文 | 蔡磊 ★ 会融集团创始合伙人 文字|蔡磊★容晖集团创始合伙人

最近和朋友私聊很多。因为疫情的影响，财政压力太大，场馆的开支和员工的工资都需要资金。但现在只有我名下的按揭房，已经正常还款6年多了，没有逾期。请问我是否可以通过按揭房再次借钱。我很确定没问题！

其实，即使按揭房子还没有结清银行贷款，也是一个不错的融资工具。而且根据抵押房屋的不同类型，申请贷款的方式也不同。

这里有很多方法可以详细分析不同类型抵押房子的贷款。

1.尚未移交的抵押房屋

刚买的商品房已经开始还贷，但是还没有交房

只要按揭房还款半年，就可以通过按揭房申请银行信用贷款

信用消费贷款/信用经营贷款

1.无抵押和无担保，贷款金额根据抵押房屋的月供和还款期限以及负债率综合计算。

2.月供越大，还款期限越长，贷款额度越高。一般单笔授信额度最高为50万。

3.没有明确的使用限制，可以申请消费，也可以申请经营。

2.已移交但未办理房产证的抵押房屋

对于这样的房产，可以先参照之前的方案申请信用消费贷款或者信用操作贷款，因为已经还了半年了。除上述方案外，还可以申请专项贷款。装修贷款也是信用贷款的一种，被银行归类为专项贷款。

装修贷款

1.已移交的按揭房、全价房、回迁房、经济适用房均可申请。

2.银行装修贷款应专款专用。原则上只能用于房屋装修，但实际上，即使房屋已经装修，也可以办理。

3.翻新贷款要求申请人提供更高的信用信息。与其他信用消费贷款相比，流程相对复杂，放款周期会较慢，但利息相对较低，最高额度为50万。

4.贷款一般发放给第三方账户，或者由装修公司以卡分期的方式进行刷单。

3.已交房并申请房产证的抵押房屋

对于有房产证的按揭房，有两种融资方式。

房地产第一按揭

只有当抵押贷款结清，房产变成全款时，才能进行抵押贷款。属性只有剩余价值空才能做，否则即使做了，没有限制或者限制很小也没有意义。

1.房价上涨越快，还款期限越长，可贷金额越高。贷款金额=房地产当前评估价格*可贷金额

2.大多数住房抵押贷款也需要在实践中操作。大部分银行只接受经营性按揭贷款，少数银行接受消费按揭贷款，上限100万。

房地产二次抵押

其实按揭贷款是一种以房产为抵押的抵押消费贷款，按揭银行是房产的第一债权。因此，如果抵押的房屋再次抵押，依次称为二次抵押或抵押。

1.二次抵押金额=房地产当前评估值*可贷金额-抵押贷款余额

2.有两点需要注意:

第一，像抵押一样，财产必须有剩余价值，金额不能为负数，或者金额很小没有意义；

第二，要有实际操作，不能作为消费。也就是说，上班族不能办理二次抵押。

3.市场上一些非银行机构可以做，但是利率比银行高很多。

在这里，我想提醒大家，不同的物业，不同的资金需求，不同的资金用途，不同的还款能力，有很多不同的融资选择。没有好，只有合不合适。