悦逸公寓实景

又到了年中报告季。2020年上半年，景瑞控股旗下景瑞地产平台旗下的粤西公寓交出了一份亮眼的成绩单。在疫情影响下，入住率保持在96.5%，与往年同期持平。整个项目处于盈利状态，业绩处于全行业前列。

事实上，在疫情之下，长租公寓行业整体受到了一定程度的影响。由于去年“资本寒冬”的叠加，行业规模不断萎缩，不少企业正在剥离相关业务，租户数量也在减少。在大环境低迷的背景下，悦逸公寓却录得如此优异的市场表现，堪称逆势增长。

一位以“长租公寓为战略业态”的耐力玩家开始领跑。关注长租公寓的人都在讨论:在悦逸公寓做什么才是对的？

了解需求，悦逸公寓细分客户群

面对行业同质化竞争，打造能满足客户需求的产品始终是第一要务。但是，如何理解客户的需求是一项技术活动，需要整个系统有很强的洞察力。

景瑞地产平台近日发布调查报告——《悦逸公寓客户群细分及产品需求报告》，对长租公寓行业多位专家及跨境意见领袖进行了访谈，联系发放了4000组中高端客户问卷，并与近百组租赁客户进行了深度沟通。历时数月完成的报告研究了上海不同租赁客户群体的特征、租赁行为和需求偏好，并在此基础上，针对悦逸公寓的战略目标，对高端租赁客户进行了再次细分，深入挖掘各类客户需求与产品服务之间的差异，并将这些需求转化为适合项目的产品解决方案和服务匹配，为每个项目的精准定位提供“实体化”支持。

目前，长租公寓市场仍处于粗放状态，行业往往简单地根据租金水平将客户分为低、中、高端。与发展多年的房地产行业相比，租赁行业制定的标准相对模糊，没有统一的语言。各合作部门对产品和客户的理解难以达成一致，导致定位偏差，难以提供匹配服务，影响客户对长租公寓品牌的认知。

岳麓公寓首次将中高端租房客户分为7类，其中包括单身租客:有志青年、个人潮人、精致小资、商业精英；泛家庭租户:亲密的室友，温馨的家，优质的家庭。每类客户的消费水平和消费价值被列为相关的共同和个人需求。为了全面提升洞察力，更精准地服务客户，悦逸公寓的产品线内部有统一的标准匹配，确保服务保持在相应的稳定高水平。

满足需求，卓悦公寓精品

读懂租客的需求只是第一步。随时适应变化，打造满足租户品质需求的产品体系是关键。

一年前的7月，景瑞地产总裁严俊峰在接受《The Paper》专访时表示，“做最懂建筑、最懂生活的资产管理领军人物。”悦熙公寓从一开始就引进了优质的室内产业化合作伙伴，让在长租公寓市场饱受诟病的“环保噪音”问题得以全面解决。

一年后的7月，《子曰公寓客户细分及产品需求报告》发布，租赁生活的各个环节被拆解重构。对于悦逸公寓来说，排屋的平效率是考虑产品的重要指标，但也要以满足客户的舒适度和体验感知为基础。

所有住户觉得“不满意”的因素都在全面改善，房间的居住细节也得到充分考虑。以卫生间、浴室、洗手池的位置组合为例，子曰坚持用有限的空房间实现干湿清洁分离。成本适应增加，但作为交换，租户舒适度大幅提高。

公共使用空房间经过精心规划。在《子曰公寓客户群细分及产品需求报告》中，我们可以看到子曰公寓的公共区域有详细的描述。例如，子曰选择的接待区必须配备咖啡接待区；停车场需要有不少于20%的停车位供客户使用；跑步机、设备和台球桌是健身房的标准配置。

关注客户满意度，拓展空之间的R&D。产品实力的提升，助力子曰公寓成为行业服务标准的引领者之一，也是子曰公寓未来长期稳定运营的基础。

不断发展，景瑞房地产正在整合

在过去的一年里，景瑞的房地产平台发生了许多变化。除了长期租用子曰公寓，它还融入了商业业态。业务发展方面，也有成功退场、有序进退，资产管理规模不断扩大。

景瑞地产商业项目

数据显示，截至2020年6月，景瑞地产在沪、京、杭、苏已有11套在运营公寓、3个商业项目、2项资产成功退出，累计资产管理规模近90亿元。

“未来三年是建立我们基本能力的关键。”2019年4月接手粤西公寓的耿俊峰在接受采访时表示。

景瑞地产办公项目

离他自己定的时间表还有两年。耿俊峰说，“加入商业之后，景瑞的房地产也在整合、升级、变革。以实现优质资产管理规模为导向，今年，景瑞地产通过自身的进化不断修正发展路径，团队对挖潜和控制资产价值做了更多的战略规划。我有信心，景瑞地产三年内力争挺进国内房地产资产管理第一阵营，突破200亿优质资产管理规模。”