2021年，福建房地产公司金一集团越来越难过。
3月9日，港股上市公司金一控股公布2020财年中期业绩。
截至2020年12月31日止财政年度上半年，公司录得收入9200万港元，同比增长3.4%。但自2020年上半年以来，由于新冠肺炎疫情在全国蔓延，公司主要“摇钱树”投资物业贾超购物中心的公允价值大幅减少4.03亿港元，拖累公司期内亏损2.89亿港元，转亏为盈。
在中期报告公布前，金一控股于2月9日发出干扰警告，提及贾超购物中心预期公允价值减少1.2亿港元。直到公告发布后，市场才发现原来疫情对金一控股的影响比想象中更大。
在港股市场，已经成为“小钱股”的金一控股长期无人问津。2021年，公司股价长期徘徊在0.3港元的水平。3月11日，金一控股收报0.26港元，总成交额2600港元，市值不足7亿港元。
这么不显眼的金一控股，没什么好写的。然而，金义控股背后的金义集团整合了教育、文化旅游、医疗保健、物业、新材料、房地产、商业等多项业务。其中，集团的房地产业务与金一控股的商品房行业一样，处于停滞状态。
跟随金一控股2020年下半年扭亏为盈的表现，我们可以看到福建省中小房企金一地产在2020年举步维艰，踌躇不前。
1.从纺织大王到地产，金一的多服务商业网络已初具规模
金一控股的实控人陈出生于福建长乐的一个纺织世家。20世纪90年代，陈在家人的支持下创办了福州针织纺织有限公司。工厂占地面积9万平方米，员工数千人。1994年，陈注册成立香港金一集团有限公司，并在香港主板上市，拓展海外市场。
2006年，金艺集团对河南省国有企业郑州国棉的一、二、六厂进行重组，并搬迁至新郑龙湖区，成立当时全国最大的纺织企业之一郑州纺织事业部。集团投资50亿元建设投产郑州第一纺织有限公司、郑州鸿业纺织有限公司、郑州瑞龙纺织有限公司..
除了对郑州几个原国营纺织厂进行重组外，陈还承担了它们的历史债务，安置了原厂工人，成了郑州人眼中“多愁善感”的人。
谈及投资河南的原因，陈表示，是因为中原地区能够对周边城市起到很强的辐射作用。如果以河南为中心，可以画一个完整的圆。他认为河南将是未来十年的投资热点，于是决定“勇往直前”。
同年，郑州市政府进行了城市改革。金一收购的原三家国有纺织厂位于市中心，占地几千亩。政府想对上述工业用地进行商业开发，所以任务就交给了金一。那一年，处境危险的金一集团成立了房地产事业部，开始将业务重心转移到房地产上。
在这个老工业区，金艺开发了金艺国际花都住宅项目及配套小学。三块原厂用地各设有一个箱式商业——金一城购物中心。
由此，金艺国际花都成为郑州旧改的典范。开放知名的金艺后，以金艺城项目在正西成名，后在南龙湖区块开发龙湖金艺城，在金水北打造金艺金水湾，在惠济区推出金艺四季城。金逸的住宅项目主要聚焦于“户均面积”、“配套学区”、“配套商业”等卖点。商业和学区齐头并进，最终成功打开了河南中原的房地产市场。
2010年，金艺在新郑市签约项目超过100亿元，投资规模高于集团福建总部。同年2月，金一干脆宣布将总部迁至郑州。
扎根郑州的金一集团，也催生了更多其他业务，包括房地产、商业、新材料、互联网、金融、教育、物业等。
其中，香港上市公司金一控股承担本集团商业地产业务。截至目前，公司的业务包括租赁你在郑州的四层贾超购物中心，占地面积12.52万平方米，以及另一个五层综合商业商场，该商场是从外部租赁的，毗邻贾超购物中心。截至2020年12月底，陈及其弟弟陈分别持有公司22.21%和13.73%的股份。
本集团的房地产业务由金一地产承担。
2019年，金逸地产提出“两个南角”战略，以河南、西南、长三角为战略中心，聚焦长三角及沿江流域经济发达、增长潜力高的地区。公司计划业绩每年增长30%至50%，未来三年将超过500亿元。
同年，金一地产出于“方便融资”和“吸引人才”的目的，将总部从郑州迁至上海。
搬到上海后，在2020年新冠肺炎疫情和行业红线政策的影响下，金一集团的业务不仅没能吸引到资金，还流失了很多人才。
2.2020，金一至暗之年
