受疫情影响，今年房企业绩发布会普遍延期。不用说，疫情对整个行业的影响。事实上，早在2018年秋天万科召开的名为“Live”的例会上，日子就逐渐变得糟糕起来。去年更是进一步加重，以至于被说是“被频道掐住了”。在此基础上，新冠肺炎疫情又补了一刀。
因此，今年的房企年报特别有意思。从公布的业绩来看，很多房地产企业，甚至是巨头的业绩都没有达到预期。比如某房企在3月中旬披露了2019年全年业绩，第二天就迎来了A/H股的双杀。
水龙头是这样的，其他的自然就可以想象了。当然，也有一些房地产企业，业绩依然亮眼。比如龙湖、金科、融信中国、奥林匹克公园等等。成功从来不是偶然的。为什么他们这么牛逼？
▲来源:各企业年报
当然，过去的经验固然重要，但我们更应该关心的是未来该怎么做，因为按照最乐观的预期，今年整个行业的规模也会下降。竞争必然会变得更加激烈。如何看待过去业绩不错的房地产企业？你要怎么办？
以上，各房企年报或业绩发布会都有答案。下面，明袁俊将对此一一解读。
提高人均效率的组织变革
降低拿地和拿钱的成本
中欧国际工商学院终身荣誉教授徐小年认为，企业的第一社会责任是以尽可能低的成本向公众提供产品和服务。
人类文明的发展史就是不断提高效率的过程。提供同类产品，你的效率比别人高，你的成本比别人低，你就赢了。在过去的一年里，标杆房屋在这方面做得很好。
首先，多渠道征地降低了土壤储存成本
长期以来，帕尔迪一直是万科研究的对象。但在2007年，结束了成立以来连续57年保持盈利的记录，巨亏22.56亿美元。接下来的4年，持续亏损，亏损总额超过了之前10年的利润！
帕尔迪损失的原因之一是它占用了大量土地。当市场单边上涨时，没有大问题，但一旦涨幅变得很小甚至下降，就变成了毒药。
目前，中国房地产市场也面临着类似的情况——如何把它做好；弄错了很麻烦。
前100强房企中有一些在过去几年过于乐观，拿走了大量高价土地和大量旧改项目。他们想成为一个大胖子，但是他们去年被别人吃掉了。因此，控制征地节奏和成本至关重要。
▲来源:有限公司总裁俞演讲PPT
为了降低征地成本，每个房企都有自己的神奇力量:
良好的财务状况让龙湖可以在低点获得更多的土地。去年龙湖的征地面积/销售面积为122%，76%的征地面积位于一二线，平均征地/销售价格为36%，同比-6.7%。一方面有钱，另一方面商业运营优势，让龙湖可以参与一些门槛竞争相对较大的项目，有效降低其征地成本。
奥林匹克公园有许多旧的改造项目，尤其是在大湾区。2019年，奥林匹克公园新增可售价值约1861亿元，平均土地成本约为每平方米3199元。与2019年每平方米平均售价10103.5元相比，征地成本较低。
同样，2019年，融通通过一、二级联动等多元化渠道获得46个新项目，有效降低了成本。
金科通过更多的合作降低了土地收购成本。去年前三季度，成本从3430元/平方米下降至2509元/平方米，新增土地权利比例继续下降至66%。
第二，控制杠杆，提高信用评级，降低融资成本
春节开始后，房地产金融部门的人很忙。为什么呢？因为缺钱！一位来自TOP30房地产融资的人告诉明袁俊，他现在可以拿到钱了，奖金几乎是以前的两倍！
为了救急，一些房地产企业不得不拿高成本的钱。这是可以接受的权宜之计，但从长远来看是危险的。因为这会吃掉你很多利润。
虽然去年宏观层面由去杠杆转为稳杠杆，但标杆房企都在自觉降杠杆，金融稳定、信用评级高自然会降低融资成本。
2018年，融信提出积极降负债，寻求规模、利润、杠杆三稳；2019年净负债率为70%，较2018年同期下降35个百分点。
同时，融信还通过密切关注资本市场动态，把握市场窗口，采取债券互换、互换报价、发行美元债券、公司债券、配售股份等积极的债务管理措施，降低了融资成本，延长了债务期限。
这些措施获得了国际三大信用评级机构的认可，它们在去年相继上调了融信的信用评级。
2019年末，金科有限公司资产负债率和扣除预收账款后的资产负债率分别为83.78%和48.12%，较三季度末分别下降0.07%和上升0.09%，保持基本稳定。公司今年2月发行的公司债券利率大幅下降。
2016年至2019年，中国奥林匹克公园获得惠誉评级和标准普尔穆迪的一致升级，前景看好。同时，融资渠道多元化。2019年，公司率先开启亚洲美元债券市场，重启三年期美元债券公开市场发行...
