以第二次全国农业普查数据等统计数据为基础，从住房特征角度构建了农村住房综合评价指标体系，在全国范围内分析了我国农村住房的发展现状和存在的问题，并提出了替代对策。数据分析表明，随着经济社会的快速发展，我国农村住房建设取得了巨大成就，农民生活水平也有所提高。但与此同时，住房领域的深层次问题也逐渐显露出来，主要表现为区域发展不平衡、居住分异日益突出、土地资源浪费、基础设施和村庄环境建设相对滞后等一系列问题。改革农村住房制度，加强规划管理，促进村庄集聚，加大财政支农力度，扶持落后地区，是全面提高我国农村居民生活质量的有效途径。
改善农村居民住房条件是改善民生、维护社会和谐发展的必然要求，是建设社会主义新农村的主要内容之一。改革开放以来，随着我国农村经济的快速发展，逐渐富裕起来的农民热衷于建房，落后的生活条件得到了很大改善。但由于长期缺乏规范管理，住房热潮带来的问题没有得到及时解决，农村居民的居住条件与全面小康社会的生活目标和要求还有较大差距。此外，还存在房屋攀比、资源浪费、配套设施不全、环境脏乱等一系列问题。在新的历史阶段，如何合理规划村庄和房屋布局，如何有效扩大公共配套设施覆盖面，如何优化人居环境，从而全面提升农村居民的住房条件和生活满意度，是我们面临的重大课题。因此，本研究通过对第二次全国农业普查等统计数据的数据挖掘，对我国农村居民生活状况的变化和存在的问题进行了全国性的分析，并提出了可供选择的对策。
1 .农村居民住房状况的内涵及评价指标
住房状况是对满足人们居住需求水平及其各种特征的概括，是反映人类居住乃至人类生活发展的综合性概念。因此，住房质量需要从住房质量的供给和保障、配套设施、公共服务和环境等多个方面进行评价。国内研究中，以往衡量农村居民住房情况时，只有人均住房面积和钢筋混凝土、砖木结构的人均住房面积，这与过去住房水平普遍较低，住房仅满足基本生活需求有关。然而，随着我国农村居民人均纯收入的大幅提高，人们的生活目标也发生了变化，不仅追求面积的扩大，而且追求数量和质量的兼顾，逐渐从生存型向享受型转变。因此，近年来，在衡量农村居民住房状况的研究中，不再简单地使用面积指标，而是构建了包括居住面积、居住质量和居住环境的综合指标体系。在国外这一领域的研究中，住房质量往往是从三个特征来衡量的:结构特征、邻里特征和区位特征。本研究借鉴国内外已有研究，结合全国年度统计数据和第二次全国农业普查数据，主要从住房特征角度分析我国农村居民住房现状。
住房特征可以从三个方面来衡量:结构特征、邻里特征和区位特征。结构特征是指建筑面积、所有权、结构、建造年份、内部设施等。邻里特征是指房屋所在社区的内部环境、周边商业设施、医疗设施和教育设施；区位特征是从整个区域的角度来评价的，包括交通和信息获取的便利性。利用第二次全国农业普查户表中2006年底的住房情况、住房状况、生活设施和拥有的物品等数据，以及村表中的“行政村基础设施和基本社会服务的种类和数量”，建立住房状况综合评价体系，以此来衡量我国农村居民的住房现状。
2中国农村住房建设的成就
2.1客厅空不断扩大
由于历史原因，在改革开放之前，我国农村居民的生活条件长期得不到改善。改革开放后，随着温饱问题的逐步解决，农村居民建房欲望强烈，住房支出基本呈线性增长。1978年，中国农村居民人均居住面积为8.1平方米；截至2011年底，中国农村居民人均居住面积达到36.2平方米，翻了两番多。
图1中国农村人均住房面积的变化
资料来源:《中国统计年鉴2012》
2.2住房质量越来越好
在农村经济逐步发展的带动下，农民通过发展养殖业和外出务工增加了收入，农村住房状况发生了明显变化。新建住房逐年增加，住房质量越来越好。平房逐渐转向楼房，竹草土坯、砖木结构逐渐转向砖混和钢筋混凝土结构。2006年，我国农村住宅建筑比例为30.5%，砖混和刚拌住宅比例为45.4%。住房状况得到改善，农村居民住房条件和房屋抗灾能力逐步提高。
2.3房屋内生活设施逐步完善
