在房地产行业，很多人都知道“招万金”这个称号，这代表了房地产的前四大金刚:

万科、保利、招商、金地。

然而，很少有人知道“保险单”是怎么来的。为什么是他们？

脍炙人口的赞誉背后，是一段跌宕起伏的房地产史，也记录了这个国家、这个行业30年的历史变迁。

01

地球的最开始

19世纪60年代，洋务运动为了挽救清王朝的统治，开始大规模引进西方技术，兴办近代工业和民用企业。

1872年，在李鸿章的筹备下，成立了中国轮船招商局。

在此后的一百多年里，招商局创造了许多第一:

中国第一大煤矿、第一大纺织企业、第一银行、第一保险公司...

甚至中国的第一条电话线和第一条铁路都是由招商局创立的。

1979年，招商局集团创建了深圳第一个对外开放的工业园区——蛇口工业区，后来与招商局地产重组，成为今天的招商局蛇口。

回到20世纪80年代，中国的房地产市场刚刚萌芽，远不及今天的规模。

当时，邓公第一次提出了住房商品化的想法，但普通人期待福利分房，对私有财产没有概念。

直到1987年深圳首次公开土地拍卖，房地产才开始进入商业化阶段。

这一在深圳的创举在当时轰动全国，直接促成了宪法中土地使用制度的修改，甚至拍卖中使用的“拍卖槌”也成为了二等文物。

随后的十年，房地产市场开始繁荣发展，催生了“招万金”的温床。

1988年万科进入房地产行业，1991年成为深交所第二家上市公司，股票代码:000002。

1992年，邓公南巡讲话，改革的春风让一批青年人才下海经商，全国掀起了房地产热潮。

今年房地产企业激增至1.7万家，是1991年的4.5倍，地方房地产投资普遍增长50%以上。

此时保利地产刚刚成立，一年后，金地也开始经营地产。

1993年5月，万科发行4500万b股，扩张势头凶猛；同年6月，招商地产发行的a股和b股也在深交所上市。

房地产繁荣让许多投机者一夜暴富，随之而来的是大幅降温政策。

暂停房地产公司上市，全面限制银行资金进入，对房地产行业打击较大。

直到1997年世界金融风暴席卷亚洲，才放松了降温政策。

在过去的十年里，房地产经历了一场疯狂的爆发，并因政策控制而波动，但总体上仍在向上发展。

02

定力江湖

1997年亚洲金融危机来袭，许多国家货币大幅贬值，股市一路暴跌，对各国经济造成冲击。

随后，大中型企业倒闭，工人失业，社会笼罩在萧条的阴影之下。

面对金融风暴，为了发展和振兴内需，房地产被视为国民经济的新支柱。

1998年，福利分房制度结束，城市住房开始商业化。

此后，房地产行业经历了长达十年的大牛市，才迎来盛况空。

这一年，万科营收22.6亿，净利润2亿，成为中国最大的房地产开发商。

这时，王石最喜欢的不是爬山，而是飞行滑翔伞和享受自由飞行。

这时，柯灵已经在金谷工作了6年，成为了金谷的董事长。

两年后，作为解禁后首批试点房地产企业之一，金地率先获批上市。

2001年，金地在“中国十大房地产上市公司”中排名第三。

在此期间，随着中国申奥成功和加入世贸组织，投资狂潮再次席卷房地产市场。

2002年，福布斯将万科评为“全球最佳小企业”，被誉为“中国房地产行业的领头羊”。

成立10年的保利地产刚刚完成股份制改革，走上了全国布局之路。

1998年房改，1999年推出贷款买房，2002年实行土地招拍挂等一系列政策放开刺激了房地产行业的发展。

到了2003年，由于房价的快速上涨，杨妈一度止住了持续过热的趋势。

然而，非典的爆发导致经济下行压力加大。为了保证增长，住房和城乡建设部发布了“全国八条”，为房地产注入了新的助推器。

2004年，招商地产迎来了高光时刻，在深圳的销售规模超过万科，位居深圳第一。

今年“保险与保险”营业收入分别为34.7亿、45亿、76.7亿、31.7亿，差距不大。

随后几年，保利以北上广为核心，辐射三大经济圈，再向重庆、武汉等区域中心城市转移，全国布局日趋完善。

2006年，保利在上交所上市，四大地产驴港的“招金护金”集结，成为地产龙头股的代名词。

同年，为了抑制房价，规范住房结构，出台了90/70政策，要求新建商品房开工，90平方米以下的单位比例不应低于70%。

然而，这一政策不仅没能控制房价，反而让房地产开发商学会了“偷面积”。

在调控的博弈中，房地产仍在大踏步前进。2007年股市是双刃剑，“地王”天价频频出现。

万科当年销售额突破500亿元，再次确立地产龙头地位，而“招募保险资金”的三家公司仍徘徊在100亿元。

虽然招商规模不如万科，但股价却创下了102.89元的历史新高，成为第一只百元地产股。

这在当时受到广泛关注，以至于市场上有这样一种说法，“最了解招商地产的不是他的员工，而是经常玩股票的投资者。”

