有折扣，那就是可以果断参与的品种。

无论从北美、欧洲还是亚洲来看，REITS都提供了良好的长期年化收益率。虽然比不上美国股市10%左右的年化收益率，但8%还是合适的。

REITS的收益率来自两个方面，一个是每年的分红，另一个是标的资产的增值，大概是6:4的比例。

从美国的REITS来看，并不是所有的REITS都有高回报，仓储、物流、数据中心的回报都不错，但也有一些REITS的回报很差，甚至不到4%。分红基本没有太大的变数，标的资产的增值潜力有较大的变数。

因此，选择REITS的关键是识别标的资产的升值潜力。

鹿林

不知道敢买reits的人怎么想。Riets是一个封闭式基金，拥有办公楼、商店、公寓等。作为它的底层资产。现在买房，租房，做收房人？不打折基数要不要由吉思鲁人买？未来的加息将把reits的价格带到难以想象的低点，50%的基础封闭，7美分的评级。老济世路人应该印象深刻。

迎儿·小白045

没有一个是正宗的RRITS。REITS是拥有和经营房地产，以获得租金收入和财产增值。真实的REITS是持有财产的一部分，享有租金收益权和财产增值权。例如，新加坡莱佛士城购物中心由REITS基金持有。

购买REIT S基金的意义在于，花小成本投资拥有商场、写字楼等一些行业，获得租金收入，同时避开实际的物业管理和租户管理。还可以享受物业增值福利。REITS可以持有比实物商业地产更分散的地产。

看看我们REITS，高速公路？有没有房产升值？污水处理？这是一项公共事业。有实际财产吗？不是，仓储和物流？这个标准部分竞争力很强，资产质量不如重区商业地产。苏州工业园区，这个我不知道。反正不能享受房产增值的都不是真正的REIT S。。

REITS标的资产的特点决定了这是作为债券的预期收益，而且这种流动性已经偿还了20多年？天哪，如果场外认购需要20年，收益预期和流动性不匹配就不划算了。如果你在等待上市交易，对不起，因为预期收益和长期，很有可能你只能折价出售。

这是一种预期收益为债券的股票型基金。当发生流动性危机时，可以提取。005613投资富时发达市场REITS，20年下跌17%，20年第一季度下跌28%。为什么会这样？当流动性出现危机时，当然会卖出低预期收益的REITS来覆盖高收益弹性的股票基金。

结论:收益与债券基金、风险、高速公路污水处理类似，与企业经营水平密切相关。仓储和物流都太标准了。一般来说，价格竞争比较大，流动性比较差。一切新的东西都要推测，上市几天大概率有溢价，或者长期有折价。对于这种流动性，尽量不要场外认购。

保持密封底座

这款产品更适合保险公司等机构，因为每年都需要提供现金流。上市后，打折的概率很大，个人还是等打折了再买。一个20到99年的封闭期，想想这个折扣也不会少。

战略魅力

先说房地产投资。其实各种资产都有自己的特点。A的砒霜是b的蜂蜜，写字楼、商铺、公寓、基础公用设施等。都是个人投资陷阱，交易成本高，流动性极度缺乏，以及难以变现的有毒资产。同一栋楼的精装公寓，价格只有住宅楼的一半。租金回报是一样的。因此，由于租金回报稳定，所以相对较高。这是立达封闭式基金长期持有的一项很好的生息资产。

szsj

很多人等着打折买，我觉得不太可能。现在招商银行发行的养老理财产品预计只有5.6%左右，年初无法上市交易。恐怕他们对这样的资金有很大的需求。对于个人来说，这种基础已经成为银行理财产品的替代品，具有更好的流动性。

ashunliu1

不要认为长期的REITS不好。期限越长，越像股票。期限越短，越没有想象力，更像是一只封闭式基金。

咸鱼有点甜

国内reits有两种，即特许经营权、高速、垃圾处理等。这个高股息率可能是12%，但并不持有标的资产。每年经过10年的利息摊销，基本净资产归零，清算可能还有一个零头，本质上类似于借给企业一笔等额本息的贷款。还有产权范畴，就是真正持有底层资产，能够参与资产价格变动的范畴，比如物流基地、工业园区。我国的reits被阉割了，所以没有升值潜力最大的商业地产项目。这种股息率可能低至3-4%，但好处是随着标的资产价格的年度评估，净资产也可能上升。美国reits之所以有近10%的长期回报和至少一半的房价涨幅是中国特色reits所没有的。因此，reits几乎是一种极其复杂的鸡肋产品，年化预期回报率为5%。

骆驼1978

把它当成高分红的股票，按照PB估值。

赵琪

我的建议是个人投资者可以配置10%的REITs。两个原因:一是中国版REITs类似于城投债，与股票相关性低，与债券相关性高。在中国个人投资者不断被驱逐出债券市场的背景下，这是一个有价值的工具。你可能不会用避孕套，但钱包里有备用的也不会错。REITs也是如此。第二，中国股市有割韭菜的传统，强调噱头，忽视成绩，忽视股东利益。不同意就不分红。如果REITs是有明确目的的长期投资，比如储蓄养老金和教育基金，那么它比股票更好。

弘前

初步看了一下，感觉中国的reits都是垃圾。国内企业正式租赁税率太高，增值税9%，房产税12%，所得税25%，还有管理人员工资和维修保养费用。一半房租没了。剩下的租售比已经很低了，所以基金对收取管理费毫无顾忌。好家伙，三分之二的租金被层层剥削，在股民手里已经是浪费了。

然后看条款。基本上是一个50年封闭的基金会，到期就要交土地出让金。我无法想象这个品种会打折多少。唯一的出路就是退出市场价格。唯一的出路基本上就是持有10%以上的股份然后提出清算，但发起人也是持有股份的。通过的概率极低。清算时间为2年。各种omg:如果不能提前变现，我无法想象这个50年封闭基础品种会打多少折扣，合理的价格可能是

鲁还专门做了一个专栏:

https://www.jisilu.cn/data/cnreits/#PreReits

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