7月，热度已经从南方城市蔓延到北方。这不仅是夏天的天气，也是全国房价的躁动。

在不惜一切代价释放美元的冲击下，全球大宗商品价格飙升。为了稳定国内物价，保持经济稳定和可持续发展，中国上层甚至动用了部分国家储备。对于楼市和股市的价格，国家不遗余力地采取各种手段，防范美元的金融收割阴谋。但在全球趋势下，资本的力量是巨大的。比如国内楼市，虽然没有像韩国那样的非理性通胀，但整体物价水平的北上上涨是难以阻挡的。

辽宁14个城市也不例外，大部分城市房价同比都有不同程度的上涨。我们知道，只要价格和价值没有偏差，就有上涨的基础，风险也更低。城市住宅的价值来源于城市地位、经济发展、人口虹吸聚集能力等因素。这些方面就是互动的循环。经济越发展，人口集聚能力越强；人口聚集越多，经济发展越快，反之亦然。人口流向是城市价值最集中的体现。

辽宁现在的14个城市怎么样，未来会怎么样？今天我们就来分析辽宁第七次全国人口普查下14个城市住宅市场未来的长期趋势。

第一部分辽宁14个城市房价现状

我们先来看2021年7月10日全国房地产大数据平台监测的辽宁14个城市房价数据，如下图:

从上图来看，辽宁省14个城市的房价差异较大。高至大连，平均房价达到1.7万元以上；低至铁岭、阜新，仍不足4000元。在我国东部城市中，可以说辽宁省的城市间价格差距最大。

看一下今年7月各城市同比涨幅图表:

对比以上两个数字，我们可以看到，绝对房价前三的大连、沈阳、丹东，也是14个城市中房价涨幅最高的前五个城市；房价较低的葫芦岛、铁岭、辽阳，在中国房价上涨的大潮中继续上演跳水。

不管是刚需还是投资，没有人希望自己的房产价格缩水。在这些表象之下，我们可以发现，有些上涨或下跌是合理的，而有些则偏离了基础。我们这里提到的“基础”是人口。毕竟有需要住房的“人”。如果一个城市人口大量流失，住房市场转向买方市场，房价失去了需求的支撑，未来必然会下跌。所以这里引用“下跌”，是因为还有货币贬值。如果价格上涨没有超过“通货膨胀”，这就是我们所说的“下跌”。

第七次全国人口普查的结果为我们提供了城市住房市场未来房价走势的最佳分析依据。

第二部分辽宁14个城市人口状况

如上所述，住房市场可以这样说:人口聚集越多，住房需求越大，价格基础越坚实；人口损失越大，住房供给越多，需求越少，住房市场越倾向于买方，房价越难支撑。这是一个很简单的道理。

我们来看看“七次人口普查”结果中辽宁14个城市2010-2020年的十年人口增长情况。根据“六普”和“七普”数据的对比，我们得出如下图:

从上图可以看出，辽宁管辖的14个城市中，只有沈阳和大连增加了常住人口，近十年分别增加了92万和76万，其他城市无一例外都经历了人口流失。由于城市规模和基础人口数据的差异，上图只能参考得出直观感受，客观分析要看十年城市人口的增减比例。下图:

从上图可以看出，沈阳和大连的人口每十年增长11.4%，两个城市势均力敌，势均力敌；常住人口下降最多的本溪、抚顺和辽阳分别下降22.43%、19.00%和13.7%。

我们将上图与当前的同比价格涨跌图进行对比观察:

可以看出，房价上涨前五的城市中，丹东、大连、朝阳、沈阳和本溪，丹东、本溪和朝阳都偏离了住房市场的需求来源。这就像一棵没有水源的树，不可避免的不可持续。

当我们谈论需求时，让我们谈论供应。人口老龄化是中国当前人口形势的一个重要特征。这是住房市场的一个严重问题。

第三部分辽宁省14个城市人口老龄化带来的未来住房供给增加

老龄化越严重，在不久的将来会有越来越多的人逐渐死亡，这将导致大量的房子被推向市场，从而导致住房市场的供需转型。我们来看看辽宁14个城市的老龄化情况。请看下图:

从公布的《辽宁省第七次全国人口普查公报》可知，全省60岁以上人口比例为25.72%，远高于全国的18.70%。大量老年人意味着沉重的社会养老压力；这也意味着劳动力占人口比例的降低。在住房市场，需求减少，购买力下降，未来潜在供应减少。

从14个城市来看，盘锦是辽宁最年轻的城市，但老年人口比例仍比全国高4个百分点；沈阳和大连分别位居全省第二和第四，相对较年轻。而在抚顺、本溪、丹东、锦州等城市，这一比例高于或接近30%，意味着近三分之一的人口即将步入老年。这是一个鼓舞人心的数字。

第四部分辽宁14个城市劳动力人口和住房需求群体

从人口经济学的角度来看，15-59岁是劳动力的年龄，是社会生产的主力军。这个年龄段的人口也是住房市场的主要需求群体。请看下图:

上图告诉我们，沈阳、盘锦、大连是辽宁劳动力占比最高的前三名城市，意味着它们是辽宁经济最具活力的三个城市，也是现阶段住房购买力最强的三个城市；但与此同时，我们可以看到，在房价同比上涨的前五个城市中，丹东、朝阳、本溪分别排名全省倒数第二、第三、第六。

无论是全世界还是全国，人口流动的规律几乎是一模一样的。这种趋势一旦形成，极难扭转。主要原因是人口、经济和城市地位相互作用造成的良性或恶性循环。

从辽宁省14个城市来看，人口流入地沈阳、大连较为年轻，劳动力相对充足，对其住房市场价格有一定支撑。因此，房价在全球和全国的大潮中上涨也就不足为奇了。如果这样的城市现阶段还在下滑，可能是更好的买入时机。

但是在人口持续流出、人口老龄化，住房市场已经到了供需过渡的临界点的城市，我们看不到房价上涨的动力。在这样的城市，房价上涨或下跌缓慢是可以理解的。

但在丹东、朝阳、本溪等房价不降反升的城市，我们越是感到惶恐，需要谨慎。