然而，持续十年的房价不跌神话在2008年被打破。

03

形势的迅速变化

2008年，北京奥运会成为全民热潮，但今年却是无数房地产开发商的噩梦。

美国次贷危机席卷全球，许多国家经历了严重的经济衰退，无数工人失业。

国内股价从6000点跌至1600点，房地产市场迅速陷入低谷。

万科在全国率先降价，当年销售额479亿，同比下降9%，这是万科历史上唯一一次业绩下滑。

降价、出售、收购都是那个时期的高频词。

为了应对国际金融危机，防止经济急剧下滑，推出了“4万亿计划”。

虽然计划的初衷不是房地产，但资金还是流入了楼市，极大地刺激了房地产行业。

之后，房地产迎来了之前的繁荣空。在北京、上海等一线城市，房价涨幅在几年内几乎翻了一番。

随着市场环境的快速变化，招聘和保障几千块钱的差距逐渐拉大。

2009年，万科销售额达到630亿，位居地产第一；

保利销售额超过400亿，直接比上年翻了一番；

金地销售额突破200亿，比上年增长近85%，成绩喜人。

招商地产今年刚破百亿，老大哥明显落后。

到2010年，龙头老大万科实现1026亿元，成为中国第一家千亿房企。

也是在这一年，史上最严格的监管拉开帷幕。

重点城市实施限购，提高二套房首付比例，提高贷款利率，增加保障性住房建设，暂时抑制房价。

好景不长，但在经济增长的压力下，央行降准降息，宽松的货币政策让房地产再次回暖。

到2012年，招商地产开始发力，业绩突破350亿元，与金地持平。

此时，保利刚刚跨过千亿元门槛，紧跟万科，而“招金”与“万宝”的差距却在不断拉大。

2014年，中国经济进入新常态，先后出台四轮刺激政策，推动房价快速上涨。

招商地产已经突破500亿元，略超金地，万科已经成为2000亿房企。

2015年，招商地产、蛇口工业区重组上市，更强的招商蛇口诞生。

同年，保利发生了一件非常有趣的事情。

当年4月，保利地产董事长宋广菊发布微博“保利是个P”，房地产圈顿时炸开了锅。

后来，保利关伟揭开了迷雾，这是为了宣传其全新的“5P战略”。

保利的竞选仍然是一个好故事。

2016年，重启高增长的金地也成为千亿房企之一。此时保利突破2000亿。

今年，万科虽然突破3500亿元，但改变了十多年来的领头羊地位。

到了2017年，招商局蛇口已经进入千亿元行列，终于“招募几千块钱”与千亿元联手，但规模从当年的持平到现在的数倍恶化。

今年前三季度，“招宝万金”在行业内的排名为:

万科第二，销售额4755亿；

保利第五，销售额3470亿；

招商排名第12，销售额1620亿；

金地以1418亿元的销售额排名第14位。

蓦然回首，十几年前排名前20的房地产公司，有70%都变了血。

虽然“招护千金”在历史的洪流中逐渐褪去，但依然属于房企20强中的金字招牌。

在房地产发展的几十年历史中，我们可以清楚地看到战略和选择对企业长期业绩的影响。

作为行业战略研究的先行者，万科长期踩着市场周期的节奏，从而占据领先地位。

另一方面，保利紧跟市场变化，始终保持积极的投资策略，确立了“央企地产之王”的市场地位。

投资促进以母公司丰富的资源为后盾。虽然在某个阶段发展落后，但整体表现稳健扎实，显示出丰富的底蕴。

虽然Gemdale经常被认为比较保守，但其管理和人才沉淀已经在行业内建立了“好公司”的口碑，近年来业绩也表现不错。

“招千金”源于投资者对龙头地产股的泛化。时至今日，他们依然是四大金刚中实力最强的a股房地产企业。

在周期剧烈动荡的房地产行业，活得好难，活得久更难。

无论是增速还是业绩，“招万金”始终是地产圈稳健发展的典范，在战略、管理、产品、文化、人才上做到了很好的平衡。

回顾中国房地产30年，时代创造了一个又一个神话。

水能载舟亦能覆舟。房地产市场的每一次起伏都与国计民生息息相关。

无论未来几何，稳健稳健是穿越周期最好的法宝，也是“招万金”的核心，至今仍被视为标杆。

坚守内心，顺势而为，相信明天会更好。

涛哥杂谈，十年地产实践，关注地产趋势，解答职场困惑，个人微信:taogezatan02，欢迎投稿、合作、交流。