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信阳房地产市场前景不容乐观，无序供应地下市场供需关系持续恶化。
◎作者/杨克伟，张嘉华
城市养老:前两城区、总人口近900万的豫鄂皖三省经济一体化部门
信阳位于河南省南部、淮河上游，处于中原城市群、武汉城市圈、皖江城市带三大国家级经济增长板块的交汇点，是京广、京九“两纵”经济带的重要地带。主要产业包括房地产、旅游和茶产业。截至2019年，全市总面积约1.88万平方公里，辖2区8县、阳山新区、上天梯非金属矿管理区、南湾湖风景区、鸡公山管理区、潢川经济技术开发区、信阳高新技术产业开发区等。
2019年，信阳全年GDP约2758.47亿元，在河南省地级市中处于中游。年末全市总人口约887.92万人，常住人口约646.39万人，其中城镇人口约316.6万人，城镇化率约48.98%，年出生人口约8.91万人，净增人口约2.76万人，人口自然增长率约3.11‰，高于全国平均水平。
房地产市场发展
01
2016年和2017年，房价开始翻倍
2019年，趋势走弱，房价停滞
2016年和2017年，信阳房地产市场开始发力，持续火热。期间房价翻番，商品房销售面积年均增长100多万平方米。2018年以来，房地产市场需求趋于饱和，整体房价运行平稳，房企对市场缺乏信心，普遍低价出售。2019年上半年市场呈走弱趋势，待售房源库存积压严重，导致房价滞涨。房价增速收窄至10%左右，较2018年下降约4个百分点。
统计显示，2018年后信阳楼市交易规模基本稳定，商品房年均销售面积基本保持在900万平方米左右。
当前市场概述
02
买家普遍观望，市场形势越来越严峻
项目去工程化的压力加剧了
信阳居民比较注重日常消费，没有储蓄习惯，买房能力相对不足。疫情过后，大部分买房人的钱袋子都很紧，不敢买房。市场观望情绪愈演愈烈，信阳房地产市场形势越来越严峻。浉河南岸、洋山新区等典型区域待售、待开项目多，同质化竞争激烈。
统计显示，2020年上半年，信阳商品房销售面积同比下降约40%。“金九银十”早已今非昔比，只有部分项目阶段性升级，但仍面临较大淘汰压力。
政策环境
03
2019年取消限价，首付2-3%利率约5.88%
第二套首付3-40%，利率6.125%左右
信阳的监管政策相对温和，不限制买卖。前期实行限价政策，毛坯产品备案价格不超过6500元/平方米，装修产品备案价格不超过9000元/平方米。然而，2019年信阳取消了限价。首套房首付比例为20%-30%，商业贷款利率约为5.88%，二套房首付比例为30%-40%，商业贷款利率约为6.125%。
热点区域
04
阳山新区价格市内较高，平桥价格处于较低水平
河南和北方的差价是300-500
信阳主城区分为以下四个区段:
一是平桥区价格较低，待售项目相对较少，房价在6000-6800元/平方米左右。
其次，浉河区分为浉河，市场分化明显。老城学区是浉河以北的主力房源，房价约7500元/平方米。浉河以南待售项目较多，房价约6700-7200元/平方米。
三是2013年阳山新区规划以来，市政配套逐渐成熟，成为全市高价，房价约8000元/平方米。
需求结构
05
在高档地段和学区买房对价格极其敏感
舒适的三居室和四居室更容易拆除
潜在购房者对地段和学区感兴趣，阳山新区被市场认可。而且对价格极其敏感，喜欢比较不同地区、不同楼盘之间的价格。同地段楼盘优先考虑价格，品牌房企溢价很少空。
改善需求不断释放，以三室四室为主要业务单元，舒适产品更容易去除。
购买力
06
郊区县的购买力远远强于市区
总价100万元的纯需求已经是上限了
信阳主城区市民生活方式更注重日常消费，普遍没有储蓄习惯，买房支付能力相对不足；郊县农民工收入水平高，返乡购买力较强。罗山县和光山县的价格甚至高于信阳市。
普通工薪阶层月收入3000元左右，月压力门槛4000元左右，高收入群体月压力门槛6000元左右。
刚需客户购买力有限，房价天花板效应明显。总价100万元左右是可以承受的上限。
土地市场
07
土地供应失控与旧城改造市场的推进
今年土地供应提速后，去化压力将加剧
信阳对土地的财政依赖程度较高，受产业基础相对薄弱和市财政长期赤字空的限制，土地出让金成为地方财政收入的重要来源。
近年来，信阳市政府无序的土地供应，在很大程度上导致了房地产市场的供需失衡。2018年初，信阳大力推进城市有机更新改造，与郑弘、金科、融创等房企协商启动4个旧改项目，单盘量1000亩。
