01
了解上海的买房积分制
家庭的
十点对
0分为未婚或离异、丧偶等个人
●申请认购时，认购对象为夫妻加10分。认购对象为成年未婚或离异或丧偶的，此项不得分。
人口普查登记册
10分上海户口
0分不在上海注册
●申请认购时，认购对象为上海户籍的，加10分；认购对象为非上海市公民的，此项不得分。
住房所有权状况
20分上海没有房
5分上海有房
●申请认购时，认购对象名下住房套数的计算按照住房限购政策规定执行，无房者加20分；认购对象为名下有1套住房的上海家庭，加5分。此外，需要注意的是，2021年1月22日后认购对象赠送给他人的房屋仍包含在认购对象名下；承租的公有住房登记在认购对象名下。
五年内在上海买房
无房子扣20分，5年内无买房记录
5分有房子，5年内没有买房记录
0分，无房，有5年内买房记录
0有房子，5年内有买房记录
●申请认购时，认购对象名下无房且5年内无购房记录的，加20分；认购对象为上海某家庭名下有房屋且5年内无购房记录的，加5分；认购对象在5年内购房的，此项不得分。
在上海交社保要多久
从2003年1月开始计算，每个月缴纳的社保将增加0.1-0.24个点。
单身取决于个人情况
家庭是指支付更多社会保障的配偶
●社保缴费系数不是0.1，而是0.1-0.24美分/月。根据所列项目的产品类型和结构。
02
新政后的最新认知还有几个关键点
当新房比例超过1:1.3时，将启动积分制。比如选100套房，大概有130组高分入围。入围后，后续公证和抽奖。
每个参与订阅的买家都需要检查规则。首先自己申报分数，填写承诺表承诺真实。提交后，上海市房管局、民政局、社保中心等。将进行在线验证，以确认每个买家的积分。订阅点的审核时间估计为10天。
03
上海新房积分制后买房的三个步骤
新房摇号规则明确后，上海购买新房的流程也发生了变化，需要认购、评分、摇号三个步骤。
一个
第一步是订阅。买新房时，买受人主要提交家庭证明、户籍、住房状况、5年内在上海购房记录、在上海缴纳社保等相关数据，并初步计算得分。
2
第二步:评分。如实申报后，市房管局、民政局、社保中心将对每位购房者的评分情况进行网上核查、复核、确认，评分复核时间预计10天左右。
三
第三步，摇号。按照130%的上限，确定入围分数线，大于或等于入围分数线的买家即可参与抽奖。
比如一个楼盘推600套房，有1000个有认购意向的客户，按照130%的认购上限，只有总分前780的买家才有资格进入抽奖。如果第780名的分数是20分，所有有20分的买家都可以参加抽奖。
04
在第一手房子里买房
05
关于新房评分的16个常见问题
Q1:那边只有五栋房子。如果你卖掉它们，你会把它们算作空的吗？
答:只有五年以上的房子会在没有住户的情况下出售。
Q2:如果你名下的房子在城外，是不是没有房子？
a:限于上海，所以没有住户。
Q3:如何定义采购记录？
答:从购买之日起，五年内没有购买记录，只有购买记录，没有销售记录。
Q4:离异人士，出门一身干净，他们被认为无家可归吗？新政策的局限性是什么？
答:离婚后要追溯三年，看离婚前家庭购房情况。比如去年离婚，离婚前有2个家庭，即使离婚后也受到限制。如果你再婚，社保会算两个家庭和几个。
Q5:上海户籍单身。2009年，我和父母合租了一套房产。是房子还是没有房子？还能买房吗？
答:2011年之前，没有住户。单身的可以买一套。
Q6:拆迁取得的安置房算不算购房记录？
答:公租房不算，产权或共有产权也算住房。
Q7:有一套刚卖完的拆迁房。你有买房的记录吗？
答:如果拆迁房是5年内买的，即使有购房记录。
Q8:在同一房产证上给一方会影响无房部分的评分吗？
答:这取决于给予的时间。如果是2021年1月22日之前给的，则视为无房。2021年1月22日后赠予他人的房屋仍包含在认购人名下。