在城市文明的影响下，越来越多的农村居民向往和城市一样的生活条件，室内配套设施也逐渐向城市靠拢。许多农村家庭使用自来水和天然气，并安装了空卫生厕所。根据普查数据，我国自来水普及率为48.6%，89.7%的家庭饮水无困难，64.9%的家庭主要饮用安全纯净水和深井水；12.8%的家庭拥有抽水马桶。
2.4公共设施越来越配套
人口普查数据显示，随着各级政府对农村的投入不断加大，农村公共基础设施覆盖面不断扩大，给农村居民的出行、就学、就医、娱乐、购物等生活带来了诸多便利。
在交通方面。95.5%的村庄和82.6%的自然村有道路，25.0%的村庄有车站或码头。水泥路面是村庄的主要路面，砂石路面是村庄的主要路面。
在教育方面。87.6%的村庄3公里内有小学，69.4%的村庄5公里内有中学。30.2%的村庄有幼儿园和托儿所。
医疗方面。50.2%的村庄在医院和卫生院3公里范围内，74.3%的村庄有诊所。76.1%的村庄有持有医师资格证书的医生，16.3%的村庄有持有医师资格证书的助产士。
文化业余活动。10.7%的村庄有体育健身场所，13.4%的村庄有图书馆和文化站，15.1%的村庄有农民业余文化组织。97.6%的村庄可以接收电视节目，57.4%的村庄安装了有线电视。
购物。34.4%的村有50平方米以上的综合商店或超市。50.2%的村庄可以在自己的村庄购买化肥，5.2%的村庄可以在自己的村庄购买彩电。
2.5村庄环境得到极大改善
近年来，我国以新农村和集镇建设为载体，改变了农村的旧貌，逐步改善了农村居民的生活环境和生活质量；同时，一般农村住房具有居住生活、农作物生产加工、仓储晾晒等功能和区域。房屋的简单使用功能比较完善，基本满足生产生活需要。本次调查的19391个镇中，72.3%有集中供水，19.4%有生活污水集中处理，36.7%有垃圾处理站。24.5%的村庄进行了饮用水集中净化处理，15.8%的村庄实施了垃圾集中处理，33.5%的村庄有沼气池，20.6%的村庄完成了厕所改造。
3中国农村住房面临的挑战
以上数据分析表明，随着经济社会的快速发展，我国农村住房建设取得了巨大成就，农民生活水平也有所提高。然而，农村居民的生活状况与全面小康社会的生活目标还有很大差距。与此同时，住房领域的深层次问题也逐渐显露出来。我国农村住房建设面临着区域发展不平衡、阶层差异显著、土地资源浪费、基础设施和村庄环境建设相对滞后等诸多挑战。
3.1农村住房区域发展不平衡
3.1.1东、中、西、东北地区发展不平衡
由于东、中、西、东北地区自然条件和社会经济文化条件的差异，农村住房呈现出不同的形态，存在显著差异。根据农村住房状况综合评价体系分析，我国四大区域农村居民住房在结构特征、邻里特征和区位特征上存在不平衡。东部地区经济发达，人均住房面积、人均居住面积、住房价值等结构特征良好，卫生、医疗、文化体育、商业、教育、通信、交通等配套设施齐全。但东北地区农村居民住房结构特征在四大区域中最差，人均拥有量和居住面积最低，平房和老房子较多。2000年以后建的房子很少，水源多为深井水。做饭的能源大部分是柴火，取暖基本上是靠火阻和暖气加热。大多数村庄使用旱厕或简易厕所。邻里特征和区位特征尚可，98.1%的村庄有道路通达，99.7%的村庄可接收电视节目。
中部地区正规农村居民的住房拥有面积和居住面积低于东部地区，居第二位。大多数房子的价值不到10万元。房屋结构以砖混、砖木结构为主。饮用水源主要是深井水和浅井水。烹饪能源主要是木柴和煤。中部大部分地区没有供暖和制冷设施。旱厕和简易厕所比较多，抽水马桶的比例很小。其余卫生、医疗、文化、体育设施均优于西部地区。
西部农村居民住房结构特征较差，邻里特征和区位特征都是四大区域中最落后的。60%以上的房屋为平房，多为砖混、砖木、竹草土坯结构；水源丰富，主要是深井水和浅井水，烹饪能源主要是木柴和煤。近一半的家庭没有供暖和制冷设施，20%的家庭使用热床，基本都是旱厕和简易厕所。交通、卫生、医疗、商业和文化体育设施相对落后。农村公路最少的西藏，乡村公路只有64.5%；只有11.1%的西藏村卫生室比例最低；西藏厕所比例最低为5.8%；西藏有幼儿园和托儿所的村庄比例最低，仅为0.5%；青海拥有图书馆和文化站的村庄比例最低，仅为3.5%。
