在2017年3月首次限购政策出台之前，环京热点香河的价格高达近3.1万平方米。今年是限购的第四年，香河的房价已经“砍到膝盖”了。有些项目的房价在1万元/平左右，甚至有些项目的参考价低至8500元/平。

虽然房价只有之前的三分之一，但是香河楼市还是很火爆的。

日前，记者走访了三个项目。那天，三个售楼处只有记者一个访客。目前限购政策要求非本地注册客户购买当地社保三年的房子，这就把大部分外地客户拒之门外。

为了促进交易，香河的新房销售悄悄告诉记者，“它已经变相发布了。”据记者调查，部分开发商已想尽办法卖房，包括承诺为外地客户“解决”购房资格、买房送车位送阳台等。

开发商展示了他们卖房的“魔力”

今年是香河限购的第四年。香河楼市现状如何？最近，记者走访了三个项目，空，没有其他访客。与喧闹的过去相比，今天香河楼市非常低迷。

开发商失去了核心客户群。为了卖房，开发商开始找单位给外地客户交社保，先卖房，3年社保到期后再网上签约。“在执行政策时，客户也可以先买房。”香河御景房地产开发有限公司“园区一号”项目业务员张兰告诉记者。

公园一号项目在建

3年本地社保缴纳记录是不是外来买房人和香河楼市之间不可逾越的鸿沟？张兰告诉记者，如果你买的是一手房子，开发商可以给解资质。现在外国人来香河买房，首付比例可以达到30%。张兰还表示，从去年开始已经从50%调整到30%。但后续记者查询相关信息，并未发现官方政策有此变化。

按照张兰的说法，一号园区的开发商更有实力。开发商配有安置房，有些类似于商品房。当销售带领记者参观项目安置房实景楼内的参考公寓时，记者发现安置房顶部的新房向外渗出，两处渗水痕迹约一米长。

除了一号公园，春城绿景兰亭苑项目的销售也表示，有“办法”帮助客户解决购房资格。公开资料显示，该项目由香河程春房地产开发有限公司开发，于2019年10月开业。出售该项目的李佳表示，该项目于2016年收购，2017年开始建设，2018年底和2019年初开始出售。

程春·吕晶·兰·袁婷

李佳说，在春城买兰亭花园，不仅能解决买房的资格问题，还能把车和房子捆绑起来。买房时，会送一个车位，并签订赠送协议。如果你买了一套三居室，你会得到两个阳台。

香河的一位经纪人告诉记者:“有四个资质，可以买。开发商说，解决资质就是解决技能证书和教育。”

记者在现场看到，公园一号、春城绿景兰亭花园售楼处大厅悬挂着许多红色横幅。其中一条横幅上写着:“购买商品房前，应先取得香河县商品房购买资格证书。”李佳告诉记者，这是两年前房管局要求的。此外，李佳还表示，房管局在检查是否存在销售违规行为时非常严格。

据李佳介绍，春城绿景兰亭苑项目的业主原本是香河当地家具行业的大老板。2016年，他拿了50亩地，这是他第一次尝试房地产行业的小刀子。此外，我们还在别处拿了200亩地，准备建设商业地产。

根据天眼查公开信息，程春吕晶兰亭苑项目开发商“香河程春房地产开发有限公司”的大股东是张宝春，他的名字不仅是香河程春房地产开发有限公司，还是香河义马家具有限公司的监事，香河县程春家具批发城的法人。根据销售声明，公司拿走200亩土地，准备建设商业地产，记者并未核实。

“高冷”老盘8年不降价

除上述两个项目外，记者还参观了塔米永红青海城项目。

三天永红青海城项目紧邻北京市通州区。从这个项目出发，10分钟就可以坐车看到“北京边界”。

三天永红青海城市社区入口左侧有一个“销售中心”。销售中心展示“住宅”标志。然而，销售人员张辉告诉记者，这是塔米永红青海城项目的销售中心，之前在院子里，后来搬到了这里。

张辉告诉记者，目前该项目价格区间在1.8万元/平方米至2.1万元/平方米之间。与其他项目相比，这个价格非常“冷”，比同类项目高很多。“大约高出60%或70%，”张辉说。

公开资料显示，项目分两期，开业时间分别为2013年5月23日和2015年5月23日。但是这个项目的销售周期很长，还在去转型的过程中。

圣田永红青海城社区

目前与本项目相邻的万润京运河湾项目均价约9200元/平方米。然而，塔米永红青海城仍坚持“自己承担代价”。不降价的原因是什么？张辉说:“不降价的是公司。”至于公司拒绝降价的原因，张辉说离北京近，是现房。

