如果说魔法，最神奇的是不受欢迎。

丹克公寓因为打出“一手好牌”而被送上风口浪尖。

强迫房东免租，强迫租客退房，不支付员工工资，丢下工作不发工资，修改支付合同...从春节到现在，蛋壳的负面消息层出不穷。

这一次，是臭名昭著的租金贷款。

租金贷款的常规

几天前，一项紧急调查令公开了丹客公寓将租金贷款捆绑给大量租户的情况。

什么是租金贷？

还记得两年前在微博上热搜，在租来的房子里涂抹粪便，喷洒打字的租客吗？是因为长租公寓搞租金贷，但是租客的怨气解决不了，他们发泄怨气。这个租客女孩的行为得到了很多长租公寓租客的支持。包括我们的小朋友小明。

小明上班需要在成都租一套公寓。我在长租公寓租了一个一居室。最后气得把房子的下水道堵了，墙上喷了一地大字。这意味着他的问题无法解决，他被困住了。

套路是这样的。

一开始，这些长期公寓租赁者会在各种租赁信息网站上发布他们的个人清单。看到房子后，他会告诉你，房子很紧。你应该先交500定金，明天来公司签合同。第二天签合同的时候，他会告诉你他们是一家长租公寓公司，合同要和公司签订。整个过程都是网上付费，你需要把手机给他帮忙操作，“平台注册”。

如果你这个时候说不租，他就不退你500元押金。如果你租房，你可以选择按年支付或者按月在线支付。显然，你会倾向于选择按月付款。

这个长租公寓的工作人员会给你看合同，让你操作手机后签。你看了合同，好像没什么问题，就签了。但事实上，你根本没发现。在你看到的合同中间，有一个你没看到的大圆圈，包括借了一年多房租的网贷。

小明租了一套房子，每月1700元。他交了两个月的押金和一个月的房租后，就住在里面了。结果半个月后，长租公寓又要他交房租，对此他提出质疑。当天发现工作人员和七八个大男人搭讪，说你弄坏衣柜弄脏地板，要你三天内搬出去，房租押金不退。在各种纠纷之后，小明选择了报警，但警方也表示无能为力。每天大男人上门踹门逼，甚至制造肢体冲突。最后，萧只用了三天就搬出去了。搬出去之前，他一怒之下，把电视、冰箱、洗衣机的电源线全部剪断，把下水道堵了。

后来他根据长租公寓的关键词搜索维权群，发现很多人直接把冰箱洗衣机搬走了。

然而，仅仅因为你搬走了，并不意味着你花钱消除了灾难。那你就有更多的钱可以花了。很快，他发现自己不断接到催收电话。网贷收藏家告诉他，他一共借了2.04万元网贷。而这个网贷也是那套房子的租金贷。

所以这是租金贷，这是长租公寓的标准，蛋壳是不能豁免的。租金贷准确的定义是:长期租赁公寓公司与金融机构合作，引导租客申请贷款，提前向公寓管理公司支付一年的租金，然后租客每月偿还金融机构的贷款。通常情况下，公寓经理在收到一年租金贷款后，会通过各种手段驱逐租客，然后迅速将公寓重新用于出租，以获得下一个一年的租金。

因此，这样的手段会导致租客直接“胁迫”的风险，即让收费员爆通讯录，忽略欠款。因此，与长租公寓合作的贷款机构，除了资本合作外，合作方式也会越来越复杂。

为了赶走房客，蛋壳在疫情期间已经开始运作。

这几天，一段蛋壳房东与蛋壳员工交流的视频流传开来。在视频中，蛋壳员工表示，他们将负责在15天内驱逐租户。

感受视频:

蛋壳尚未回应这段视频的真实性。然而，许多租户表示，他们在视频中有关于赶走租户的亲身经历。

深圳某租客称，蛋壳员工单方面通知他，因为房东想收回房子，租客要么收回租金，要么主动违约改租。在疫情期间，房客们仍然不在城里。蛋壳声称是被迫清理房子的。房东想收回房子是真的吗？苏州的一个租客也遇到了同样的情况。她主动联系房东，但房东看起来很傻。

