董芳|房东俱乐部
作者:陆编辑:KINOMOTO SAKURA校对:Taft
当人们还在感叹郑州的二手房挂牌量已经达到16.8万的时候，急于套现的房东们却无怨无悔。
面对二手房大量上市的现实，更迫切的现实是，用钱买房容易，换钱买房越来越难。
去年11月至今年3月，郑州二手房成交量分别为7000套、6600套、5100套、34套、1171套。剔除受疫情影响的2、3月数据，整体交易量大幅下降。
价格方面，2月份郑州二手房均价为13600元/平，到4月初已降至13500元/平，一个多月下跌100元。
总的来说，郑州二手房市场库存、价格下跌、成交疲软的局面还将持续，过去一年囤房的人正在为自己的贪婪付出代价。
该来的终究会来。迟到只会让你付出更高的代价。现在，如果你没有得到20%的折扣，甚至70%的折扣，你会夸房子，你不会说服买家。
本文梳理了目前郑州1490套二手房的均价，并给出了房东的Club Club指导卖价，持币买家观望，静观其变。
01
金水区
金水区3月二手房均价约1.65万元/平，较上月下降0.74%，新房均价约1.8万元/平，较上月下降1.22%。
上市的二手房主要集中在金水老城区，这里长期以来都是城市优质资源的集中地，这支撑了二手房价格依然处于城市的高位。
随着城市的发展，已经充分受益的金水古镇的活力已经不如从前。高端岗位、优质教育、医疗资源逐渐向东区分流，学区房概念淡化，只留下单位老家属推来推去的印象。二手房目前的价格很难维持。
不过瘦骆驼比马大，可以重点关注品质高的二手房，靠近东区，靠近地铁站，优质的教育设施。
该区域二手房推荐楼盘:泰和、建业第二城邦、普罗旺斯、东润金林府。
02
中原区
中原区3月二手房均价约13640元/平，较上月下降0.27%，新房均价约13910元/平，较上月下降0.1%。
中原居住氛围浓厚，居民的家园情结最重，所以普遍不愿意跨区买房。但是，老厂矿和他们的家庭正在淹没老中原，长溪湖新区还没有成熟。区域内新楼盘不多，质量也不好说，导致购买力无处释放，观望情绪强烈。
随着城市有机更新的大力推进，城市面貌有所改善，但就业机会和商业氛围远远落后于金水区和郑东新区，年轻人流失将越来越重，二手房价格将持续下跌。商业中心和优质小学附近的次新二手房可以重点关注。
该区域二手房推荐楼盘:保利新宇、金逸国际花都、锦绣城、中原新城观澜、华瑞紫云城。
03
二七区
二七区主要分为二七老城区和二七新区。3月二手房均价约13260元/平，较上月上涨0.75%，新房均价约13000元/平，较上月下跌0.77%。
二七区新旧城区代际差异更为明显。二七商务区、火车站片区持续下滑，京广路沿线铁路家属院、市直单位家属院老旧破旧。二七万达只有一家商场贡献了商业活力。二七新区规划喜人，但发展缓慢，整体前景堪忧。
只有大学路和航海路沿线的二手房略有竞争力，其余的不值一提。
该区域二手房推荐楼盘:雅馨史圣家园、康桥金域尚军、二七万达公馆、正商商城。
04
莞城回族区
3月份管城区二手房均价约14970元/平，较上月下降0.1%，新房均价约13800元/平，与上月持平。
管城区近年来的变化是显著的。目前，主城区大部分棚户区已基本拆除。商都历史文化区的建设和商都新区的崛起，最终让莞城区在竞争中迎头赶上。
作为郑州历史文化最悠久的代言人，老关城核心区和商都新区作为新时期承接东区和港区连片发展的桥梁，未来将进一步提升其区域价值，也有力支撑区域新房价格快速发展。
但与此同时，管城区配套设施差、尚处于发展初期的问题也十分突出，需要5年多时间才能弥补区域塌陷。如果小利庄站区未来能尽快推进，弯道超车或许是有可能的。
该区域二手房推荐楼盘:绿都蓝湾、长城康桥花园、绿都紫荆华庭、魏勇城。
05
郑东新区
郑东新区3月二手房均价约17285元/平，与上月持平，新房均价约26750元/平，较上月下降1.39%。