而对于在财务上一向严于律己的龙湖来说，就更厉害了。吴亚军在业绩发布会上表示，龙湖一直是“精品屋顶”，从去年下半年开始就注重现金流，今年1月份就完成了全年基本融资！
第三，组织变革提高人均效率
去年，在提到备受关注的泰和人才选拔标准时，黄其森说:“大家都说房地产有泡沫，我说最大的泡沫是人才，动辄几千万的工资”。
一句话唤醒了梦想家。以前，市场来得太快，赚钱太容易。行业普遍看好前景，在市场上高价抢人。最后发现用不了那么多。
比如，截至去年底，万科房地产开发系统19372人，同比增长52.9%，同期销售金额仅增长3.9%，表现不及整个市场。因此，从去年开始，万科一直在进行组织重构和裁员。再说其他房地产企业。
自2018年以来，龙湖经历了重大的组织和人事变动。去年12月23日，北京营业部成立，新一轮人事变动。同时，龙湖的外部招聘成本高于同类型企业——每年外部招聘的中介预算超过8000万，意味着龙湖对人才的重视。
金科和奥园也有类似的动作。以人才引进为例，奥园去年引进了一大批具有标杆房源背景的专业人才；金科人才结构进一步优化——房地产业硕士及以上学历人才占比14.15%，比上年提高3.6个百分点。
荣欣则略有不同。去年开始了成立以来最大的组织变革——原有的“4+1”事业部格局——4个事业部和西南区域公司拆分为10个新的区域集团和公司。
纵观目前的房地产行业，大部分公司都在收缩合并组织架构，而融信却选择逆势拆分。为什么呢？还是要提高组织效率，因为原来的区域三级管控不利于未来发展。
努力打造产品实力，提高产品溢价
受各种因素影响，去年不少房企甚至一些巨头的平均销售单价都出现了明显下滑。但明源君选择的房企平均售价基本上涨-
龙湖的平均售价为1.7万元/平方米，同比上涨4.9%。
奥林匹克公园的平均售价从2018年的每平方米约9007元上涨至每平方米约9227元，同比上涨2.4%。
2019年，金科平均售价大幅上涨，达到9764元/平。考虑到2018年金科平均售价约为8852元/平方米，较2017年增加1379元/平方米。这是金科连续多年的急剧崛起。
融信2019年平均合约售价为21583元/平方米，与2018年平均合约售价21672元/平方米持平。
当然，平均售价上涨的原因是复杂的，比如不同能级城市布局权重的变化，产品结构的变化等等。
不过，明袁俊认为，核心是产品实力！
一直以来，为了规模，最简单的方法就是快速复制，甚至将一张图纸传遍全国。但是现在这种方式越来越行不通了。如果我们之前不觉得特别明显，疫情之后，产品力的差异会大大分化房企的竞争力。因为人们突然发现现在的房子有多不舒服！
当然，事实上，过去几年，所有大型房地产企业都在从事产品线建设。百强房企平均约有4条产品线。但是，产品线和产品线是不一样的！怎么做，做差异化，做“高覆盖”才是关键！
万科10多年前就开始产品线研发。但以“快速复制、全国拓展”为目的的“运营产品线”建设是1.0版。
不一会儿，以龙湖、中海为代表，以“控制成本、降低风险”为宗旨，更加强调技术、R&D、模块的“R&D”产品体系是2.0版。
现在需要进入3.0版本——回归产品和服务的本源，回归客户的真实需求，从以往B端开发者运营效率、成本和进度的提升，转向C端客户产品溢价、品牌溢价、产品特色差异化的新阶段。达到差异化和内外兼修的水平。这样才能在日益同质化的环境中突围——毕竟现在百强房企的售楼处越来越相似了！
但是，很多房地产企业虽然建立了产品线，但运营、成本、R&D等基本功却没有培养好。因此，很难发挥它的力量。这也是龙湖、融信、金科的强项。
2018年，融信对产品部进行了定义，2019年形成了产品部“1+3”梯队，其中“1”指的是明星，“世纪部”和“3”指的是“福、兰、府”三大主力。
同时，融信围绕艺术人文社区理念，将文化艺术硬件及相关软件资源引入已建社区，新增无人图书馆、无人咖啡吧、古典音乐教室等。，让融信业主既能满足社区的功能需求，又有精神上的皈依。