Q9:如果认购组数与待售房源数之比小于等于1.3:1，不采用评分排序会怎么样？
答:凡符合购房条件的，均纳入公证摇号。
Q10:所购新房已网签，但未取得房产证，一年后才能取得。目前有没有房子？
答:网上签约的房子都有购房记录，所以算房子。
Q11:退休人员的社保怎么算？
答:退休人员的社保年限是按缴费多少个月计算的。比如从2003年1月开始，如果2005年退休，社保只能算两年。
Q12:户口本名下有套房，无贷款。我想把它转给我的父母。这没有房间吗？
答:如果是2021年1月22日以后给的，不能算无房户。通过二手房交易转移所有权被视为无户。
Q13:对于上海户籍家庭来说，社保分是按一人计算还是两夫妻一起计算？
答:如果基金是一个家庭认购的，按照家庭成员中谁支付的多计算。
Q14:社保需要连续社保吗？
答:不是，是根据实际缴纳社保的月数计算的。
Q15:外国人买房一定要摇点数吗？
答:海外人士符合条件可以在上海买一套，也是通过打分和摇号来认可的。
问题16:你如何定义房间？搬迁房算不算？
如果名下有上海房产，就有房子。2011年1月28日前与业主共有的，不计入名下物业。
06
更高的分数并不意味着优先考虑彩票
虽然分数较高的购房者更容易被纳入摇号对象，但这并不意味着他们一定能先选一套房子。因为进入抽奖系统后，所有积分都会被机器完全打乱。也就是说，分数只能决定你是否入围，而获奖的几率其实是一样的！
同时，企业用户参与认购新房的门槛明显提高，必须同时满足以下条件:成立5年，累计纳税100万元，5年以上10名员工社保，或累计纳税超过500万元。但一旦项目审批超过130%，启动积分排序规则，企业只能错过采购。
二手房流程和限购政策
上海限购政策
单打分析:上海单打
首先，有一个单独名称的房间，受购买限制。
第二，没有一个名字下的房间。我和父母以前不超过2套，可以购买一套新的住房。
第三，没有单名下的房间。我和父母之前有3套以上，购买量有限。
婚姻状况分析:上海已婚人士
1.夫妻双方都在上海注册
A.夫妻双方之前与父母新购买的房屋不超过2套。
b、夫妻一方之前和父母有三套，另一方没有房，可以买新房。
c、夫妻一方之前和父母有3套，另一方和父母有1套，可以买新房。
d .夫妻一方之前和父母有3套，另一方和父母有2套，可以买新房。
e、夫妻一方之前和父母有4套以上，购买受限。
2.夫妻一方为上海户籍，另一方为非上海户籍
a、购买第一套房产证，一个未在上海登记的人可以单独登记，但需提供社保证明或纳税证明5年以上。
b、购买两套房产证，有上海户籍的人必须取得房产证，否则，他们会受到限制。
注意:
五年社保或五年个税是指合同签订的月份不计算在内，社保或个税一般是63个月中的60个月缴纳。
离婚分析:
一是婚姻存续期间出售的房屋不在限购范围内
二、离婚后，现家庭和原离婚家庭应计入新购住房数
三是离婚时房屋未出售或赠与，离婚后出售或赠与的房屋仍计算在内
第四，其余限购政策不受限制
5.离婚已超过3年，不受新政影响
第六，离婚后再婚按照新政策执行
判断参照法
注意:
以上是各区交易中心对新政解读的总结，不排除调整的可能。具体以各区房地产交易中心限购或电话962269为准。
上海住房贷款政策
一、商业贷款:
一户购买首套住房并申请商业性个人住房贷款的，首付比例不得低于35%。
在本市有一套住房且在本市无住房但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的，可购买普通自住住房，商业贷款首付比例不低于50%；购买非普通自住住房的，商业贷款首付比例不得低于70%。
第二，公积金贷款
第一套房:
上海没有房子，也没有贷款。夫妻双方婚前与父母共有的财产不超过一处，姓氏下没有房。
第二套房:
上海没有房子，有一次上海公积金贷款记录。上海有一套房，人均面积≤ 37.2m，没有使用上海公积金贷款。
贷款限制的认定方法
上海有一套房，人均面积> > 37.2米。
上海有2个或2个以上楼盘。一笔上海公积金贷款未还清或两笔公积金贷款已入账。
购买首套建筑面积小于90平方米自住住房的家庭，住房公积金贷款首付比例不低于20%；购买首套建筑面积90平方米以上自住住房的家庭，住房公积金贷款首付比例不低于30%；
对于购买第二套住房改善居住条件的家庭，如果符合上海市普通住房标准，将参照第一套住房贷款政策执行，首付比例不低于30%；改善后的第二套非普通住房首付比例不低于60%。购买第一套自住住房的，贷款利率为住房公积金贷款基准利率；对于购买改善型第二套住房的，贷款利率将上调至住房公积金贷款基准利率的1.1倍。
停止向有两次公积金贷款记录的员工家庭发放贷款。停止向上海一套房、人均面积> 37.2 m的家庭发放贷款
借款人公积金存款账户余额确定的贷款额度倍数由40倍降低至30倍。
严格执行住房和城乡建设部还款能力计算比例，将月还款额降低至不超过工资基数的40%。
上海普通住宅和非普通住宅的区别！
普通住房应在住房类型、成交价格和建筑面积三个方面达到以下标准。不能同时满足条件的是非普通房屋。
房屋类型:五层以上的多层、高层房屋；五层以下的旧式、新式、旧式车道。
成交价格:内环以内:≤450万元/套；内外圈之间:≤310万元/套；外环外:≤230万元/套。
建筑面积:单套建筑面积≤140平方米。
上海二手房交易流程
2月1日新政出台后，
房地产交易登记减少到5个工作日
一次性受理、内部流转、并联审批、统一时限。也就是说，受理窗口统一签收后，提供房屋状况查询和限购审查、税收征管、不动产登记内循环、EMS快递服务。
上海房产税征收标准
二手房交易税费
外国人买房介绍
外国人在上海买房需要什么条件？
1.在上海结婚的外国人只能买一套住宅。
2.非上海家庭限购上海户口，但夫妻双方必须至少有一个社保或个税，且在购买之日前连续缴纳5年及以上。
3.外国人在外地的房产不算，只要上海没有房产，就可以买！
4.居留证有效期超过三年
所需证书:1。身份证2。结婚证3。户口本。收入证明。完税证明。居留证
特殊客户群体:
一、全市集体户口
按照上海户籍政策，但要注意户籍证件号码:比如90、98、97都是上海户籍。户籍证明编号。:99是上海户口，不是上海，按外地户籍政策执行。
二.外国国籍或港澳台同胞
提供一年上海劳动合同和一年税单！你可以买房子。
第三，博士和博士后
你需要结婚并提供学校证明。五年不提供社保，五年不交税就可以买房。
四.军事人员购买住房
一、原籍上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可以买一套，结婚可以买两套。
b、原籍不是上海户籍，按外地户籍政策办理。单身的不能买，结婚的时候可以买一套。
注意:
1、入伍必须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、婚姻状况、有无未成年子女、出生证号。
2.军人是指不是上海人，不能买房的军官、士兵或士官。、
公司名义购房
公司名义购房
国内注册公司购买商品房需要满足的条件
1、企业近几年纳税额在500万元以下的:
答:公司成立5年；
b:本市企业累计纳税已达100万元；
c:企业职工人数在10人以上，按规定在企业缴纳社保、公积金满5年。
2.如果企业近几年纳税超过500万，在买房时就不会受到上述成立年限、员工人数等条件的限制。
注:目前上海各交易中心对该规定执行的操作标准仅限于企业购买新建商品房，现有商品房的购买暂无条件限制
在海外注册的公司不能在上海购买商品房
上海楼市政策变化
