二手房挂牌量直奔10万+，大票社区三个月没有成交，业主减少了急售.......

在苏州，买新的不买旧的是买家的共识。

但我们发现，在二手房冷淡的同时，一些社区、一些产品依然有着较高的成交量和超强的流动性。

根据贝壳的交易区域列表，我们比较了成交额最高的区域以及总价和面积。

东港新村位于东环路与现代大道交汇处，属于公园，与古城相连。周边生活设施齐全，距离1号线东环路站不到500米。

2020年以来，已交付43套房。

目前东港的单价已经达到31792元/㎡，售出的房源大部分在45-75㎡之间，总价在200万元左右。

三元新村

三元新村位于金门路与西环路交汇处，属于古城，靠近石山，出行方便。内环和地铁1号线在入口处。

2020年以来三元三村卖了36套，三元二村卖了19套，一共卖了55套！

目前小区单价2.4W左右，成交面积在40-70㎡之间，总价很低，在100-150万之间，大部分在130万左右。

显然，总价和位置成为突破老小的关键。

目前苏州的新房市场，除了远郊区，刚需门槛基本都达到了200W，而老小区普遍在75㎡以下。总价得到了很好的控制，很多门槛甚至只有130万左右，所以总价优势非常明显。

另外，就是区位优势。看这些占据成交单的老小位置，几乎都是地铁房，周边小商户和大商户密集分布，日常生活非常方便。

特别是靠近古城东西环，紧邻环城路和地铁，无缝衔接新区狮山和园区湖西，对上班族很有吸引力，也方便以后租房。

成熟地区，面积小，总价低

这种新房正在成为市场上的香馍馍

除了老小，成熟板块的小面积房源也是二手房交易量最大的房源之一，单价只有3，总价只有3。

胡岳嘉天峡

月湖嘉天下位于吴中大道与心有高架路口，属于吴中主城板块，紧邻石湖，入口为4号线梨树站。

在贝壳的成交数据中，2020年以来一共卖出了27套，在若苏社区排名第一。

住宅挂牌单价在2.6W左右，不算低，但成交面积多分布在76-89㎡之间，总价有效控制在180-250W之间。

叶晚胡金淑店

叶晚湖墅金典，位于东方大道与湖墅路交汇处，属于独墅湖西板块，紧邻湖西、高教区，属于园区溢出的主要板块。

2020年以来，社区共销售26套房，排名第31位。

沪墅金典单价约2.7W，成交面积以80㎡2居室为主，总价约220万。

这些新房在产品和年限上基本都有优势，位置也不差。

一般位于老熟板块，如城南、木渎、元和等。，是自给自足，生活氛围浓厚，或者核心溢出，比如独墅湖西，靠近湖的东西，均价2.7W左右。

另外，产品寿命一般在10年左右，有电梯，公寓布局合理，比老款好；与寿命较短的次新房相比，这类房屋约有80㎡的2居室，总价可控制在220W甚至更低，与刚需段总价相差不大。

学区，学区还是学区！

400W以内的学区无敌

在目前苏州二手房市场中，学区成为最重要的衡量标准，但总价仍然是成交情况的分水岭

雅戈尔雅克尔大厦

雅戈尔大厦，位于深沪路，属于园区精致地段，拥有“双星湾”顶级学区。

2020年以来，该项目共销售6套房，为全板块成交榜第一。

小区平均挂牌价格60697元/㎡。由于是70年产权的公寓式产品，面积约40-55㎡，总价在320-380万元之间。

东港二村

东港二村位于东环路与现代的交汇处。学区为“双星港”，属于中学学区。2020年以来，共售出12套房，总价从250到350瓦不等。

严格来说，东港二村属于老小，但其平均挂牌价格已经达到3.8W，比一路之遥的东港新村高出6K+。最大的区别是它的小学学区是兴港的总部学区。

在苏州学区越来越重要的今天，家长愿意为学区房支付多少费用，成为了最热门的话题。

顶级学区大多位于核心地段，挂牌价格普遍达到6W+，目前基本处于零成交状态。

因此，小面积学区或次顶级学区是市场交易的主流，总价在250-400W以内，流动性更强。

倒挂，二手房的交易逻辑

面对严重的倒挂，大部分二手房没有优势，空高挂牌却没有成交。

按照目前苏州新房的供应节奏和限价政策，这种状态还会持续很长时间；因此，可以逆市出售的二手房必须符合一定的逻辑。

抓住急需的市场

其实从目前新房的成交情况来看，也是严重两极分化，最畅销的区域是200W W以内的核心区域和刚需市场。

度假村新址

200W的总价给了很多刚上车的机会，也达到了扎根苏州的基本条件。苏州实施落户政策后，大量的刚需将会诞生。

在这样的情况下，破老破小成为一种选择，总价低，位置好，给了很多机会，只为了上车。

学区为王

目前，学区已经成为房子的主要溢价点。同样产品和位置的房子，单价可以比5K+差，顶级学区总价更高。

对于大多数人来说，几乎不可能到达顶级学区。因此，小型或次顶级学区会越来越受欢迎，因为总价是可控的。

流动性非常重要

流动性决定了能否出售。

苏州目前的二手房市场，流动性是以总价和学区为基础的，小区和学区小的房子流动性自然更强。

对于刚需来说，破旧是上车的最低门槛，总价低易拍，是未来提升换代的跳板；

对于家长来说，学区是一种可以循环利用的资本，学区使用后仍然可以作为溢价资产出售。

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