作者=严
第1部分-40,000+横向,区分值
随着高新曲江经济开发区一期项目的饱和,楼市投资处于混乱期,找高端资产比以前更难了!
尤其是公寓产品,据数据机构统计,Xi安公寓产品市场存量约241万㎡,套数约4.3万套,去污期约32.8个月。可以看出,目前存量的新公寓产品,就像住宅市场的二手存量一样,已经进入了一个较高的水平。
在这种情况下,如何判断市场价值的关键是对产品进行拆分,通过仔细拆分寻求“结构性”机会:
一、Xi安4万+公寓产品:目前Xi安4万+公寓以精装、平层为主,占据高新、曲江核心区域,一般以大师级精装修为支撑,部分配有品质学区,是短板住宅市场之外的不限购、高品质选择之一。
二、Xi安2万+公寓:目前Xi安2万+公寓主要分布在高辛、曲江、浐灞,占据潜在位置,包括平地板、LOFT产品,楼梯户均比略高,但精装修品质高,面积小,是高端公寓市场的主流。
三、Xi安安1.5万+公寓产品:目前Xi安安1.5万+公寓分布在各个小区,产品以素平或空白LOFT为主。通过高容积率开发,降低项目价格门槛,如果有地铁或产业,很容易成为热门产品。
换句话说,15,000-40,000+的公寓产品分类为商业或商用,但产品价值区分为369,还是云泥之别!
第二部分-投资强度和价值体系
任何城市发展都追求“大投资、高产出”。投资越大,城市发展越快。反之,没有投资的地方就会陷入低速增长。
正如巴菲特所说:“人生如滚雪球,最重要的是找到湿雪和长山坡”。所有的投资都体现一个目的,那就是抓住机遇,谋求发展。
浙江大湾区为什么发展迅速?除了基础好,重点是总投资约1万亿元,5年计划投资约7500亿元;为什么雄安新区发展这么快?除了特殊的政策护航,15年内整体投资将达到2万亿!
一是东轴贯穿,资源密集:Xi安投资最快的板块在哪里?毫无疑问,它是大Xi的“东轴”,是国际文化交流的轴心。在这条轴线上,汇聚了国际会议IP、大Xi安“三大中心”、24个国家领事馆、8715亩湿地公园、6270亩世博园区。在大Xi安范围内看,城市生态景观最好的部分在“东轴”。
二、千亿投资包围核心:根据目前公开资料统计,仅“三大中心”投资就达700亿元,此外还有双创小镇、高端酒店、商务办公、文旅产业、科技园、公园岸线等。,总投资1000亿元。
▲陈湿地公园-实景图
▲丝绸之路国际会议中心-实景图
这是划时代的投资。在此之前,虽然有很多“会展会议+滨江板块”带动经济发展的案例,比如广杭苏都有成熟的经验,但Xi安第一次投资这么密集!
千亿投资涌入“东轴”,浐灞核心接受了好处。如何建立中心?为此,万科万悦振宇掀起了区域投资热潮!
PART3-东轴核心,展览车道
万科Xi安把握大西部安东轴的上升动力,重金投资“东轴”,前后4个项目入市,引发市场“万科热”!
这一次,万科万悦振宇卖得不错。从市场来看,至少有三个原因:城市规划、板块产业和项目定位!
一、城市规划:官位越高,投入越大,产出要求越高。浐灞生态区,从滨水新城到产业新城,发展“中心产业”,围绕“欧亚论坛综合园区”规划,规划投资规模1000亿,塑造大Xi安东部中心。
▲浐灞生态区-规划图
二是板块产业:产业密度越高,招商力度越大,板块推广越快。以浐灞总部经济区为例,腾讯双创小镇、亚马逊、长安科技大学产业园、欧亚创意设计园、创意梦工厂等。都聚集在一起,形成浐灞产业的核心。
三、项目定位:万科万悦,紧抓“东轴”崛起,整体规划高端酒店、精品商业、低密度住宅,是全球500强企业唯一进入浐灞核心的综合规划项目,利用沿江风光,规划最佳产品,规划滨河。
▲万科万悦-规划效果图
2019年11月,浐灞11家高端酒店集体开工建设,包括凯悦、华谊、喜来登、希尔顿旗下的双树、雅乐、华美达等。,还有乐美丽店酒店、锦江国际酒店、华海酒店等。,共有近30家高端酒店,构成了Xi安的酒店业集中区。
简单来说,板块规划越好,产业强度越高,投资强度越高,投资价值和产品单价就越高!
第4部分-顶级资源,引领未来
万科万悦实现了,顺应大西部-安东轴线的发展脉搏,占领浐灞三角洲核心位置,构建宽幕河景区湾居工作,规划景观办公产品,打造湾区价值坐标。
▲万科万悦御宇——项目鸟瞰图
在建筑形象上,万科、万悦、振宇兼收并蓄,创新L型建筑和玻璃幕墙设计,演绎现代建筑美学,打造着眼风景的永久商业,规划精品商业,打造区域时尚消费地标。
▲万科万悦御宇——建筑效果图
在产品打造方面,万科万悦振宇规划5.4米高的智慧LOFT及公寓产品,为浐灞三角洲打造一个形象、品质俱佳的商业资产。
第一,智能LOFT产品。规划面积约27-32㎡,高度约5.4米,为空之间的可塑性提供了更多可能性。无论是创业、自用还是投资,都极具性价比,享受顶级江景,改变生活,在空之间创造更多想象。
▲万科万悦御宇-LOFT产品平面图
二是公寓产品扁平化。规划面积约27-32㎡。公寓内部可以相互开放,空的使用可以灵活组合。同时,可以延伸景观规模,提升功能和景观感受,满足私人工作室、酒店、民宿等各种市场需求。
▲万科万悦御宇-平面产品平面图
目前,以浐灞三角洲为核心,近年来政府在东部投资1000亿元,会展、文化旅游、商贸等产业经济逐渐成型,煽动区域跨越式发展,板块租赁需求激增。随着高端酒店集群和成熟的会议会展产业,区域投资价值变得异常清晰。
万科洞察城市发展,把握“东轴”突变趋势,以“低密度居住+时尚商业+精品商业+高端酒店”复合业态构建“城市价值体”,赋能浐灞核心区,夯实区域商业消费环境。
万科万悦境界,立足万科湾区价值坐标,打造湾区中心资源的不断生产,加速核心红利的成熟,凸显稀缺价值!
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