在存量时代，房子不容易卖，但写字楼更受欢迎。与房价走势相反，存量写字楼的交易盛宴正在逐渐开启。
嗅觉敏锐的资本在四五年前就被风动了，这些优质资产早早打包，发行了各种理财产品。
一只基金的周期一般为3年、5年、8年。3-5年前的房地产基金，现在正处于退出时间。然而，中国投资网观察到，许多基金到期后无法退出。
今年上半年，白永资本遭遇66亿元赎回危机，雷雨基金的标的资产也是房地产。
都是打包房地产。为什么有的写字楼10年可以翻好几次，而有的写字楼却不能翻？
这种大规模的资产交易，肯定能盈利不亏钱，我们能说遇到了流动性危机吗？
上海一直是国内外房地产投资者的热点。年初，中国投资网报道，外资在北方、广州、深圳等地逢低吸纳，90天内斥资300亿元买房，上海是主力。看这样子，好像没人能接手出去。
近几年买了那么多楼的外资机构撤资怎么办？什么样的大宗财产容易转手？
本文将聚焦上海市场。作为中国市场化程度最高的城市，上海高流失率物业的主要特点是什么？主流买家有哪些？买家眼中的商业区有哪些？
据不完全统计，从2005年到现在，上海的大宗楼市有多达27个楼盘，涉及近70笔交易。物业产品的形式包括写字楼、购物中心、酒店、服务式公寓和综合体。
多次资本化的财产如下:
通过梳理这近70笔交易，中国投资网发现:
在上海的街区贸易中，外资较为活跃，上海频繁变更所有权的业主主要在外资机构之间购买；吉辉资本、CSI资本策略和星桥腾飞是上海大宗市场最活跃的外资买家；
从权属变动周期来看，大型物业每三年将迎来一次权属变动高峰期，与基金退出周期基本一致；
从热门商圈来看，上海的常客业主基本都位于黄浦区、浦东新区、虹口区的核心区域；
从物业类型来看，写字楼相对规范，运营成本低，流动性较好，转手频率远超购物中心和综合体；
从物业面积来看，绝大多数业主的面积都在10万平方米以下，5万平方米以下的物业最好卖；
从成交金额来看，大部分易主物业成交金额在20亿元以下，其中10-20亿元的写字楼成交率最高；
绝大部分物业在权属变更后没有经历过白酒改办、商改办等重大装修，大部分是基于优秀地段的升值。
具体分析如下:
哪些机构经常出售房产？
1.外资机构“一手遮天”，国内外买家“三分七开”
通过梳理这近70笔交易，中国投资网发现，外资机构是上海频繁换房的主要买家，占据绝对优势地位。无论从成交数量还是成交金额来看，国内外买家基本呈现“三七开”。TOP14活跃买家中，国内投资者仅占4席，国外买家中较为活跃的机构为吉辉资本、CSI资本策略、腾飞集团。
如上图所示，来自美国、新加坡和中国香港的买家是上海市场外资区块交易的主力军，上述买家的交易量可占外资交易总量的四分之三。
据CBRE世邦魏理仕统计，2018年上海大宗楼市总成交额为1178亿元，外资约占总投资额的54%。
从物业周转率来看，境外大规模交易的活跃度进一步提升。外资周转率远高于内资。背后的原因是什么？
一方面是政策原因。上海作为中国市场化程度最高的城市，近年来对外资采取开放友好的态度，这也与外资的退出周期有关。
某四大代理行和中国投资网的投资经理透露，上海的大宗交易量一直是国内最高的，因为除了可交易标的数量之外，还与物业成交频率相对较高有关；从上海大规模房产交易的历史来看，外国投资者频繁换手，因为基金会在2-3年内寻求退出。
上海大宗交易市场成交率高的买家有哪些？
2.上海TOP3买家:吉辉、CSI资本策略、星桥腾飞
中国投资网发现，吉辉资本、沪深资本策略和星桥腾飞是上海大宗房地产市场最活跃的买家。
令人惊讶的是，三家流失率最高的机构都是亚洲企业，而不是摩根士丹利、黑石等美资金融机构。
吉辉资本成立于2005年，是全球知名的房地产私募基金。吉辉资本有“化腐朽为神奇”的本事。北京三里屯太古里、上海353广场、佛罗伦萨小镇等项目均来自吉辉首都。
截至2019年第二季度，吉辉资本在全球拥有超过110个房地产投资项目，管理资产超过230亿美元；其中，吉辉资本已在大中华区投资41个项目，其中21个项目已退出。
改造后的上海353广场 重建后的上海353广场
中证资本策略为香港联交所上市公司，主营业务为物业投资及证券投资。目前管理商业、零售、住宅物业250多万平方米，代表作品为上海四季广场项目。中证资本策略投资的物业大部分位于港澳，在mainland China投资的物业只有5个，全部位于上海。
四季坊改造效果图 四季广场改造效果图
星桥腾飞集团总部位于新加坡，旗下拥有三只上市信托基金:腾飞房地产投资信托、腾飞印度信托、腾飞酒店信托，总资产达236亿新加坡元。
星桥腾飞先后收购了上海远洋大厦、华舍大厦、腾飞源创大厦等位于上海的企业。
上海海洋大厦 上海海洋大厦
今年1月，凯德置地宣布将以110亿新元收购星桥腾飞的全部股份。交易完成后，凯德置地将与星桥腾飞整合为亚洲最大的多元化房地产集团，管理资产超过1160亿新元。
