最近有很多新的项目被发掘整理出来和大家分享。照例先定项目，文末谈感受。

中山区

中山的两个新项目都属于绿城，绿城桂雨面朝阳光，绿城听兰。

绿城桂雨朝阳

该地块产权性质为商住用地，产权年限40年，建筑形式为住宅公寓产品和部分loft产品。

前期推平产品，面积88-138平米，精装交付，2梯4户，再推loft产品，预计6月中下旬开盘。

住宅公寓产品可以说是目前东港最受欢迎的产品，碧桂园东港国际是第一家，也获得了市场的认证。

虽然土地使用权是40年产权，但建筑形态是住宅产品形态，保证了居住舒适度。当东港只剩下40年产权商住用地时，如何摆脱40年产权商住用地，如何满足人们在东港生活、上车的需求，这样的40年产权住宅公寓产品应运而生。

价格还没有公布，但相比经常需要3.5w+的70年住宅，这个位于东港的40年住宅公寓产品，对于想上车住东港的人来说应该很香。

兰婷岳明绿城

绿城岳明兰婷位于民主广场，占地面积8k平方米，容积率6.35。有226套房子，195套公寓，75套商品房，4套85-128平方米的房子。

项目售楼处已于4月24日开业，预计5月下旬开业。该地块为2020年大连市第一个拍卖地块，楼面价13382元/平，价格尚未公布。

高新区

华润瑞福

这个项目从征地到项目亮相，一直都自带话题。

14379元/㎡的楼面价从征地之初就推高了高新园区区域的价格预期。如此高的楼面价恰到好处地将高科技园区带入了3w+时代，同时也将高科技园区的住宅价格提了一波。

其实在猜测价格的同时，我们更好奇华润能带来什么样的产品才配得上这样的价格。

在大连，3w+市场是高端市场。不管你承认不承认，3w+市场是在争取产品实力。想要提高溢价，必须做好工作，给消息灵通的高净值客户留下深刻印象。

所以，华润瑞福临时售楼处揭牌的时候，一些产品细节也暴露了出来，这个项目没有达到预期。在这个项目中，华润要成为未来五年的代表作品，有品质感和科技感，这才是大连高端产品应该有的样子。

项目建筑设计为日清、山水AECOM、精装交付，室内设计为豪宅大师李伟民与一线豪宅相结合，调性也是如此。

华润瑞福能否成为大连又一座城市豪宅，值得期待。

目前项目信息发布有限。随着更多产品信息的发布，华润瑞福可能会给市场带来更多惊喜。项目预计8月开业，面积128-180平方米。目前没有官方的价格发布。

沙河口地区

两个备受关注也备受争议的项目。

中海云川之源

自去年土地拍卖以来，沙河口区的项目也备受关注。当年中海云川源项目的可售楼面价为14479元/平，甚至超过了中山，让人不仅唏嘘，城市里的房价也大不如从前。

10-17层小高层，95-130平精装，容积约700套，位于新建小学旁。

同样，大家感兴趣的是中海云川源地会卖多少钱，会有什么产品支撑这个价格。目前该项目尚未对外报价，此前输电开盘价为3.2w-3.5w

据了解，虽然项目目前尚未发布单价，但总价段已向来访客户发布。据估计，95个单位在310瓦至340瓦之间，110个单位在365瓦至395瓦之间，130个单位在465瓦至495瓦之间。80%以上的房屋在上述总房间部分。根据这个总价段，我们计算了单价和之前的发布。

对于这个价格，看过产品的人都觉得太贵了。

为什么大家觉得中海3.2w-3.5w贵，而华润3.5w+还值？

如果说中海云川源地是豪宅产品的标杆，那么这里所说的豪宅，并不是因为价格高而被称为豪宅，而是真正展现了豪宅产品应有的品质调性。要看中海能否把豪宅的故事讲得精彩，产品有多强大，调性有多稳定，才能打动这些高端客户。

目前项目对外发布的信息很少。接下来，中海的云川源环境能给大连带来什么样的高居住高度的产品，能否有爆点释放，我们会持续关注这个项目。

当然，在项目开盘之前，开盘价格永远是个谜。中国海云川源区开盘价是多少，价格是否可能有变化？我们将等到项目在6月份开放，看看正式的价格发布。

鸳鸯万悦府

沙区的另一个新项目——元阳乳胶厂，位于马兰小学对面。项目规模较小，有平房和少量商业别墅。平房产品面积约104-122㎡，商业别墅产品面积约135-155㎡。5月1日售楼处开放，104平方的样板间也亮相。预计2021年6月开业，2023年6月交付

鸳鸯万悦府官方价格还未公布，市场价3w。房子产品和公寓类型也做得不错。从建筑形式和户型的综合对比来看，将这个价格与竞品进行对比是非常良心的。市场对接受这种商品价格的抵制似乎要低得多。虽然市场声音反馈也感觉高，但还可以接受。

甘井子区

甘肃地区项目的一个特点是价格多样化。

龙湖陈林剑

虽然龙湖尘林与新希望金麟印的距离很近，但必须说尘林的位置比金麟印要新鲜得多。

在龙湖尘林的产品形态上，南区主要由5栋平房、116平、三室两卫、4栋10层平房、1栋5层平房组成。北区有2栋小高层，15栋叠栋别墅，两栋小高层，一梯两户，面积96平方米，三室两厅两卫。

龙湖的特色在尘林中不断延伸，尘林中的产品不断升级。一楼和二楼是下层，三楼和四楼是上层。亮点是强调庭院生活。下层是南院，上层是北院。与传统的相比，上层已经迭代升级。

尘林目前的价格不是固定的。据说叠壶的总价会在标海看庐山，但据说会有惊喜的价格。具体开盘价我们拭目以待。

整体感觉

在高端改善市场，产品实力水平参差不齐，价格也没有打开梯队。高端改善和豪华产品的价格差在5000左右，高度差还没拉开。也就是说，高端改善客户的选择还在，你可以在同一个总价段挑好产品。

这些新项目，除了绿城东港项目，基本应该是3w+，甚至3.5w+。买家的预期一直在被猜测，但不管怎么猜测，3w+的购买力还是有限的，3.5w+真的是一道屏障。进入房市时，市场能不能买，取决于产品的综合实力。

但就目前获得的信息来看，要参考新开盘项目的预售价格记录，如果价格定得太高，可能会过不了记录。我听说一些新的出售报价在宣布价格时被拒绝了。

高价出售似乎不是开发商的决定。因此，这些项目的开盘价非常关键。如果真的低于风价，对更多买家来说是好事，可以趁机入市；如果开盘价和发布价基本一致，那么有实力的客户就会被精心挑选，你的网站就是你的主人。

随着这些项目在6月份的开盘，高端市场也将进入总价段争夺客户更加激烈的阶段。如何煽动客户，争取产品实力的阶段已经开始。

高端市场不缺房子和人，市场成交量数据会验证一切。

6月份开市，价格出来后，市场会看到下半年市场的预期。

▲注:1。本文观点仅为大黄杰个人观点，不代表机构观点；2.本文数据为调查数据，仅供参考，具体数据以开发商发布为准！