在深圳，拥有山海资源的豪宅一直都是稀缺品，尤其是位于南山、福田、宝安核心区域的同类产品，其价格已经以千万的价格起步。

2021年，在南山的新房市场，蛇口的“山海府营”迎来了新的合作伙伴。趁着临海、寒山赏海之后，预计半山将于今年上半年入市。

相信大部分粉丝对这两个项目都不陌生，分别是临海的岚山和含山的粤海。早在2019年12月，两个项目即将入市的消息就出来了，但谁曾想到一拖就是一年。

虽然去年临海岚山推出了公寓产品，但住宅产品还没有进入市场，而含山粤海则更加低调，一直默默无闻。

代表团负责人猜测，临海岚山、寒山粤海已经达到预售条件，迟迟不入市是因为等待新合作伙伴的概率较大。

2021年市场集中了很多热门项目，分流买家的操作成为常态，比如前海的龙光、田健。同理，如果打算在临海岚山、含山粤海买房的人太多，也会导致当地楼盘过热。等待市场进入山中市场，三套都将大大降低个别楼盘的热度。

今年5月，如果蛇口的三座山海豪宅同时发售，买家将面临三选一的问题。三套各有什么特点，如何对数值进行排序？请看深房集团的分析。

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对中山的实际探索

深圳看房团已经对海的景观和韩山的风景做了分析。详见“蛇口再现两座千万级豪宅，是日式光盘吗？””，在文章的最后，负责人还会对这三张碟片做一个总结。

今天我们主要是去实地看看项目。

半山，原名半山港湾花园，位于蛇口赤湾区。该项目原为赤湾新牛铺仓库旧改。

山海一居

景观资源方面，站在山腰可以看到赤湾总部大楼和一部分堆满集装箱的海景，项目高层可能景观更好。

500米附近几乎没有商业设施，除了山脚下的天猫超市和东北餐厅。

这所学校是这个项目的亮点。去年6月，九年一贯制的赤湾学校在南二外挂牌，极大提振了该地区前海丹化、山雨海、山海锦、山海云的房价，山雨海项目的涨幅并不弱于当时的前海诺德、太丁。

赤湾学校

目前，该区二手房交易参考价格为:

韩晶九荣泰指导价11万元/平方米

万豪皇家花园指导价10.19万元/平方米

山海锦指导价为8.65万元/平方米

山海云指导价为8.65万元/平方米

前海丹化指导价为8.5万元/平方米

所以预测单价应该在80-10万/㎡不难。

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项目详情

让我们看看关于项目本身的更多信息:

项目的最新进展

占地面积约4.8万㎡，建筑面积约12.6万㎡，包括住宅楼、商业楼、幼儿园、公交站、老年活动中心。

其中住宅约11.6万㎡，商业约2000㎡，幼儿园12班等公共配套约8600㎡。

该项目分两个阶段开发，由九栋建筑组成。其中6栋规划为住宅，2栋规划为保障性住房，1栋规划为12班幼儿园。共有587户，除经济适用房外，还包括400多套商品房。

建筑由北向南布置，南侧无建筑，因此16F、26F采光和景观视野较好。

一期两个面积单元，约115平方米，3+1室2厅2卫，约178平方米，4+1室2厅3卫。平面图和分布如下图所示:

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如何选择三张新光盘

蛇口三千万豪宅怎么选？

位于南山蛇口叶公五路与燕山路交叉口，占地面积近4万㎡，总建筑面积约30万㎡。共8栋，其中高层住宅5栋，公寓2栋，中间联排别墅7栋，园外保障房1栋，幼儿园1栋。房屋400多间，建筑面积约116㎡-225㎡。

特色:依山望海，双地铁，建筑分布紧凑，容积率高，老工业区绿化少，育才一中、育才二中是南山老名校。

寒山临海，建设用地面积约2.2万㎡，建成区面积约14.5万㎡，容积率6.58，涵盖住宅、商业、办公、商务公寓等。附近还有一所面积3000㎡的9班幼儿园。产品包括:38 ~ 100 m 2办公产品；90 ~ 190 m 2商务公寓；160~180㎡住宅产品。

特点:生活便利，地铁覆盖，商业配套齐全，教育资源丰富，交通拥堵频繁，环境嘈杂。

为纯住宅项目，建筑面积约4.8万㎡，建筑面积约12.6万㎡，三者中容积率最低。占地面积约115-178㎡。

特点:建在半山野，居住环境相对纯净，容积率低，南二外赤湾学校成立9年，交通、商业设施薄弱。

交通、学校、商业、景观综合实力最强；半山区容积率最低，居住舒适，交通和商业薄弱，学校最值得期待；寒山粤海交通商务设施最好，生活最便利，但环境却没有前两者那么安静私密。