3.1.2各省发展不平衡
中国31个省的生活水平差别很大。从清单中可以看出，上海人均住房面积为61.98平方米/人，而黑龙江省人均住房面积仅为21.05平方米/人。上海人均居住面积为50.55平方米/人，宁夏人均居住面积仅为17.46平方米/人。上海钢混砖混比例最高为72.77%，西藏最低仅为22.40%；上海使用纯净水的用户比例高达97.78%，而西藏使用纯净水的用户比例最小，仅为3.64%；西藏获取饮用水困难的比例高达55.7%，上海使用管道水的比例最高，为98.3%；抽水马桶的用户集中在经济发达的上海、浙江、江苏、广东等地，而新疆、宁夏的简易马桶或无马桶的比例实际为94.57%和89.07%。
表2四大区域农村住宅小区、结构和设施的住户构成表2中国农村住宅小区、结构和卡通设施的构成
表3四大区域农村公共设施及人居环境指标占比表3中国农村公共设施及人居环境指标贡献
同样，从反映农村公共设施和生活环境的指标来看，不同地区之间也存在很大差距。北京、上海农村100%通公路，西藏农村通公路最少的只有64.5%；村卫生室比例最高的是江苏省，为92.8%，最低的是西藏，仅为11.1%；实行垃圾集中处理的村庄比例最高的是上海，为99.7%，最低的是湖南省，为3.1%；村里改厕比例最高的是上海，为95.9%，最低的是西藏，为5.8%；拥有幼儿园和托儿所的村庄比例最高的是江苏省，为51.6%，最少的是西藏，仅为0.5%；拥有图书馆和文化站的村庄比例最高的是北京，占62.2%，最低的只有青海的3.5%。
3.2农村阶层之间住房的显著差异
改革开放前，国家通过强制行政手段对农村住房资源进行平均分配，农村社会成员对住房资源基本拥有平等占有权。改革开放以来，农村住房资源配置引入市场机制，扩大了农村社会成员建房自主权。各个农村地区都不同程度地出现了买卖房屋和宅基地的灰色市场现象。受农村居民经济收入、农村城镇化和城乡一体化政策、住房商品化政策、农村宅基地和住房建设政策等影响，不同层次农村居民获得住房资源的机会和能力存在明显差异，住房消费实际水平差异较大。住房已成为衡量农村社会成员社会资源占用和社会机会的重要社会指标之一，日益成为关系农村社会成员切身利益的资源配置核心。在农村社会的变迁过程中，农村社会成员之间的住房消费差异也呈现出逐渐扩大的趋势。
目前农村住房的等级结构是由低到高依次由非产权住房类、产权住房类和多产权住房类组成。一方面，少数高收入者和管理层占用大量房屋，造成住房资源的闲置和浪费；另一方面，少数农村底层居民没有住房。中国99.3%的家庭拥有自己的房子，其中92.5%的家庭拥有一套房子，6.8%的家庭拥有多套房子，0.7%的家庭仍然没有房子。在农村住房贫富差距较大的西藏，1.32%的农村家庭拥有三套以上住房，6.35%的农村家庭拥有两套住房，但仍有1.35%的农村家庭没有住房。在首都北京，3.15%的农村家庭没有住房，8.77%的农村家庭有两套以上住房。根据人口普查对农民自有住房的评估，我国18.72%的农民住房资产在5-10万元，47.43%的农民住房资产在1-5万元，25.25%的农民住房资产在1万元以下。湖北、贵州、广西和重庆的住房价值差异尤为严重。湖北省18.88%的农民住房资产在5-10万元，44.13%的农民住房资产在1-5万元，33.09%的农民住房资产在1万元以下。可以看出，住房差异所揭示的贫富差距将导致非常严重的社会问题。
3.3农村住房浪费严重
3.3.1存在一户多房现象，住房空入住率高
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条明确规定，农村村民只能拥有一处宅基地。然而，在农村现实生活中，由于种种原因，“一户多房”的现象在农村或多或少还是存在的。根据人口普查数据，我国6.8%的农村家庭拥有两套及以上住房，其中河北农村家庭占比最高，占13.78%，其次是广东、海南、浙江、天津、山东、福建和北京，分别为12.95%、11.93%、11.20%、10.76%和9.76%