金科江海斯说:“目前，他们中的大多数人已经解决了住房问题，但离过上好日子还需要时间。金科必须继续拓展客户、市场和产品。”其“金科产品新核心——生活建筑”于去年3月亮相。是千亿金科经过20多年的发展，对未来建筑的系统思考。
生活建筑集智慧社区、智慧家居于一体，利用科技提升房产品质。这种房子在疫情期间会很难熬。
2019年，中国奥园完成了三年产品战略的制定，成立了区域设计中心，打造了奥园A+产品力体系。通过数字化设计管理平台与实体化产品研发基地-A+车间的联动，在扎实标准化的基础上持续创新，多次获得国内外行业奖项，产品力全面提升。
至于龙湖，就更不用说了。毕竟得到了地产界认可的第一个产品老宋的认可:全国房企中，盖房子的质量只让我佩服“一个半”，其中一半是星河湾，一个是龙湖。
2020年怎么办？
在业绩发布会上，万科总裁朱九生直言，疫情对万科整体影响“相当大”，体现在销售、交付、现金流、复工等方面。
虽然业绩不及资本市场预期，但万科仍然是一家优秀的公司。万科就是这样，说明了整个行业的困境。未来呢？
于亮说的是“做好农民种好地”——作为农民，不需要预测天气，无论天气好坏都要种地……所以一定要提高自己的耕种能力。
明·袁俊特别赞同这一点——我们当然可以做出一些必要的预测，避免一些风险，但没有人能完全预测未来。你能做的就是尽你所能。
如果你感到困惑，不知道路在何方，看看标杆房屋是如何做到的，会很有启发——尽管不是所有的标杆房屋都可以复制。在以上基础上，至少要做好以下几点:
首先，要时刻了解自己的家庭背景。邵在业绩发布会上表示，龙湖现在每10天进行一次压力测试。为什么用于指导应调整哪些后续策略。
现在市场变化越来越快，特殊疫情正在国外蔓延。你需要时刻做好调整战斗姿势的准备，而这一切的前提是你需要知道你手里有什么牌。在此基础上，推动工程系统和大规模运营系统的运行。
比如疫情以来，融信保证了现金流的平衡，将销售和投资计划与现金流相匹配，坚持最低现金余额应足以满足未来12个月的基本营运资金支付。
第二，量入为出。虽然上述房地产企业去年取得了不错的成绩，但2020年的目标普遍设定谨慎。
比如对于龙湖的金融自律来说，就是一个逢低吸纳的好机会。
不过，邵在业绩会上表示，今年的概率会在去年的基础上稳步提升，但征地金额会根据年度净负债率倒推。
去年12月以来，特别是今年1月以来，龙湖已经拿下22个项目。然而，当3月份部分城市地价上涨时，龙湖进入了见多不见少的状态。
为什么呢？因为期望值降低了。弯道超车虽然可以实现，但是危险系数很高。一不小心就会翻车，根本无法生存。
最后，继续加强制度建设，特别是加大数字化和科技投入，提升精细化程度。旭辉集团总裁林雷蒙德表示，房地产行业应该向制造业学习，回归制造业。你什么意思？现在房地产行业太粗放了！
▲来源:有限公司总裁俞演讲PPT
金科近年来的出色表现与其在这一领域的努力密切相关。以数字化为例，其共享数据分析平台覆盖率2019年为80%，2020年为90%，2021年为95%！
为什么呢？因为光靠加人加班是不够的，必须靠科技赋能。邵介绍，龙湖观鱼现在根据系统采集的客流等数据智能定价。人房比提高了一倍多，效率大大提高，成本也相应下降；碧桂园已经在现场投放了32台施工机器人进行测试，安全性和工作效率相比人工都有了很大的提升...
▲碧桂园年报
目前，地产科技已经进入3.0智能化阶段。不投资数字化和技术的房企，未来很容易掉队——因为你在效率方面会有所损失。
▲来源:金谷董事长柯灵讲PPT
摘要
当前，病毒风险、疫情风险、治理风险交织在一起。可以说“百年未有大变”。每一次全球大战都是“疫情”，不管过程有多曲折，归根结底都是为了打两件事——一是科技，这是取胜的终极武器；二是社会组织能力，这是控制疫情、减少损失、为科学家争取时间的关键。
对于房地产企业来说，道理也差不多。前几天有数据显示，17年前的百强房企有83%被淘汰。这也是一个循环。未来，内部组织的能力和科技的应用将决定你能否度过危机，留在这个市场。