疫情过后，信阳的土地供应以更快的速度增加，比如阳山新区核心区。2020年6月集中出让总建筑面积约50万平方米的3宗地块，7月相邻区域集中出让总建筑面积约20万平方米的地块，10月相邻区域集中出让总建筑面积约90万平方米的地块，明显加大了去污压力。房企普遍对市场前景缺乏信心，大多在年前就争相开市，以公平价格交易。
项目营销
08
配送佣金高达8%左右，特价房折扣可达4万左右
首付期低至2万
随着市场降温、去化压力加剧，房企营销层面出现以下新变化:
一是通过渠道分销，信阳更多的房子有深耕的优势，而贝壳进进出出。一些品牌房企为了加快交易取消，收回款项，通过提高售价约500元/平方米的方式补贴中介，分销佣金比例高达8%左右。
二是特价房，双十一期间，房企推出特价房营销，楼层差的房子优惠价格可达4万元左右。
第三，首付分阶段。疫情后首付低至2万元，两年免息。
房企竞争
09
品牌房企和本土房企各占一角
本地客户更喜欢信用社和建业
2016年至2017年，恒大、中梁相继进入信阳，随后碧桂园、融创等50强房企相继进入，房地产市场开始高速规范发展。
信联集团是当地房地产企业，多年来深耕信阳，项目信誉和质量有保障，深受当地客户信赖。建业在信阳也有不错的口碑，得到当地客户的认可。农民工与品牌房企接触较多，返乡倾向于品牌房企。
市场展望
10
供需持续恶化下市场不容乐观
房企现金为王，定价趋于保本线
信阳的发展方向是向北拓展，向东延伸。北部高新区以高铁站为中心，与阳山新区东西呼应。洋山新区发展趋于成熟，但北部高新区生活设施普遍落后甚至缺失，整体发展进度缓慢。
展望未来，信阳房地产市场前景不容乐观，无序的地下市场供需关系持续恶化。疫情过后，市场普遍预期信阳房价会转跌，在买涨不买跌的心理影响下，市场观望情绪愈发强烈。受此影响，房企对市场前景缺乏信心，现金为王是市场共识，因此定价趋于盈亏平衡以提振成交量。
典型项目1:蓝光金庸之家
▲案例图
地点:西区
物业类型:高层、别墅
主要户型:三室，建筑面积约96-120平方米
首次开放时间:2019年12月7日
价格:均价约6500元/平方米
项目点评:蓝光金庸大厦位于阳山新区，其主体工程需要性价比高。在信阳房地产市场的交易数量、交易面积和交易金额方面，均获得“三冠王”。项目占地约213亩，共有29栋建筑，其中高层建筑17栋，平房12栋。目前只引进高层，主体公寓楼约96-120㎡三房，其中大面积公寓楼更容易淘汰。项目于2019年12月7日首开，共推出约550套房源，当日转化率超过70%。疫情后项目房价普遍上涨100-200元，首付分期，2年免息，首付低至2万。8、9月市场火爆，平均每天有10多组游客。主要客户为信阳郊县年轻人和老城区少数本地人，其中8个县占60%以上，老城区客户占比相对较低。
典型项目2:郑弘新城
▲案例图
地点:和真北部
物业类型:高层
物业类型:三室，建筑面积约125-143㎡
开放时间:2020年10月31日
售价:均价约7500-7600元/平方米
项目点评:郑弘新城作为郑弘在新阳的创举，谈的是市政府四大易地之一，可用于有机城市更新改造。项目占地面积1244亩，居信阳第一。分十期开发，涵盖商业、公寓、写字楼、学区。其中主要住宅单元为三室，面积约125-143㎡，整体均价约7500-7600元/㎡。基于政府的底价限制，他们可以享受平均4万+元的折扣。项目定位纯提升，1-2月前期存储客户，10月31日一期推出600多套房。项目均价约7400元/㎡，当日清污400余套房，清污率超过70%。作为信阳当地的“网红板块”，项目销售不依赖渠道，主要以自然走访和整合营销为主。国庆期间，参观人数为每天60-70组。来访人群主要是老城区的局部改善人群，更多的老人带来新的，甚至一个人带来一半的村民。
典型项目3:世茂云溪
▲案例图
地点:和真南部
物业类型:别墅
主要户型:三室，建筑面积113-133m2，四室，建筑面积142m2
首次开放时间:2019年6月
售价:均价约7000元/平方米
项目点评:世茂云溪，位于浉河区浉河南岸，是WTO“云”产品，聚焦高品质别墅社区，北濒浉河，西临南湾湖景区，背依仙山。项目推出的28栋楼约有596套房。主要户型为113-133㎡三房，洋房率高达88%左右，自东向西开放。东区2019年6月首开，现在基本售罄，均价7000元/㎡左右。首付比例第一套20%，第二套30%，40%。这个项目的优势在于它的地理位置。疫情过后，洗消速度明显放缓，8、9月份仍较弱，10月份较好。国庆返乡的一个月里，将有大约30套被净化。周末举行促销活动，预订量从2万到3万不等，一天参观10组，大部分都是现场签约。购房者主要是当地的地理客户，少数来自8个县的农民工返乡置业。
排版|孙
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