专家:房价可能会下跌
图片来源:深圳市住房和建设局
日前有消息称，深圳市住建局将尝试进行检查，或出台新的限购政策。今天上午9:30，深圳市住建局联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，即“新八条”。
关键内容
1.深户和成年单身人士须在本市落户满3年，并能提供购房日前在本市连续缴纳个人所得税或社会保险满36个月及以上的证明，方可购买商品房。
2.夫妻离婚的，任何一方自离婚之日起3年内购买商品房的，其拥有的住房套数按离婚前家庭总数计算。
那就是:
离婚前家庭拥有房产，想在离婚3年内购买:没有房子的一方可以根据成年单身人士没有房子的情况购买；名下有房屋的一方应当按照现有房产购买。
离婚前，家里有两处房产，想在离婚三年内买下来:不管名下有没有房产，都视为双方拥有房产。
3.改善住房信贷措施:
购买人家庭名下在本市无住房，但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付比例不低于60%；
购买人以家庭名义在本市拥有一套住房的，普通住房贷款首付比例不低于70%，非普通住房贷款首付比例不低于80%。
4.更新存量房交易应税参考价，使应税参考价更接近市场价格；同时，个人住房转让增值税免征年限将由2年调整为5年。
5.享受优惠政策的普通住房应当同时符合下列条件:
住宅建筑容积率在1.0以上；
单幢房屋建筑面积小于120平方米或者小于144平方米；
实际成交总价低于750万元。
专家解读:比长沙还尴尬
早在2013年，深圳就出台了遏制房价过快上涨的“深八条”。这一次“新八条”的出台，也隐含着政策的重要性。
广东省住房政策研究中心首席研究员李:
第一示范区和大湾区规划利好，疫情后货币过度带来了炒房、新深圳人提前买房、炒房等等。
这一次落户需要3年，提供社保需要3年，基本阻断了炒房。这种“三年落户+三年社保”的组合比长沙更为强硬，略超预期，反映出政策是被迫的。
在“2018年7月31日”的规定中，只对离婚的炒房者施加了杠杆限制，但也存在很多漏洞。长期在深圳工作生活的人都知道，离婚炒房在深圳居民眼中是家常便饭。特别是近两年，在“造新房”和炒房创富的刺激下，深圳的离婚潮越来越严重，有钱人都能离婚。这次直接对买房资格做了限制，彻底堵住了漏洞。未来的假离婚没有动机，也可以精确控制。
楼市的高铁列车下沙子散落，深圳楼市交易下半年明显降温，房价也会下降，尤其是今年上半年成交的房子价值可能会下降。然而，稳定这个词始终是楼市的主基调。对于深圳，监管部门多次强调深圳要调控稳定楼市，这将考验深圳的智慧。监管是短期举措。如果未来楼市明显下跌，也不排除政策走向相反。
易居研究院智库中心研究总监严跃进:
这一政策具有强烈的信号意义。
第一，其实之前包括杭州在内的城市也收紧了类似的政策，即对于本地登记人口购房，需要设置相应的社保缴纳条件。
因此，深圳的这种做法也说明了一些城市扩大了限购范围，不仅针对外地户籍，也针对本地户籍人口，在一些供需矛盾较大、住房供应相对紧张的城市更适用。
其次，深圳的这种做法至少说明了今年的政策趋势。虽然今年受疫情影响，房地产市场面临很大压力，但也可以看出，部分城市房价上涨过快，违背了稳定房价的导向和不炒房的政策导向。
通过出台此类政策，目的是进一步促进市场稳定，防止市场投机。其他房价不稳定，房价过高的城市还是会有政策。
诸葛住宅数据研究中心高级分析师王晓宇:
这次调整商品房限购年限的政策比较严格，一般都是落户之后就可以买房，包括一线城市北京和上海。但这次深圳规定，落户满三年，连续缴纳社保满36个月，才能购买商品房。这一政策抑制了部分投资者寻求落户购买商品房，缓解了短期的供需矛盾。
以前，只有容积率和建筑面积被定义为普通住宅的非通用标准。现在以此为基础加了总价指数，明确750万以上的为非一般。由于深圳豪宅需要缴纳奢侈税，因此对普通住房和非普通住房的标准进行了合理界定，保证了大多数群体对普通住房的需求，有效抑制了非普通住房的涨价。
在税收调控方面，个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年，对二手房影响较大。目前，深圳已进入存量住房时代，将对抑制二手市场过热起到一定作用。