3.3.2建设用地过多，土地浪费严重
住建部在测算小康标准综合居住目标时，《中国农村全面小康标准研究》指出，“2020年，农村居民人均居住面积不超过40平方米，户均不超过140平方米”；与此同时，当国家统计局和中央政府研究室联合制定全面小康标准，即《全面建成小康社会居住目标研究》时，也指出“到2020年，80%以上农民人均住房面积达到20平方米”。但根据人口普查数据，2006年底，浙江农村居民人均住房面积达到175.46平方米，50平方米以上家庭占49.4%，25平方米以上家庭占80.9%，远超上述标准。显然，农村房屋超标准面积与我国保护耕地、减少占用农用地建房的基本国策相悖，应及时控制。
3.3.3不合理的房屋更新加剧了土地资源的浪费
近年来，农村居民新建房屋后保留原有房屋，原有村庄成为“空心村”，加剧了农村土地资源的浪费。根据典型调查，在浙江较富裕的地区，从上世纪70年代的草房、砖瓦房，到80年代初的二层外廊式建筑，90年代初的独立式小洋房，再到21世纪的花园洋房，房屋更新的速度明显不符合应有的房屋更新速度，而这种更新大多是以原有房屋闲置为基础，直接造成土地资源甚至耕地资源的大量流失。
3.4农村住房安全存在诸多隐患
房屋的安全隐患包括地震、泥石流、重力崩塌、山体滑坡等地质灾害。、洪水、台风、沙尘暴、雨雪冰冻等气候灾害，以及白蚁等昆虫灾害。
目前，农村房屋建筑工程主要采用四种建筑结构:钢筋混凝土、砖混、砖木结构和竹草土坯结构。抗震耐火性能最好的是钢筋混凝土结构，其次是砖混和砖木结构，最差的是竹草土坯结构。据普查数据显示，我国住房结构以砖木结构和砖混结构为主，钢筋混凝土结构住房仅占6.04%，仍有2124.51万户居民居住在竹草土坯结构住房中。就各省而言，31个省中有27个省的钢筋混凝土住房比例低于10%。然而，在云南、甘肃、四川等地震频发的省份，农村住宅中钢筋混凝土结构却很少。据云南省统计，云南省870多万户居民中，约20%的农村民居达不到抗震设防要求，需要拆除重建，约60%的民居需要进行抗震加固。我国西部和东北部分省份的竹草土坯房占比很大，新疆、西藏、云南、甘肃、青海、黑龙江等地占比很大。这些耐火性低的民用建筑通常是火灾隐患。
泥石流、滑坡、重力崩塌等地质灾害也是农村住房安全的隐患。此外，在我国沿海地区或与大江大河大湖和平原接壤的内陆地区，台风或洪涝灾害时有发生。
3.5公共设施与环境设施不同步
农民在热衷于投资住房的同时，对公共设施和环境的投资却关注较少，导致“只看新房，不见新村”“室内现代化，室外脏乱差”的发展不同步。
3.5.1公共设施配套不足
根据农浦的数据，在中国2.2108亿农村家庭中，有2265万家庭报告饮水困难，占10.3%。中国一半以上的农村家庭没有自来水。只有23.1%的家庭饮用水得到净化。此外，只有10.7%的村庄有体育健身场所，13.4%的村庄有图书馆和文化站。
3.5.2村庄环境混乱
本次调查的19391个镇中，只有19.4%的镇生活污水得到集中处理，36.7%的镇设有垃圾处理站。24.5%的村庄饮用水进行了集中净化处理，15.8%的村庄实施了垃圾集中处理，只有20.6%的村庄完成了改厕。
4新农村建设背景下的农村住房问题解决策略
农民住房条件的改善和提升是一项复杂的系统工程，涉及社会、经济、文化、技术、自然、精神等多个领域。它是一个整体性、共生性、协调性的概念，也是一个长期的、渐进的连续工程。
4.1统筹城乡发展，提高农村经济发展水平
我国城乡住房质量和居住环境存在较大差距。这种差距很大程度上是由于农村经济发展和收入水平低造成的。目前，农村居民住房消费仍停留在相对较低的阶段和档次，大多以满足基本生活需求为主。因此，中央和地方要贯彻统筹城乡发展的科学理念，加快农村经济发展，增加农民收入，改善农村居民住房消费，提高生活质量，通过城市支持农村、产业反哺农业等措施，切实解决农民住房问题。
4.2促进区域协调发展，加强对欠发达地区的支持