郑东新区作为郑州城市发展的核心，融合了整个城市的优势。拥有郑东新区CBD、金水东路、高铁站区高端商业优势，龙子湖大学集团人才优势，北龙湖城市品质标杆。此外，随着交通、优质教育等配套设施的不断倾斜，不仅新房供不应求，二手房也足够有竞争力。
在这个区域的二手房选择上，只需要避开物业失败的老CBD别墅区和高铁站附近价格较高的高端住宅区。
该区域二手房推荐楼盘:田芸广电、钟毅阿卡迪亚、中豪汇景湾、魏勇五月花城、海马公园。
06
高新区
高新区3月二手房均价约8118元/平，与上月持平，新房均价约13140元/平，与上月持平。
未来随着西四环高架、地铁8号线、科学大道快速路、彩虹桥改造等有利条件的释放，高新区最难以承受的交通瓶颈问题将得到大幅改善。这种有利条件需要三到五年才能完全实现。以现在的二手房价格，还是有机会争取未来的。
双湖科技城和滨河文化区也将在未来几年逐步落地，以此反哺高科技老城区，也是有好处的。而且，高新区拥有无与伦比的优质教育资源，这也是支撑二手房价值的重要指标。只要价格合适，区内优质二手房产值得考虑。
该区域二手房推荐楼盘:公园路1号、万科城、恒大城、保利文化广场、碧桂园西湖。
07
中牧
3月中牟二手房均价约10109元/平，较上月上涨0.29%，新房均价约10700元/平，较上月下跌23.4%。
如果生活没有投机，远郊会先凉。以前谁最招摇，谁就死得最丑。如果白沙还需要5年时间成熟，绿博的时间就得翻倍。
郑州只是需要溢出到目前为止，提高自有住房不能卖二手房。这么远，中牟暂时正常就好。如果非要买，不要迷信旅游。看看哪里有地铁站就可以了。
该区域二手房推荐楼盘:命门紫苑、亚信美艺世界。
08
经济开发区
经济开发区3月二手房均价约13910元/平，与上月持平，新房均价约15860元/平，较上月上涨0.66%。
经济开发区有制造业，有与郑东新区下连杭空港区相连的地理优势，发达的路网，滨河国际新城的发展潜力。
目前经济开发区缺少城市配套，但至少比缺少产业要好。区内优质房产值得关注。但经济开发区很多二手房涉及工业用地建房，需要避免。
该区域二手房推荐楼盘:福田九鼎世家、恒大绿洲、华润紫云府、谭跃阳光城。
09
惠济区
3月惠济区二手房均价约13450元/平，较上月下降0.44%，新房均价约13300元/平，较上月下降0.92%。
随着惠济区的环境优势和国家对黄河流域生态保护规划的重视，未来惠济区的城市形象将会大大提升。
去年地铁2号线二期开通，今年7号线也将开通，既接管了部分金水区的溢出，又照顾了外来人口落户郑州的需求。至于没有产业支撑的问题，随着金水区产业北移，北龙湖产业落地，惠济区似乎只够生活。
郑州四中、郑州市第三医院、惠济万达、五岳广场的加持，也将大大缓解片区配套不足的尴尬，片区二手房值得选择。
该区域二手房推荐楼盘:民安北县、融创中原陈语安、郑弘许兰亭、金逸四季城。
10
荥阳
3月荥阳二手房均价约8100元/平，较上月下降0.79%，新房均价约8090元/平，与上月持平。
荥阳的新房和二手房价格普遍持平。经过几年前郑州刚刚需要的一波外溢，这两年也停止了。
房价已经从1万降到8000，很难再涨了，基本没有降。只有明确荥阳市是离郑州最近的县市，有了坚实的产业基础，才会加快郑州一心两翼的发展，10号线是郑州开通的第一条通往县市的地铁线路，而郑州近期提出要把郑州西站打造成更大更强的交通枢纽，其实也不用担心它的发展前景。
唯一需要克服的就是非市政城市资源的匹配。毕竟去荥阳买房，还是要从郑州而不是荥阳。没钱买郑州，荥阳是县市首选。
该区域二手房推荐楼盘:新田城、碧桂园龙城田玉娥、清华大溪地。
11
导航空港区
杭空港区3月二手房均价约8036元/平，与上月持平，新房均价约9710元/平，较上月下降4.26%。
杭空港区产业大，物流大，科技高，前途无限，但是你在主城工作，在港区生活真的很不方便。