网友的亲身经历

好了，现在这样了，那个不顾一切困难从外地回来，在发生严重事件后还房租的租客怎么办？蛋壳已经准备好了。

针对此次操作引发的租客退房潮，蛋壳设置在2月2日至2月29日之间，每天设置申请退租名额上限400个。如果超过限制，只能再申请一天。

熟悉的味道？很多租客告诉我们，即使想不带押金退房，这个时候还是退不了。不知道一天400人的名额是真是假。反正你也不能每天0点就抢。

另一方面，蛋壳告诉房东租客违约了。没有违约金，但是蛋壳会付给房东一个月的违约金，把家电家具给房东。

但是那些签了房租贷款，给了一年房租的人呢？谁知道，反正你也退不了房租，根本上不了这个链接。

在被《人民日报》批评让国家难以致富后，蛋壳出来回应。每天400个出租的地方怎么了？这是由于疫情期间人力短缺。

02离破产只有一步之遥

蛋壳这次的操作实在是太心急了，而且还是在疫情期间大肆进行的，显然是真的没钱了。

蛋壳或许是从巅峰跌到谷底最快的公司。

1月17日，丹客公寓在纽交所上市，成为2020年第一只在纽交所上市的中国股票。然而，由于商业模式的缺陷，资本市场对这家一直亏损的公司并不乐观。上市当天跌破发行价，股价因疫情持续低迷。

据说互联网行业的规律是“二胎必死”。作为长租公寓领域的“千年二胎”，虽然蛋壳已经铆足了劲，但三年后依然无法自由竞争。这时前期进入的投资机构想退出，蛋壳必须终身上市。但上市以来，股价表现并不理想，美股市场也没有像想象的那样不断为蛋壳送韭菜现金。

加上新冠肺炎疫情的影响，新租户没有如期到达，而老租户则因为在家隔离而无法返回工作岗位。

这种情况对蛋壳绝对是致命的。因为，蛋壳的资金链似乎只维持了一个月。上述视频中，疑似蛋壳的员工表示:“公司账户里有钱，但这笔钱不能在外面打。如果你在外面玩，现金流会在三月中旬断掉……”

如果强制免租不成功，蛋壳会决定延长支付时间给房东

现金流只够支撑一个月，这不是一张空报表。蛋壳此前上市招股书的很多数据都证明了这一点。

长租公寓本身就是一个烧钱、低利润、利润周期长的行业。2018年，潘石屹直言建议不要投资长租公寓:“长租公寓一定要有银行贷款。如果是银行贷款的利息，银行的基准利率是4.9%。借钱建公寓然后租出去。你的回报率不超过1%，所以这家企业正在亏损。”

根据蛋壳的招股书，蛋壳已经连续三年亏损，亏损的增幅每年都在增加。

丹客公寓成立于2015年，截至2019年11月30日，已运营432，690间客房，较2015年底增长176倍。随着规模的扩大，损失也在扩大。2017年和2018年，丹客公寓净亏损分别为2.72亿元和13.69亿元，亏损扩大403%；2019年前9个月，丹客公寓净亏损25.16亿元，同比增长209%。蛋壳大小完全被烧钱烧光了。只是因为风口来了，烧钱多了，火力自然猛了。

但长期租房的风已经停了，前期进入的投资机构基本都到了退出阶段，不会再有新的创投机构盲目进入。不上市融资，只能靠自己的盈利能力支撑。行业环境让其容易有“今年盈利”的压力，但行业的蛋壳却不容易保命。

怀疑蛋壳里面的群聊记录流出来了，问“业主不同意不要管”

