我有一个小朋友。我们叫她上官小红吧。最近打算在成都买房。冉鹅，9月14日，也就是昨天，成都新政策出来了。免征增值税的第二天之后，变成了第五天......看起来又蠢又逼的小红，听说对她买房有影响，就急着问我。
接下来主要是买家在交易二手房时应该承担的费用。
01挂牌价、成交价，傻而不清。在开始课文之前，你应该吃点小菜，了解一下四种价格。挂牌价格是一个比较空洞的概念，可以随时更改，也就是说可以砍价。以小红的花式套房为例，挂牌价格270万。哦，太贵了。如果找到卖家，就砍20万。成交价就是你买这套房时要付给卖家的钱。或者只是那套挂牌270万的房子，小红跟卖家讨价还价。卖家拒绝了她的屠龙刀，最后只谈了10万，最后小红不得不付给卖家260万，这就是成交价。评估价格与贷款银行有关。如果你选择全额，那就算了。
贷款金额根据评估价格确定。比如刚好是同一套房，成交价260万。小红准备首付3078万元，剩余70%的贷款是银行203万元。但经评估，银行发现该套房仅值240万元，贷款7中仅为168万元，首付= 260万-168万= 92万元。本来计划首付78万，现在首付92万，很痛苦。
指导价也是指核税价，是房管局定的价格，也是你缴纳税费时的参考价。一般来说，如果评估价格高于指导价，以评估价格为准。
看到这里，我相信你和小红一样头晕。等等，这才刚刚开始。接下来是首付、代理费、契税、增值税、个人所得税等主课~
02如果首付是第一套房，大部分城市首付比例是30%，第二套房首付比例根据不同地方的不同情况，从40%到70%不等。请注意，这里的支付基准是基于银行对房地产的评估价格，而不是交易价格。一般情况下，预估价约为成交价的80%。03中介费一开始很难，但有中介并不难。找一个靠谱的中介，买房可以事半功倍。目前代理费在房屋成交价格的0.5%~3%范围内波动。好在代理费是可以议价的~具体金额看你的议价能力~不过找中介的时候不要盲目追求低费率，大家都知道一价拿货的道理。
04
住宅税费
作为社会主义接班人，不交税是不可能的。在常见的买房税费中，契税、增值税、个人所得税是大的，其余都是小千千，基本可以忽略不计。首先，契税是指契税，是房屋所有权发生变化时，向新业主征收的一次性税收。主要看买家是以家庭为单位的哪一套房。需要注意的是，要看全国有房产证的房子。契税算法如下:
计算方法是用核税总价×契税。个人所得税五年以上且唯一的免征。此外，个人所得税算法为:税价总额×1%。满五是什么意思？“满五”是指房产证自发证之日起计算，时间为五年及以上；“只有”是指业主在省内，且只有这套房子在国土局系统登记。
增值税要看房屋契税票或产权证的日期是否在五年以上。两个时间不同，哪个时间先来。超过五年的，免征增值税；不足五年的，增值税计算方法为:核税总价×5.6%。比如小红要买房，卖方房屋契税票日期为2016年3月10日；产权证日期为2015年4月10日。就未来的时间而言，小红在五年的税票后不用再缴纳5.6%的税。以前两年后免征增值税，9月14日改为五年。换句话说，小红买房的选择变小了，缴纳增值税的可能性变高了。你说气人不气人。
商品房一般不支付土地出让金，只需要支付经济适用房和安置房。鉴定方法是看土地证上的土地性质是划拨还是出让。卖了就不收了；如果分配了，就必须支付。2环内:核税总价×1.5%+申请费20元；2环外:核税总价×1%+申请费20元。以上税费算法均针对70年产权的住宅楼、公寓，不含40年产权。
05贷款费用办理住房贷款时，涉及的费用是房屋评估费和贷款手续费。评估费如果想贷款买房，需要银行贷款。如果你想要银行贷款，你需要做一个房屋评估。如果纯粹是商业贷款，评估就没有钱了，公积金或者组合贷款需要交一点千千，不多，就是房屋评估价的万分之一到万分之五。
按揭服务费实际上是中介的跑腿费。中介可以帮你提供最合适的贷款方案和建议，比如选择利率低、审批宽松、速度快的银行。如果你想自己跑，你不必付钱。也不怎么收费。成都通常每笔订单支付2000元。抵押登记费免征商业贷款；公积金/组合贷款80元。
06
其他费用
维修基金如果房子有电梯，支付基金为27.5元/m2；没有电梯的，缴费基金22元/㎡。转学挂号费挺便宜的，只要80元/套，和别人比起来，四舍五入好像是免费的！
交易费物业面积×4元/㎡。
07
例子
唉，终于快完成了。是时候付诸实践了。给大家看看最普通房子的栗子:如果小红打算买她喜欢的房子，是90㎡，带电梯的普通商品房，五年后房子也不是独一无二的，3万元/㎡，小红会支付所有代理费。成交价290万，银行评估价250万，大于核税价。这是她的第一套房，准备公积金和商业贷款相结合，首付30%。问一下，小红准备这套房需要多少钱？
来和我一起算一算:契税:240万×1% = 2.4万个人所得税:240万×1% = 2.4万增值税:0元代理费:260万×3% = 7.8万维修基金:90m ^ 2×27.5元/m ^ 2 = 2475元过户登记费:80元交易费。由于评估价为240万元，贷款7变为168万元，首付款应为260万-168万元= 92万元。所以，首付总共要准备92万+13万= 105万。
太糟糕了。260万的房子，首付应该是105万，大概是总价的40%。因此，你可以大致估算一下买二手房需要准备多少钱。
写在这里，就是二手房交易的成本账。现在大家对二手房的所有费用都有一个大概的了解了吧？祝大家都能买到唯一一套满五的房子！