这是一个独立的区域。目前港区有一份好的长期的工作，买港区是公平的。此外，口袋缺钱也不要考虑港区。
按照这个标准，这个区域的二手房推荐如下:魏勇南岳、万科美丽城市、郑弘中央公园。
12
尚洁区
3月尚洁区二手房均价约5940元/平，较上月上涨0.47%，新房均价约7850元/平，较上月上涨9.5%。
尚洁区是一个区级飞地，几十年来在郑州的存在感很低。铝厂的辉煌没了之后，这个地区就没有什么成就了。
尚洁区是街道人的尚洁区，与郑州的燃眉之急无关。南方的几栋山地别墅适合郑州的成功人士作为第三居所。郑商新区成气候时，尚洁区只看到了，但无论如何，与主城无关。
对于尚洁区的人来说，买一套价格低于2000左右的新房是一个不错的选择。
该区域二手房推荐楼盘:亚星江南小镇、毗邻世界的县城、正西联合新城、德宝城别墅。
13
巩义市
巩义3月二手房均价约7152元/平，较上月下降6%，新房均价约7360元/平，与上月持平。
河南省提出将洛阳建设成为省级副中心城市，对巩义有利，但巩义自身经济实力不够强。
巩义市是全国百强县之一，经济基础雄厚，但二次生产较强，受环境治理影响较大，未来经济向三次生产转型趋势不明。与房地产市场挂钩，还是纯自产自销。
该区域二手房推荐楼盘:东方现代城、东润峰景、巩义建业第一城邦。
14
新密市
新密3月二手房均价约5900元/平，较上月上涨1.7%，新房均价约7980元/平，与上月持平。
新密素有郑州西南后花园之称，伏羲山绵延数百里，红石美景。市区通过郑少洛高速连接郑州主城区，车程仅30分钟。郑州汽车不收费。炸虾尾很好吃。
离家近一点，新密主要依靠曲梁服装产业和故宫文化旅游产业连接郑州主城区，精神可嘉，现实不温不火，或者是县市通病造成的，太远了。但是新密人什么都懂，不指望郑州主城支持。等我们有钱了，就去郑州买套好房子。
该区域二手房推荐楼盘:金茂华庭、东城半岛、新密金域蓝湾。
15
新郑市
3月新郑二手房均价约8646元/平，较上月上涨0.18%，新房均价约9120元/平，较上月下跌0.48%。
新郑，主要是南龙湖，作为郑州近几年新需要的大本营，一直活得很潇洒，不飞升也不猛跌，光是买房就悄悄收了70万。
大学城是起点，地铁2号线+郊区线的开通是第一功绩，华南城的批发市场也很唬人，但区域房价是第一诱因。虽然没有暖气，水电不稳定，交通经常拥堵，但真的不贵。
今年南龙湖要升温了，紫荆山南路也快修好了。双湖大道大概率就能上机场快速路，甚至老刘超市可能都要拆迁了，只需要一个圣地，而且买个大开发商不用赔偿。至于新郑市，和南港在一条线上。请参考杭空港区。
该区域二手房推荐楼盘:龙湖天辰原居、康桥九溪县、龙湖金义城。
16
登封市
3月登封二手房均价约6838元/平，与上月持平，新房均价约7966元/平，与上月持平。
登封离郑州最远，最有名。中岳嵩山，少林功夫，中国名片，OK，比文化旅游天堂更有内涵，别忘了，还有郑州野生动物园。
郑州人能买房吗？不能。因此，登封的房价也是一个自成一体的封闭生态，登封人通过努力让游客多住一晚，就能过上舒适的生活。
该区域二手房推荐楼盘:上成国际、恒大桃花源、登高金源。
市外基础设施建设持续推进，新增就业人口增加，新房价格越来越贴近百姓。支撑二手房涨价的动力已经耗尽。
越来越多的人开始意识到一套好房子就够了，所以大部分二手房必然会以30%的价格出售。
在当前国际国内经济普遍受到冲击的情况下，能卖出去的二手房叫钱。
疫情期间卖出的1000多名二手房卖家无疑是幸运的，但现在还不晚。只要你的房子没有被拆除，如果你决定明天打八折，你仍然是幸运的。
就是等拆迁的概率，跟以后在郑州等500万一样难。
做出选择并不难。你满足于现状而抱怨的原因是你还没有到别无选择的时候。
真正的选择是别无选择。
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