房地产报告|市场分析|区域板块|土地市场
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叫了半年的万科公园传说终于有了证据！你可以明天在网上注册。
昨天，买了房子的妹妹跑到路虎烈日下踩盘子。请看我给大家带来的板块步进报告。
名称:万科公园传奇
备案名称:万科公园兰案例屋
类型:高级
占地面积:160亩
精装均价:2万/平方米
建筑面积:132-165 ㎡
报名时间:8月29日-31日
家庭总数:255所房屋
建筑总数:3栋建筑
装饰:精装
梯户比:两梯三户
容积率:2.4
绿化率:30%
物业费:3.5元/㎡
麓湖公园片区:支撑高端板块走向成熟
万科公园位于天府新区，位于子洲大道与汉洲路交汇处，属于路虎板块，是“半园半湖”，是成都高端住宅板块。虽然目前区域内很多配套还不够成熟，但房地产价格已经“成熟”。
/项目区域位图
在垂直交通上，项目西邻天府大道，东临子洲大道，北入主城；向南走，大约10分钟后到达科学城。在横向交通上，可以通过子洲大道快速开到市区，交通相对方便。
商业配套方面，项目规划了自己的商业街区，满足业主的日常需求，东南侧规划的75万平方米商业建筑天府欢乐城，步行10分钟即可到达。
在教育配套方面，项目规划公办幼儿园、小学、中学。目前，幼儿园已接近完工，可容纳12个班级。规划的中小学距离项目仅一条街。
/沙盘位图
医疗设施方面，驱车10分钟可达四川省第二人民医院天府校区、成都万达国际医院；景观配套方面，项目旁边的路虎和红石公园就不用多说了，大部分业主都可以推窗看红石公园。
/红石公园一角
总的来说，目前区域发展还不够成熟，周边配套设施也不在一个气候。预计3-5年后，周边配套设施将有较大改善。然而，被誉为“公园城市样本”、“天府新区核心居住区”的路虎板块，在“南拓”“公园城市”的政策加持下，未来仍可发展。
项目:在这批房子的推窗可以看到红石公园
万科公园传奇占地160亩，分为南、北、西三个发展阶段。
/项目沙盘
这批待售产品位于西区地块，位置最好，与红石公园隔街相望，包括三栋高层住宅楼，透过户主的窗户可以看到公园景观。北侧地块也是住宅用地，7栋高层住宅为封闭式布局。
南侧地块为纯商业，包括3个L型商业产品+1个人才公寓+数十栋商业别墅。南地块还包含一个社区商业综合体，北地块有一个幼儿园。目前，幼儿园的主楼已接近完工。据物业顾问介绍，该幼儿园将于2021年移交前正式移交政府运营。
/销售部将被改造成幼儿园
产品定位比较高端，是精装平地板。具体户型为132㎡-165㎡，共255套，两种户型。即一套三居室双浴室公寓，建筑面积132㎡，一套四居室双浴室公寓，建筑面积165㎡。精装均价2万，起价264万。
/该批次推出的产品示意图
如上图，本次出售的2#、3#、4#楼中，2#楼高24层，3#、4#楼均为32层，2梯3户。每栋楼中间凸起的部分是一套132㎡的三居室双浴室公寓，左右两翼是一套165㎡的四居室双浴室公寓。一层为框架空层，供小区业主休闲娱乐使用。
参考沙盘图，可以看到这次引入的西部区块是三个区块中最好的。地块与东侧市政道路距离300米，可有效避免噪音、粉尘、光污染。西邻红石公园，匆匆看窗，视野最佳；在南块和北块的东西两侧，都是市政道路，有些建筑和道路相互靠近，没有底商。
产品:精装平层，中西双厨设计
据物业顾问介绍，装修标准约4300元/㎡，含中央空调节、地暖、新风系统。室内装饰设备均为国内外一线品牌，如杜拉维特、摩恩卫浴、圣像地板、邰方厨具、日本乳胶漆等。
/装饰标准图
装修注重细节处理，如在入口处配备的鞋柜上安装小灯，安装天然气检漏仪，设计卫生间单独下水等。其中两个是中西双厨，L型开放式厨房与封闭式中厨相对。
/132㎡公寓储物间实拍
/样板间厨房实拍
为了让业主推窗看到红石公园，户型设计为西北向。不过地产是纯板块结构，公寓采光还是不错的。楼盘外立面采用大面积玻璃幕墙设计，看上去简洁耐看。
在这一批中，万科只推出了两种户型，选择起来不用费劲。
/建筑面积为132平方米的三室两卫平面图
/165㎡四室两卫平面图
户型点评:
1.132 ㎡的公寓包含一个杂品储藏室，也可以改成衣帽间；165㎡带浴缸和独立衣帽间的主卧。
2.132 ㎡公寓双面采光，厨房无生活阳台；这套165㎡的公寓三面采光，设计为双阳台。
3.132 ㎡公寓客厅设计为竖厅，但景观阳台为方形；165㎡公寓的客厅设计为横厅，视觉上更加宽敞。
/165m2卧室效果图
/132m2卧室效果图
两个单位各有亮点，各占23%。实际参观了两个样板间后，从采光以及每个房间和客厅的宽敞程度来看，买家认为165㎡户型明显优于132㎡户型，虽然小尺寸的132㎡户型是三房设计。
/165m2客厅效果图
但物业顾问表示，按照30%的首付，165㎡的首付和132㎡的首付相差近20万元，月付相差近3000元。不过，购房女孩还是建议，长期关心居住舒适度和自救的购房者还是咬紧牙关，上大户型。
说了这么多，该画重点了。买房总结项目优缺点，给出买房建议。
优势
1.区域发展前景看好:路虎板块被称为“公园城市样本”和“天府新区核心居住区”。区域内规划建设地铁6号线、18号线，长工岩TOD项目开通后，势必会给板块带来更多人气和商业。
2.生态资源优势突出:板块内一半公园、一半湖泊居住舒适度高。而这批产品的推窗在红石公园就能看到，实属罕见。
3.产品设计现代化:中西双厨50㎡会议客厅的设计展现了新一代的设计理念。
劣势
1.区域内现有配套设施不完善，大型商业、教育配套设施正在建设或待建，周边地区蓬勃发展尚需时日。
2.公寓类型的东西方向未能最大化照明容量。
/项目施工现场图
因此，买方建议:
1.天府新区需要改善的买家可以重点关注一下，尤其是科学城的上班族。
2.渴望享受区域内成熟配套的买家在收房时会慎重考虑，关注区域未来发展的可以多关注。
3.关注品牌开发商背景、产品质量和周边生活环境的买家可以重点关注一下；非常关注室内照明的买家要慎重考虑。
4.投资者可以关注它。目前万科传奇公园北侧路虎生态城云书房产平均挂牌价格已达到28713元/㎡。
7月底，德商以13875元/㎡的价格竞得路虎板块93.2亩纯住宅用地，中海以13956元/㎡的价格竞得路虎板块99.9亩纯住宅用地，而万科当年的成交价不到9000元，未来很难住上同样品质的房子，价格2万元/㎡。
-结束-
编辑:秋微
主笔:袁家源