记者了解到，塔米永红青海城开业至今已销售8年。最近，该项目在安居客平台上出售剩余尾房的信息。资料显示，目前1号楼至12号楼有待售房屋。本项目开盘时间在香河楼市限购政策发布之前，也就是说本项目的销售经历了限购前后香河楼市的市场拥挤。

2016年塔米永红青海城项目移交。记者在小区门口看到，经过五六年的风雨洗礼，大楼的大门和外立面已经不再光鲜亮丽。很难想象这里有新房库存。

香河楼市可谓跌宕起伏

因为毗邻北京通州区，很多在通州工作的北票俱乐部选择在香河置业。白天在通州上班，晚上回香河睡觉。因此，香河也被称为“沉睡之城”。因为环京的区位优势，香河一度是炒房者的沃土，房价一度逼近3万元/平。

2017年6月2日，香河出台限购政策，要求非本地户籍购房需当地社保三年，且只能购买一套，已缴纳的社保不能作为有效凭证。这一政策的出台让香河楼市瞬间冻结，大部分外来客户被“屏蔽”。

限购政策出台前，有传言称北方三县将与通州统一规划、统一政策、统一管控。这让很多投资者都很期待，也成为了开发商的重要噱头。“园区一号”项目销售人员张兰告诉记者，在2017年3月限购政策出台之前，香河部分楼盘的成交价格高达2.98万元/平方米。

在2017年6月限购令到来之前，香河已经在3月迎来了一波限购潮，但3月新政并没有打压市场热度。

2017年3月21日限购政策要求非本地户籍居民购买一套住房，购房首付比例不低于50%。消息一出，舆论一片哗然，但香河的房价并没有下降，反而上涨了几千元。究其原因，张兰分析顾客心理:赶紧买，不买就买不到！

不管是客户的恐慌先来，还是卖家的一些诱导信号起作用，总之，现阶段香河楼市出现了一波短暂的热购。

据张兰介绍，限购发布近三个月后，房价从2.3万元/平方米飙升至2.6万元/平方米。按照这个涨幅，月均涨幅是1000元。以100个平房为例，总价230万，不到3个月，价值260万。

然而，很多购房者并没有料到，这波买房潮成为香河房价暴跌前的“最后疯狂”。房价暴涨三个月后，突然停了下来，楼市发生了戏剧性的逆转。

2017年6月2日，廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确指出未在本市登记的居民，需提供当地社保3年并购买一套，已缴纳的社保不得作为购房的有效凭证。

这个消息就像深水炸弹。提供当地3年社保的要求，意味着国外买房人几乎被卡在买房的路上。“北方三县买房的人都是在北京上班的北漂，很多人在北京交社保。”张兰说，“从那以后，房价就停了。”

2017年，二手房业主和买家之间有一场心理博弈。业主不急，买家也不急。双方已经僵持了一段时间。然而，这种僵局最终被业主打破了。有些业主利用高杠杆炒房，三两个月还是可以应付的。时间长了，资金链断裂，他们不得不降价卖房。此时，房价开始下跌。张兰表示，已经“大幅下跌”。

李佳告诉记者，在香河楼市最“疯狂”的时期，开发商和中介联手哄抬房价。“过去主要中介和开发商合伙炒股，大家一起上去，香河前几年也是这样。”李佳说。张兰告诉记者，他认识一个房地产投机商，持有70多套房，全部用的是亲戚朋友的名字，全部都是贷款或者贷款买房。限购政策出台后，由于资金压力，他开始降价卖房。

前不久，《中国时报》和多家媒体报道，燕郊有一个例子，限购后总价300万元的房子价格大幅下调，总价变成了170万元左右。由于还款困难，业主只好喊“免费送货”。只要承购人愿意接手，房子是免费的，贷款是可以还清的。

房屋交付的消息一出来，很多人几乎不敢相信有这么一件“好事”。然而，经过进一步审查，发现偿还贷款的钱足以以最新的市场价格购买新房。张兰告诉记者，“虽然这是个例子，但也说明了当时市场的一个情况。”

香河楼市未来会涨价吗？香河一位资深房产经纪人认为，香河楼市未来的涨价主要取决于通州未来的建设。目前很多企业都搬到了通州。如果未来通州的人口数量持续上升，未来购房需求必然会增加。在此背景下，香河的价格仍有上涨的可能，但具体涨幅无法确定。

业内专业人士向购房者建议，在香河买房要做好长期自持的准备，两年内可能不会有大的涨幅。

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