值得注意的是，前五大活跃买家全部被外资机构接手。前14名中，内资机构仅占4席。
四家上市机构中，万科为住宅地产龙头，远洋资本、中银投资为专业地产基金，上海本土开发商上海李成地产为黑马，先后收购了亿丰广场、818广场。
在活跃买家名单中，也有美国的大鳄，如凯雷和摩根士丹利、吉宝置地和亚腾资产管理等在新加波上市的地产公司，以及德国地产基金SEB和AM Alpha。
谈完买家，请问大宗物业的一般交易周期是怎样的？
平均变动周期为3年，与基金退出周期一致
1.每三年，大宗物业将迎来权属变更的高峰期
从27个物业的权属时间变化来看，2010年、2013年、2016年的大型物业变更权属数量比较大，这三个时间点之间的间隔正好是3年，与基金2-3年的退出周期相吻合。
一般来说，每三年，上海的大宗房产都会有一个所有权变动高峰，这与基金2-3年的退出周期基本一致。
2.买家平均持有期:近一半是3-4年
从27个物业变更权属的时间区间来看，超过70%的物业在2-5年内变更权属，近一半的物业在3-4年内变更权属，只有20%的物业在5年以上变更权属。
可以看出，样板房所有权每一次变动的时间间隔，不仅与基金的回笼周期一致，也与大宗房产的周转周期一致。
3.易频:2倍居多，少部分属性超过3倍
从27栋楼的权属变更频率来看，大部分物业变更权属两次，只有四分之一的物业变更权属三次及以上，这也符合行业规律。
国内外买家主要喜欢买什么样的房产？
频繁更换物业有什么特点？
1.物业类型:写字楼的周转率远超购物中心和综合体
就频繁变动的物业类型而言，写字楼最受投资机构追捧，其次是购物中心和综合体。具体来说，市场上频繁买卖的物业中，有40%是写字楼，写字楼的成交率远远超过其他类型的物业。
此外，绝大多数物业在权属变更后并未经历过白酒改革办、商改办等大规模装修。可以看出，与“买-定-卖”的投资理念不同，上海频繁的产权变动几乎没有固定环节，大部分都是基于优秀地段的升值。
为什么写字楼成为投资者眼中的“热点”？
一位不愿透露姓名的资深地产人士告诉中国投资网，与购物中心和综合体相比，写字楼的风险较低，人为干扰因素较少。
这位老兵解释说，“写字楼相对规范，运营成本低，培育周期短，流动性较好。说白了，就是管理好，短期内可以退出，能快速回笼资金。”
此外，Touzhong.com还发现，上海朱彝出现频率最高的几个楼盘都是写字楼。如上海华舍大厦、上海白金大厦、上海国际大厦等。
2.物业面积:5万平米以下的物业最容易处理掉
从频繁变更物业的建筑面积来看，近一半的物业面积在5万平方米以下，超过30%的物业面积在5万至10万平方米之间。一般来说，物业面积在10万平方米以下的标的有85%，超过20万平方米的标的只有少数。
3.成交金额:10亿元至20亿元标的成交率最高
从频繁变动物业的成交金额来看，10亿元至20亿元、5亿元至10亿元之间的物业成交率最高，合计占比超过60%，也就是说5亿元至20亿元之间的物业最容易卖出。但5亿元以下、30亿元以上的楼盘成交率相对较低，销售难度较大。
4.热门商业区:黄浦区、浦东新区等核心商业区
从物业变动频繁的商圈分布来看，黄浦区和浦东新区是上海最受欢迎的两个商圈，两个商圈的物业占比接近70%。此外，虹口区、静安区、普陀区等城市核心区也频繁买卖。
值得注意的是，多次换业主的大宗物业位于上海核心商务区。三次或三次以上换房的楼盘大多位于上海最繁华的商业聚集区——黄浦区。
5.物业库存频繁变动:核心区5万平方写字楼最受外资青睐
据不完全统计，上海共有3起产权变更案件，发生频率为4次及以上。这三个楼盘分别是上海华舍大厦、上海白金大厦、上海国际大厦。
上海华舍大厦位于黄浦区，紧邻人民广场商业区，与陆家嘴隔江相望。经过5次易手，普汇大厦的价格从2005年的1亿美元涨到2017年的26亿人民币，物业12年升值3倍。
华舍大厦基本保持每三年换一次业主的频率，每个买家的平均持有期只有三年。
华舍大厦的价格在前四次权属变更中涨幅不大，但在最近一次交易中，价格上涨了10亿元，卖方吉辉资本也获利约10亿元。
华设大厦 华舍大厦
黄埔区上海白金大厦10年升值3.5倍，虹口区上海国际大厦12年升值5.4倍。
在参与机构层面，德国基金SEB参与收购上海华社大厦、上海铂大厦，亚腾资产管理有限公司参与收购上海铂大厦、上海国际大厦。
不难发现，以上三个楼盘有很多相似之处，比如都属于核心区的写字楼，第一次抄底时间在2005年到2006年之间，楼盘面积约5万平方米，参与机构除了世界银行外都是外资机构。
这正好印证了我们之前的猜想:外资最喜欢核心面积在5万平方米左右的写字楼。
戴德梁行华北资本市场总监杨磊曾向中国投资网表示，“中国被纳入全球资产配置，北京和上海对中国的配置不可或缺。如果你在亚洲投资，中国绝对是一个任何机构都不会失去的市场。如果说中国是一个不会流失的市场，那么北方就是肯定会去的两个城市。”
