引导阅读

融资额度居高不下，三道红线引导行业降低杠杆。

2020年总结

01

整体融资环境先松后紧，三道红线后融资监管进入新时代

总体而言，2020年住房融资环境的变化可分为三个阶段。

1-4月中旬:受疫情影响，融资环境相对宽松

2020年初，政府对住房融资的收紧态度延续到2019年。然而，随着新冠肺炎疫情的爆发和持续，国内经济面临巨大压力。在此背景下，央行于2月27日和4月3日两次宣布RRR降息，国内货币环境出现宽松迹象，一定程度上有利于房企的融资和支付。与此同时，在不违背“房住不炒”的前提下，中央和地方出台了一些支持房地产行业融资的政策。房企整体融资环境相对宽松。一季度，年内房企融资规模出现小高潮。

融资结构:国内融资占比连续三年下降后回升

从融资结构来看，2020年房企内债融资约8455.96亿元，同比增长约11.5%，2016年后再次达到8000多亿元，融资额占比约57%，同比增长约7个百分点，连续三年下降后有所回升。2020年境外债务融资总额约4401.4亿元，同比下降约23.4%，境外债务融资占比仅30%左右，同比下降约8个百分点。

除了寻求全集团上市，房企拆分物业板块也掀起了新一波高潮。截至2020年12月18日，房地产企业物业公司成功上市的有17家，其中仅下半年就有14家，排队的有7家。此外，由于目前仍处于港股物业公司上市的窗口期，建发、马頔等企业近期均宣布拟分拆物业上市，未来分拆物业上市仍是众多房企考虑的方向。此外，2020年房企将分拆上市，业务板块多元化，不仅限于物业，还包括代建和园林管理。

监管不放松，融资持续收紧，危机波及大中型房企

2021年展望

三条红线将导致杠杆率降低，房企融资增速可能下降。

2020年房企融资环境先宽松后收紧。复工后，房企发展速度快速恢复，年内融资金额保持高位。得益于国内货币环境相对宽松，海外债券市场动荡，房企融资转向国内，国内融资量创下2017年以来新高，也拉低了整体融资成本。

随着三条红线的出台和后续多项监管规则的明确，房地产企业的有息负债得到全面监管，渗透到资产负债表内外。房地产融资整体调控将从对融资渠道的监管转向对融资主体的监管，从而精准监控和规范房企融资行为，从而实现未来全行业的降杠杆。

11月底，中国银保监会发布的《完善现代金融监管体系》指出，房地产是目前我国金融风险中的“灰犀牛”，房地产行业降杠杆趋势不变。在这种情况下，房地产融资的监管将继续严格。

未来，一方面，房企财务杠杆降低将是主旋律。未来融资以借新还旧为主，融资增速下降。企业将加大运用经营杠杆和合作杠杆，实现规模稳定增长。另一方面，房企的融资渠道可能会进一步受限，清仓、实债等一些融资方式可能会受到冲击。房企将转向实体股权融资，同时加速子公司分拆，实现资产增厚，改善负债指标。此外，“三条红线”监管也将迫使房地产企业提升自身产品实力和运营能力，降低融资依赖，完善去项目化，加快开发周期。房企发展也将分化，高杠杆房企发展受限，未来增速放缓，而部分财务能力优秀的房企将获得更多机会，行业将面临新一轮洗牌。

本文是《2020年中国房地产总结与展望:融资》的节略版

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