许多人第一次买房。他们对买房的流程和注意事项都不是那么熟悉，更不用说应对开发商的各种陷阱了。
今天的买房指南也是给大家好好梳理一下新手买房路上的“坑”，以及如何处理这些“坑”。
最大的“坑”:虚假承诺
开发商为了卖房，往往会在销售广告中对绿化、会所、幼儿园、游泳池、健身房、停车位、超市、容积率、楼间距等配套设施进行漂亮的描述，但这种承诺并没有写在合同中。结果当有规划变更、绿地变为停车场、房屋下有大水泵、可预见的未来道路开通等。，当买家要求声明时，开发商以规划变更已经规划部门批准为由推卸责任，或者以合同约定不明确来搪塞，消费者一般很难得到赔偿。
解释:
房地产开发商或代理商利用买家认为广告内容会写进合同是理所当然的心理。有些买家经常被图文并茂的广告吸引，于是草草签了合同，却没有仔细看合同，认为广告的内容应该记录在合同里。
请参见以下内容:
我们应该进行实地考察，保留广告单、销售手册和其他宣传材料，以便所有广告内容都可以包含在正式合同中。今后，如果开发商不履行，这些信息可以作为追究其法律责任的有力证据。
第二大“坑”:存归存
在正式的商品房买卖谈判中，由于具体条款的争议，导致正式的商品房买卖合同无法签订，双方随后就购买人支付的款项是否视为定金、定金违约金是否适用等问题争论不休。
解释:
商品房认购书对合同具有约束力，当事人违约应当承担违约责任。认购书约定的金额应视为终止定金，并应适用定金罚则。但当存款写成“存款”时，情况就不一样了。有所作为:
保证金是在合同订立或履行之前，保证支付一定金额的一种方式，也称为保证金。根据《担保法》规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权请求返还定金；接受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
定金是买受人与开发商初步达成房屋买卖意向协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，买受人通过支付定金在此期限内取得优先购买权。在正常情况下，它被视为预付款。预付款不具有保证债务履行的功能，也不能证明合同成立。这时，如果开发商骗取定金，购房者就无法得到法律保护。
请参见以下内容:
知道定金和定金的区别，在和开发商签认购书的时候就要看清楚。如果你聪明，我相信你不会犯错误。
第三大“坑”:内部认购
很多开发商喜欢在房地产预售之前搞内部认购，一是为了造势，二是为了做彻底的调查，所有这些都是为了预售做准备。对于买家来说，内部认购的价格相对较低，具有吸引力。
解释:
由于内部认购行为不被政府认可，不纳入管理，商品房内部认购可能存在以下隐患:一是开发商未缴纳开发地块土地使用权出让金，导致日后难以取得房产证；二是该商品房可能已经被开发商抵押，未来买受人将无法获得完整的房屋权利；第三，由于内部认购合同未经政府部门登记，开发商可能会出售更多一楼的房子。
请参见以下内容:
要选择信誉好、实力强、有知名品牌的大型楼盘，买家千万不要因为所谓的商品房内部认购价格而大意。
第四大“坑”:数字是“抢购”
为了营造销售红火的假象，开发商往往会找一些亲戚朋友在销售现场做“托儿”，并在销售业绩图上伪装出一个特殊的标志来代表已售单位，让人觉得房地产好卖，销售红火，从而引发客户的购买欲望。
解释:
虽然这种方法很老套，但效果很好。边肖周围有很多人，他们原本只有买房的想法。但是，当他们看到很多人在抢房子时，有些人甚至觉得当场签合同就必须买，有些人则是一时冲动直接签了合同。
请参见招募和解散:
第一，购房者一定要据理力争，明确告诉售楼小姐，除非这套房，其他房间都不需要；二是查看合同，看你选的房子是否真的已经卖出去了；第三，一个好的防范方法是在房地产交易中核对正确的销售数字，避免陷入“抢购”的陷阱。
第五大“坑”:支撑萎缩
很多不良开发商在推楼盘的时候经常会向你推荐公园周边的配套规划，包括幼儿园、高端会所、运动场、时尚商业街等。然而，在开发商与买家签订的合同中，往往缺少园区周边的配套规划，这使得承诺的园区周边配套规划成为一张纸空。
解释:
支持这个项目的关键是有多少家庭给孩子买房，孩子是大事。如果配套设施跟不上，就要重新换房。
请参见以下内容:
购房者要冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不要被表面现象所迷惑。如果开发商提供免费交通，能长期免费吗？二是调查设施是否得到部门认可。第三是看看周围有没有可供选择的配套设施。
第六个“坑”:五证不全
一个合法正规的房地产开发商必须有完整的“五证”和“两本书”。在实践中，一些开发商为了掩盖虚假情况，往往找借口不出示这些文件的原件，要么说自己拿着相关文件是为了某个程序的审批，要么说文字放在远离售楼处的公司总部。
销售人员经常要求客户先签认购书或合同，一旦客户付下定金或购房款，如果出现问题，开发商会立即变脸，客户在卖房时再也看不到充满春天的笑脸。
解释:
房地产开发商应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
前两个证书由市计委颁发，建筑施工许可证由市建委颁发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋局颁发。
请参见以下内容:
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，但也不用记那么多。买房时只需看《国有土地使用证》和《预售许可证》。
因为开发商如果没有取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，就拿不到《国有土地使用证》，如果没有取得上述两个《规划许可证》和《建设工程施工许可证》，就拿不到《预售许可证》。开发商在取得《预售许可证》时，能够证明该项目在规划、工程、用地等方面已经获得政府批准，具备进入市场进行商品房开发的条件。
部分城市已经开通网站查询五证，买家也可以登录当地网站查询开发商的五证。请提醒买家，签合同前，看你提前购买的房子是否在预售范围内。只有购买预售证范围内的房子，才能更好地保护自己的权益。