中国幅员辽阔，区域发展不平衡问题相当突出。只有加强统筹协调，缩小地区间发展差距，才能实现全面、协调、和谐发展。我国要积极实施区域发展总体战略，积极支持重点、难点地区农村住房建设，加大对落后地区的财政支持力度，帮助欠发达地区改善交通、供水、供电等基础设施，加强基本公共服务体系建设，促进欠发达地区发展，实现农村生活质量全面提升。
4.3多渠道筹集建设资金，大力推进农村基础设施建设
只有彻底改善农村公共基础设施，才能真正改善农村居民的住房条件。因此，需要建立“各级财政补贴、村级积极募捐、农民捐款、社会各界捐赠”的多元参与机制，多渠道筹集建设资金。要明确规定，各级财政新增经营性资金和固定资产投资必须有一定比例用于农村基础设施建设，将道路、给排水、供电、通信、污水、垃圾处理等农村公共基础设施建设纳入经济社会发展总体规划，按照适度超前的原则，与城市基础设施建设同步规划、同步推进、同步实施。同时，要完善农村公共文化服务和卫生服务体系建设，特别是要加强村级文化室、卫生室和体育设施建设，为农村居民提供便捷的文化服务和卫生保健服务。此外，要引导农民转变观念，以整体发展眼光推动农村住房和配套设施协调发展。
4.4科学编制县市规划和村庄布局规划，加强中心村建设
当前，我国已进入城镇化中期加速发展阶段，加快编制县市规划具有重要的现实意义。用县级规划代替原有的城市规划，有利于城乡协调发展，完善城乡功能，促进城乡联系，整合规划资源，提高规划管理水平。同时，要科学合理编制村庄布局规划，明确中心村布局，与村庄规模调整、撤村建房工作相结合，做好村庄规划与县市规划、土地利用规划的衔接。政府还应加强规划和管理，大力推广农村集中居住，鼓励节约用地，并对农民新建住房的面积和户型进行严格规定。一方面，鼓励农民向集镇和中心村迁移。对于自然环境差、资源匮乏、交通不便等欠发达地区的农村住宅，以及生态敏感区和重大工程建设区的农村住宅，宜采用异地迁移的模式。另一方面，对农村旧住宅用地进行复垦和耕种，对现有土地进行活化，促进土地资源的节约和可持续利用。
4.5对农村住房实行累进财产税
在经济发达地区，农村住房投资过度，一户多户，人均面积超标。建议政府对农村住房征收累进财产税。考虑到农村特别是中西部地区经济基础相对薄弱，农民承受能力有限，可以因地制宜制定一些辅助性的减税免税政策，比如农村住宅免税、中西部贫困地区免税等。这样既可以控制农民摊饼占宅现象，又可以补充房产税收入，让地方政府有更多财力投入农村基础设施建设。
4.6科学选址，动态监测，提高防灾抗灾能力，加强监管，消除安全隐患
在自然灾害频繁的地区，科学选择村庄是必要的。对于更容易遭受自然能源灾害的村庄，应鼓励全村以适当方式搬迁，政府对经济困难家庭可给予适当补贴。对于整体搬迁有困难的村庄，当地政府应加强自然灾害的动态监测，建立完整的应急预案，确保农村居民能够在灾害发生前迅速撤离到安全地带，保护其生命财产安全。
此外，政府应大力宣传和加强农民在自建房屋中的防灾抗灾能力，提高农民的住房质量意识。加强农民住房质量监管，定期组织技术力量对村镇建设项目进行全面检查。农民新建住房应经过当地规划部门的规划审批，并有正式的设计图纸。施工队必须经过正规的技术培训。建设过程中要有必要的质量监督，切实改变农村房屋未经规划审批、设计图纸、工程监理和不合格施工的“四无”现象。
4.7建立政府管理的宅基地市场，规范农村房屋流转
完善农村房屋产权和流转制度，为农村房屋顺利流转提供健全的制度保障。建立以可持续使用权为核心的农村宅基地制度，明晰宅基地产权。建立政府管理的宅基地市场，规范农村房屋流转。此外，还应采取各种相关配套政策，如降低流转过程中的税费，及时对空农房征收房产税，鼓励和督促拆迁户、一户多户、超占户出售房屋空；按照“一户一宅”的原则，购房农民受到严格限制。按照最严格的土地管理制度，规范农村宅基地市场，保障土地资源合理可持续利用。
作者简介:顾杰，博士，副教授，主要研究方向为住房经济与政策。；
基金:“新农村建设背景下农民住房问题研究”，国务院第二次农业普查招标课题；经济适用房建设中空的错配及其优化策略研究：浙江省社科基金“浙江省保障性住房建设空错配问题及对策研究”；