长租公寓有明显的“三高”，维护成本高，开发成本高，试错成本较高。作为“二房东”，长租公寓服务商在房屋收购前期就花费了巨大的成本。他们不仅要支付房屋租金、装修设计、家电家具，还要拿着房子溢价抢占房产；此外，员工工资、公司运营成本等。自身占用资金量大，而长期租赁行业的运营成本高、资产价格高、竞争激烈等原因导致租赁收益长期偏低。

丹客公寓收入结构单一，主要是租客缴纳的租金，其次是一小部分服务增值费。租金收入包括直接从租户获得的预付款和从金融机构贷款的预付款。

蛋壳2017年、2018年、2019年前9个月，丹客公寓从金融机构贷款的利息依然不低。同期租金贷款利息支出分别为5200万元、1.53亿元、1.76亿元，现金流为负1.1亿元、11.6亿元、16.3亿元。

现金流的短缺每年都在恶化。

其中，截至2019年前9个月，丹客公寓租金成本为44.5亿元，占当期收入的89%。目前，丹客公寓总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率高达99.83%。

离破产只有一步之遥。

账本上没有多少钱，但有相当多的项目需要蛋壳来支付。员工工资、公司运营成本、贷款利息和房东租金...如果蛋壳此时遭遇租客大规模退租，破产指日可待。

所以，蛋壳只是简单的要钱，而不是像视频里说的要死。

蛋壳能等到春天吗？

原来，操作压力爆炸了。这一次，由于监管部门对租金贷的调查，蛋壳变得更糟了。

在维持高成本运营的同时，蛋壳的收入来源受到很大冲击。作为最重要的收入来源，蛋壳来自金融机构的租金收入受到合规监管，在总收入中的占比逐年下降。

蛋壳在2017年、2018年和2019年前9个月，来自金融机构的租金预付款分别高达9.4亿元、21.3亿元和31.6亿元。上述期间的租金与贷款比率分别为91.3%、75.8%和67.9%。也就是说，相当一部分用户使用“预付租金”。

这部分从金融机构获得的预付租金有一个更为流行和臭名昭著的名字——“租金贷”。

在长租公寓行业不规范的早期，结合网贷创收成为长租公寓行业公开的秘密。当租金贷款受到监管时，它逐渐转变为与更正规的银行合作。

长租公寓的管理者，往往会在不知情的情况下，通过相应的手段让租客借租金贷款。

去年1月，刘洋看中了上海浦东新区丹克公寓的一套房子。营业员说可以一人一付，月租2800元。但签订合同时，销售人员要求刘洋持身份证、银行卡，正反面拍照，并提供身份证号、家庭住址、常用联系人、电话等信息。

操作过程中，蛋壳业务员并没有告诉刘洋他在申请网贷，只是让刘洋配合。最后，一系列的纠纷被延长，通过刘洋的报警得到了解决。

在这次被迫退休的租客中，很多人在签订合同时都是在蛋壳的引导下申请租金贷款的。如果这些被驱逐的有贷款的房客没有“退休”，即使他们被赶出大门睡在街上，租金贷款也要为蛋壳支付。

银行预付一次蛋壳租金，蛋壳按季度或按月支付给房东。因此，很多所谓的“租客拖欠租金”其实并不存在。蛋壳通过按季支付或按月支付的方式，将大量银行资金存入自己的账户。风险投资机构资金不足时，拿着钱拿房子，抢占市场，扩大规模。参考选择蛋壳租金贷款的租客比例，你会发现二胎在蛋壳行业的地位很大程度上取决于租客的预付款。

简单来说，蛋壳的资本运营链就是一次性拿出租金预付款，形成资金池，然后错配期限，把本该给房东的租金用于公司的激进扩张。就这样，蛋壳的大小出来了，但本不该为蛋壳买单的房东和房客却付出了代价。

这种资金池业务只有新租户提供新合同、新用户信用、新银行预付租金才能激活。当新用户数量不足或用户大量离开时，就是资金盘崩溃的那一天。

正常情况下，春节假期复工后，长租公寓市场将迎来一年的旺季，但今年，会获得蛋壳吗？

结束