总部迁至上海三个月后，金一地产传出裁员消息。2020年初，有媒体爆料称，金逸地产总部现有员工近180人，公司计划将人数缩减至120人。疫情爆发后，裁员目标增加到80人，公司只保留了100人。
金一集团后来回应称，集团房地产板块有160多人，当时上海还有150多人，离职的员工都是“正常的人员流动”。
但此后，金一地产不断质押子公司股权，并向郑州银行、天津信托、华润深国投信托等金融机构募集资金。纸终究挡不住火。显然，金一地产在资金链上遇到了困难。
金一地产由于经营规模小，未上市，融资渠道相对单一。发行公司债券是不可能的，但是也没有相应的渠道向公众募集资金。成为公司为数不多的向金融机构融资的“救命”手段之一。
当年6月，有消息称，金一地产正在寻求荣信的收购。收购完成后，融信只做巩固不做交易，不会干涉金一地产原有项目的营销。融信希望扩大合约销售规模，帮助其发债。然而，中小房企“抱团取暖”的消息后来被双方否认。
然而，更多证据表明，2020年金一地产资金短缺。
2019年2月、3月、10月，公司在市场上高溢价收购土地。2月，公司以12.3亿元拿下云南昆明呈贡地块，溢价率达到84%；3月和10月，公司分别拿下山东泰安地块和江苏常州地块，溢价率均在40%以上。
到了2020年，金一地产虽然也参与了许昌、江阴、南阳等三四线城市的土拍，但最终并没有胜出。业内人士认为，金一地产在当地拍卖市场的表现黯然失色。原因大概是公司受疫情影响现金流紧张，经营规模有限导致融资受限。因此，在与其他头部房地产企业的竞争中，很难获得高溢价的土地。
金一集团的资金短缺也可以在上市公司金一控股身上找到。根据公司2020财年的年中报告，截至年底，金一控股的贷款及融资总额为8.64亿港元，已全部动用。此外，公司还与四家独立第三方安排了总额约3434万港元的债券。该公司总面值约10.6亿港元的投资物业已抵押予银行作银行融资。
虽然金一控股拥有3.52亿港元的现金和银行存款，流动比率为227.3%，但金一集团显然已经使用了大部分可行的融资手段，最终很容易筹集到足够的工作现金来满足其业务需求。如果公司经营持续恶化，流动性主要来源于金一控股的借款，毕竟是不可持续的。
值得注意的是，2019年6月底，金一控股将其子公司郑州贾琮物业服务有限公司的全部股权出售给第三方，换取2.41亿港元现金。郑州贾琮物业的主要物业是郑州大型主题商场的164个商铺。据相关负责人介绍，在被出售之前，这部分房产每年的损失约为2000万元。
截至目前，金一控股剩余资产为贾超购物中心和尚未投产的云南大麻二酚生产线。如果公司真的需要变现资产，后者卖不出去，前者卖不出去——金一控股其实处境艰难。
除了金义控股，金义集团还在出售其他业务回报。今年1月29日，陈、陈兄弟退出新进入的郑州金一教育科技有限公司、平潭金骏投资合伙企业、陈哲超股东，分别持股99%、1%。
除了家族成员，资产正在被出售的金一集团，已经到了最艰难的时刻。
3.误入房地产行业十五年
与其他福建地产企业不同，如世茂地产、旭辉集团、阳光城、融信中国、郑融地产、泰和集团等。，金逸地产2018年累计开发面积刚刚突破2000万平方米，销售规模刚刚突破100亿元。
但金义集团可能错在业务规模太小，业务过于分散，导致融资渠道有限，靠杠杆扩张缓慢。当行业融资监管趋严，小房企金一地产将首当其冲。
雪上加霜的是，2018年至2019年，金艺在河南项目后期出现了问题，让当地民众对陈之前失去了好感，可能会影响金艺未来项目的销售。
2018年2月，金义金水湾观振园项目开盘仅3天，《施工许可证管理办法》就被郑州市城乡建设委员会公开撤销。9月，金逸金水湾三期延期交房，涉嫌诈骗业主。
次年4月，金逸金水湾三期因涉嫌虚假宣传、非法销售被郑州市房管局约谈...
这一切都让潜在的买家怀疑，陈是不是那个主动承担纺织厂债务，安置原厂工人的“好老头”。
曾有记者采访过陈。当时，他对房地产没有太大兴趣，但对纺织品有着深厚的热爱。热爱纺织工业的陈来到了纺织之乡郑州，一切仿佛都是一场奇妙的邂逅。后来房地产开发误期，金一折腾了十五年。
对于业务众多的金一集团来说，或许房地产行业的中小企业清算并不是一件坏事。或许，这也是一种解脱。
作者|橘子汽水
编辑|拉拉
