这几天，网上关于九江万达地产的开庭又闹翻了。笔者前天也发文分析开庭情况，但今天越来越不合理，一群不懂房地产的人在大声说话。作为一名16岁的资深房产经纪人，笔者对最近网友讨论的一些热点问题进行了专业的分析和解读。
本文要点:房屋面积、购房时间、总房价、团购、首付款来源、贷款金额、贷款期限及月还款、产权证取得、房产是否已婚、装修投资、房屋现值、继承关系。
首次开盘推售房源，来自房天下 它第一次开放销售，来自方天霞
下一组买房是什么情况？
通常一个房地产项目一期开盘时，为了保证销售速度，尽快实现资金回笼，会组织各种团购活动。姚世兵的单位在万达地产附近，自然是首选的团购对象。但这只是房地产的一种宣传销售行为，与单位无关，最终销售合同是与万达签订的。
2.房屋贷款情况
按照之前的计算，房子的贷款是20万元。马旭说，月供一直是姚世兵还的，每月2000元左右。按照4.9%的商业贷款基准利率，贷款期限应为10年，月供2112元，也就是说2024年10月到期。
姚策出生于1992年。正常情况下，他应该是2014年本科毕业的。如果他是医学院，他将于2013年毕业。我们知道，买房按揭时，需要给还款人提供6个月以上的收入流量。如果2014年毕业，刚工作的姚策可能不符合要求。这时，他的父母可以充当共同还款人。
如果他是2013年毕业的，每月的工资只有2112元。工作一年多的姚策，只要月收入在4000元以上就可以满足。据推测，不需要共同付款人。
然而，不管父母是否共同还款，按揭款都是从主要贷款人姚策名下的银行卡账户按月转账。也就是说，姚世兵只能按月把钱转到姚策的借记卡上，银行再扣钱。
3.什么时候能拿到产权证？婚后是共同财产吗？
网上可以查到，万达华府一期应该在2016年11月底交房，符合两年交付毛坯房的周期规律。通常产权证会在交房后一年内取得。也就是说，应该在2017年取得产权证。
基于上市交易申请两年后可免交大额税费的事实，结合2019年8月底网上最早可查的万达二手房，推测产权证应在2019年8月以后取得。
2017年姚策结婚生子。考虑到2020年10月凯凯3岁生日，他们应该在2017年上半年结婚，婚后取得了产权证。
那么是婚后共同财产吗？先来个专业解读-
婚前有房产证的房子属于共同财产吗？在这种情况下，房子将被视为婚前个人财产。虽然房产证的发放是在婚姻关系存续期间，但司法实践中认为房产证的发放是以婚前个人购买行为的延续为基础的，房屋是婚前个人单独购买的。因此，在这种情况下，房屋应视为婚前个人财产，不应视为婚后夫妻共同财产。
所以，这套房子应该算是姚策的婚前财产。但自姚策与熊磊登记结婚之日起，婚后对方可主张借款偿还期内的权益。
4.装修徐岷花了多少钱？
目前市面上的精装修、家具、灯饰都在2500-3000元/平左右，房子100平，估计徐岷的装修、家具投资应该在25-30万之间。
5.这房子现在值多少钱？附加值是什么？
众所周知，2016年下半年到2018年，全国房价涨幅较大，很多城市房价都翻了一番。九江作为三线城市，也不例外。最近在链家在线上可以找到类似单位的挂牌价格是110万。所以推测这套房子目前的市场价应该在110万以内，价值已经翻了一倍多。
房地产的升值一方面依赖于整体市场的增加，另一方面也增加了精装品质的折扣。
当然，房子的具体价值需要第三方专业评估机构的评估报告，法院也会相应受理。
6.22.9万元首付款来源认定
在徐岷在庭审时提供的证据中，20万是从爷爷的银行卡里支付的，可以说是礼物或者贷款，但都可以说是归还。
至于律师说爷爷的钱和奶奶没有关系，那是无稽之谈。爷爷奶奶是夫妻，钱是夫妻共同财产。如果是这样的话，姚策的房子和熊磊没有关系。
7.财产继承关系
本案中，由于姚策并非亲子鉴定所生，且徐垚与妻子没有合法的收养关系，他们六人恢复了合法的亲子血缘关系。姚策去世后，他的遗产由熊磊、凯杰、郭锡宽、杜新枝共同继承。考虑到凯杰未成年，郭度年老，继承份额会有一定的倾斜。
由于郭锡宽说所有遗产都由熊磊继承，因此，所有债务也由熊磊承担。
考虑到徐岷的育儿努力，如果徐岷主张，他可以获得一定比例的继承权。
8.债权优于继承权
继承人继承财产前必须清偿被继承人的全部债务。
也就是说，如果徐岷要求返还为抚养姚策和治疗疾病所支付的钱，例如100万元，那么熊磊需要向徐岷支付100万元才能继承房产。这就是为什么褚寅教授建议，如果房子没回来，徐岷起诉归还房产。
总而言之:
九江万达地产，面积99平方米，总价42.9万元，首付22.9万元，贷款20万元，贷款期限10年，月供2112元，装修投资25-30万元，目前市值约105万元。
该房产由徐岷于2014年购买，产权登记在姚策名下，是姚策的婚前财产。
最后，说:
结合该房产首付来源及还款记录，以及姚策晚年时间较长，熊磊无收入的事实，我认为应视为姚策对家庭共同资产的代理。
此外，姚策非生物误解的发现，基于姚策病重未能及时撤销赠与、熊磊故意拖延徐岷有意错过起诉期等不良事实，结合姚雄欺诈性捐赠的不良历史，如判定该房产属于熊磊，将产生不良社会影响，未能起到弘扬社会美德、维护公序良俗的正确意义！
因此，我仍然从公序良俗的角度呼吁归还马旭的财产。
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