深圳调控收紧是市场过热的必然结果。房地产调控的关键词仍然是“房住不炒、城市驱动政策、房地产市场稳定发展”。这一次，在城市驱动政策的原则下，深圳结合自己的房地产市场，出台了收紧调控的政策。
“新八条”全文
市住建局、市规划和自然资源局、市市场监管局、市公安局、地方金融监管局、深圳市税务局、中国人民银行深圳中心支行、深圳银保监局
关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知
沈建字137号
所有相关单位:
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展。经市政府同意，现将有关事项通知如下:
一、调整商品房限购期限
商品房只能由在本市落户满3年并能提供购房日前在本市连续缴纳个人所得税或社会保险满36个月及以上的深层次家庭和成年单身人士购买。
非深户和成年单身人士在购买商品房前继续缴纳个人所得税或社会保险凭证满5年或以上。
夫妻离婚的，自离婚之日起3年内任何一方购买商品房的，其拥有的住房数量按离婚前家庭总数计算。
二是完善差别化住房信贷措施
在国家统一信贷政策的基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率下限。
根据中国人民银行相关规定，经深圳市市场利率定价自律机制同意，对差别化住房信贷政策作如下要求:
如购买人家庭名下在本市无住房且无商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行最低贷款首付款比例30%的政策；
购买人家庭名下无本市住房但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付比例不低于60%；
购买人以家庭名义在本市拥有一套住房的，普通住房贷款首付比例不低于70%，非普通住房贷款首付比例不低于80%。
第三，发挥税收调节作用
更新存量房交易应税参考价，使应税参考价更接近市场价格；同时，个人住房转让增值税免征年限将由2年调整为5年。
四是细化普通住房标准
享受优惠政策的普通住房应当同时符合下列条件:
住宅建筑容积率在1.0以上；
单幢房屋建筑面积小于120平方米或者小于144平方米；
实际成交总价低于750万元。
动词 加强热点房地产的销售管理
对于社会关注度高、预期购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房家庭购房需求的原则，根据本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素，制定房地产销售计划，严格控制认购人数，合理确定住房和认购人比例。房地产销售计划应当报区住建部门备案。
六、实行住房抵押贷款合同网络签约管理
进一步完善交易价格、评估价格、登记价格“三合一”制度。房屋抵押合同应当通过房地产信息平台网上签订，未网上签订的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。
七、加大二手房交易信息披露力度
及时发布热点、热点楼盘二手房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应当及时、准确地向市住建部门报送二手房挂牌和成交信息等相关数据，并对所报数据的真实性、准确性负责。对不报、漏报、瞒报的中介机构，应依法暂停其网上签约权限，纳入房地产行业诚信体系予以联合惩戒。
八、严厉打击房地产市场违法活动
继续开展房地产市场秩序整治，采取约谈、暂停网签、暂停工商登记、恶意哄抬房价、非法挪用各类信贷资金进入房地产市场、编造和传播虚假陈述等措施。，并移送涉嫌犯罪。相关违法信息被公开曝光并纳入房地产行业信用体系和公共信用信息系统进行联合惩戒。
本通知自发布之日起施行。
深圳市住房和建设局
深圳市规划和自然资源局
深圳市市场监督管理局
深圳公共
深圳市地方金融监督管理局
中华人民共和国国家税务总局深圳市税务局
中国人民银行深圳市中心支行
中国银保监会深圳监管局
2020年7月15日
