最近，业内最受关注的房地产项目无疑是位于上海董家渡的王迪绿地项目。
3月24日，作为疫情后上海首个进入市场的项目，绿地董家渡项目的住宅楼“海泊外滩”率先开放3栋住宅楼。按照13.8万元/平方米的均价计算，首期推出的3栋楼203套房源，可为绿地带回近60亿元资金。
董家渡王迪项目对绿地有多重要？绿地集团董事长张玉良曾笑着说，他每隔一段时间就会去一次项目，有时候会“心有余悸”，睡不好觉。当这个项目第一次在北京亮相时，张玉良甚至亲自“大后方”宣传。
3月26日下午，国家商报记者在董家渡项目现场看到，120万平方米的巨无霸综合体已经全面开工，多个工地同时开工、近千人开工的场景相当震撼。
据记者了解，董家渡项目建成的7栋写字楼中，有4栋已经出售，单价差不多10万元/平方米。目前已为绿地贡献100多亿元。如今，董家渡的绿地采用了几乎所有以往项目都难以企及的“金色”。
然而，一年前，董家渡项目只是一个业主负债的项目，被折价出售。正是这个曾经的国地王项目，经历了资本与地产的“博弈”，从跌宕起伏到起死回生。
董家渡项目施工现场
一手做地王，一手贱卖资产
董家渡项目，原名“钟敏投资”。这家诞生于2014年8月的企业，由59家民营企业共同投资成立，股权极其分散，财力极其雄厚——仅用了5年时间，总资产就从400多亿元猛增至3061亿元。上市仅三个月，新发布的“中国民生投资”就与外滩投资、杜佳地产一起，以248.5亿元的总价，在上海外滩酝酿了一个全新的中国“地王”——董家渡地块。
当时，董家渡地块或许只是众多民间资本利用高杠杆煽动“稀缺土地”的又一场博弈。然而，中国人民投资在第一次世界大战中成名，一时没有引起重视。
然而，很难预测。当它再次登上头条时，中国人投入的标签变成了“债务违约”、“出售资产”和“资产困境”。然而，中国民生投资曾经规划了庞大的董家渡“高端商业综合体”，5年间只搭建了几栋孤零零的建筑。
最终，完成的董家渡王迪写字楼项目被中国人民搬上了拍卖台。
据《国家商报》记者了解，在与中国民生投资有限公司洽谈董家渡项目的众多“买家”中，价格越来越低，有的甚至将50%的债权压在征地初始成本价以下。不过，对董家渡项目进行过彻底调整的人会发现，报价可能问题不大。因为更多的麻烦来自于中国民生投资有限公司股权极度分散，资产负债表内外难以一次性理清的高额债务所造成的流程纠缠。
曾有传言称世茂最接近董家渡项目，中国民生投资50%股权报价160亿元，但世茂因交易背后问题复杂放弃。格陵兰集团最终接手。消息刚开始有点突然，但精品是意料之中的。
绿地以国企为背景，在上海相关部门和金融机构的配合下，于2019年2月13日正式接管了中国民生投资最有价值的资产之一——上海董家渡13、15号地块。绿地耗资121亿元，一件宝物被打折收入囊中。
“贵娃”成了“赚钱神器”
拿下董家渡王迪项目后，绿地似乎不在囊中。根据协议，绿地没有一次性付款，但121亿元毕竟不是小数目。为保障董家渡项目的发展，绿地计划在不超过300亿元的额度内向金融机构提供项目公司融资担保。另据了解，董家渡项目总投资高达6700亿元，安信信托也投资了100亿元左右，拿不走。
因此，项目实现后，必须优先偿还工程款、下一笔建设投资、金融机构贷款利息。有业内人士曾开玩笑说，董家渡项目是一个耗资巨大、耗资巨大的项目。
近年来，绿地在规模扩张中经常得到资助和注入。董家渡项目能否自行输血，为群体减轻负担，甚至创收，也是影响绿地品质的一个因素。因此，这个耗资巨大的宝藏甚至一度成为公众对绿色空间发展势能的质疑。
张玉良将董家渡项目移交给了以管理和效率著称的绿地二期。仅仅一年的时间，这个项目真的加快了很多。去年5月，当董家渡项目被重新呈现为“绿外滩中心”和“海防外滩”时，据记者了解，绿地已经做了第一单。
3月26日，当《国家商报》记者来到董家渡项目现场时，已有7栋写字楼竣工，中山南路西侧的商场也进行了结构封顶，甚至有几栋超高层建筑被拆成了一半。
据绿地介绍，已建成的写字楼中有4栋已经出售，购买者多为有金融背景的公司，如购买A1、A2栋的PICC，以及购买整个总部办公三栋的海通证券。
查看两栋写字楼的预售证明，记者发现A1、A2栋的成交对价约为33亿元，相当于10万元/平方米的单价，几乎被视为国内“最贵”的写字楼。
项目施工现场
此外，海通证券B座交易对价约70亿元，项目对绿地的贡献超过100亿元。金融机构热情高涨。用CBRE投资部主任周志峰的话来说，“国内金融机构要进行新一轮布局，陆家嘴基本买不到楼，必须要抓住隔江相望的黄埔金融集聚带。”
此外，绿地的收入还集中在一块“肥肉”——住宅上。3月24日，作为疫情后上海首个进入市场的项目，绿地董家渡的一栋居民楼“海宝外滩”率先开盘三栋居民楼。
事实上，海防外滩原本计划在2月20日开业。毕竟越早卖出越早赚钱。为了增加单元数量和客户数量，绿地进一步调整了公寓结构，增加了小单元比例。按照13.8万元/平方米的均价，一期将推出3栋楼203套房，可为绿地带来近60亿元的回款。
很多业内人士也认为，整个董家渡项目有非常可观的现金回报。即使持有，你也可以通过资本化获得非常高的回报率。
然而，在这个项目中，也许格陵兰更注重真金白银。据了解，办公楼的绿地只剩下40%作为自持，即一栋300米外滩地标建筑和部分商业建筑，其他则出售。
投资者的“活门”？
关注董家渡项目赚了多少钱，关注项目的股东和财务投资人——安信信托。
近日，安信信托曾因中国民生投资发出雷霆，逼迫投资者延期一年付款。据了解，在中国民生投资有限公司发生流动性危机、董家渡项目完成所有权变更后，后续安信安迎42号滚动发行情况不佳，其中优先信托收益权129亿元，劣级43亿元。此外，涉及的诉讼多达35起，官司缠身的精华信托已超过100亿元。现在，为了缓解资金和债务压力，安信信托对董家渡项目寄予厚望。
据报道，安信信托参与了项目的定价、财务、成本和收入。“董家渡王”项目背后有很多资本参与。即使大股东转让给绿地集团后，仍有大量资本以金融投资者、股东和债权人的身份出现在项目背后。
从中国最贵的地方到上海最贵的建筑。与其说董家渡是一个房地产项目，不如说是一场“房地产资本游戏”。
现在回头看董家渡王迪项目的“方案”，张玉良亲自上阵，安排了一大批超高层建筑，匹配了最贵的价格，一次次金牌级别的待遇背后，也有资金需求。同时，消费者也获得了有价值和升值的土地。
也许真正微妙的房地产资本博弈会导致双赢。
